新冠疫情时下房地产财务主管理应关心的四个问题

　　伴随着新一轮新冠疫情袭来，绝大多数中小型房地产公司存活更为艰难，那麼，作为公司的财务主管该怎样来整体规划财务管理目标呢?在整体规划财务管理目标时又该爬取什么关键指标值呢?最近小编与多名房地产公司的财务主管开展了沟通交流，达到了一些的共识，特共享如下所示：

　　一、财务管理目标理应听从企业战略

　　对房地产公司来讲，财务部是公司的战略支援单位，财务管理目标理应服务项目和听从企业战略。公司战略大致可以分成奋发进取发展战略、平稳发展战略和收拢发展战略，企业如挑选奋发进取发展战略，会计的发展战略便是充分发挥财务杠杆系数和经营杠杆，在安全性界限内扩张负债比率，为公司开疆扩土备齐资产子弹;企业如挑选平稳发展战略，会计的发展战略便是以收定支，搞好风险管控和成本控制;企业如挑选收拢发展战略，会计的发展战略便是减少开支，将核心业务流程转现，维持必需的现金流量。应对新冠疫情与领域总体低迷的多重工作压力，以万科地产为象征的房地产开发商明确提出了“生存下去”的发展战略，实际上这一发展战略对未来两年的中小型房地产开发商更接近具体，实际上许多中小型房地产企业的老总也依次明确提出“生存下去”的企业战略，“生存下去”的企业战略配套设施的财务管理目标便是要有比较稳定的现金流量。公司可以并没有盈利，但不可以并没有现金流量，并没有盈利公司短期内不容易死，并没有现金流量的公司迅速便会死了。

　　二、财务主管的关键工作是确保公司现金流量

　　在“生存下去”的发展战略牵引带下，房地产开发商财务主管的关键工作中应该是确保公司现金流量。在项目投资端要将没法迅速转现的项目投资和商品理应坚决延迟开发设计或舍弃;在股权融资端要想尽办法取得成本低资产，减少企业总体资金成本;在收益端要多种渠道开源系统，多收早收;在成本操纵端要严格遵守费用预算，破旧立新的减少多余的一切开支，少付晚付;在税赋端，要合法的开展缴税筹划，减少公司的税赋现金流量开支。

　　三、维持公司现金流量理应关心的三个指标值

　　传统式的资金监管观念是以盈利为核心，在窘境下不符房地产公司实际情况，房地产开发商财务主管理应尽早建立以现金流量为核心的监管管理体系，可是公司指标值诸多，理应抓基本矛盾。小编觉得房地产开发商财务主管理应爬取下列三个指标值：一是新项目净收益率(ROIC资金投入资产回报率-WACC加权平均值资本成本率)，它体现的是立在投资者视角新项目是否挣钱的状况;二是主要经营的业务现钱净流量，它体现主要经营的业务各环节净现金流量流状况;三是现金流量右库周期时间，它体现新项目运行和现钱运转的高效率。

　　四、以投资者的人物角色做管理方法，以工匠的心理状态做商品

　　房地产开发商财务主管理应时时刻刻以投资者视角开展思考管理方法，即立在老总的视角多去考虑到投资项目、风险性、盈利及监管等，那样才可以把握住管理方法重要。与此同时理应以工匠的心境去做商品，去充足打磨抛光公司精益生产商品，为优良的信誉和知名品牌奠定基础。

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　　由来：德居正财税服务 创作者：长源

　　2020年1月的分析——

财务主管刑事案件风险性了解多少

　　近些年，“财务主管”做为在企业内部承担会计的管理层，经常会出现在刑事案件被告名册中。大家以天津地区为例子，通过对“财务主管”涉刑实例的整理，汇总了此类案例的案子特点、案发缘故和经典案例，供诸位财务主管参照，以防范于未然，减少刑事案件风险性。

　　一、案子特点

　　1.案由特性：集中化于毁坏社会主义社会市场经济体制纪律罪和侵犯财产罪两大类。涉及罪行共12个（详见下面的图），在其中不法吸取社会公众储蓄罪36例，职务侵占5例，虚开增值税发票罪4例，集资诈骗罪2例。

财务主管普遍罪行

　　注1：数据信息来自威科先行数据库查询，查找范畴为2012.3-2019.9；

　　注2:别的为贪污罪、贪污罪、非法经营、盗窃罪、国有制企业工作人员滥用职权罪、骗取贷款罪、协助毁灭证据罪、敲诈勒索罪。

　　2.酷刑适用特性：（1）关键酷刑为刑期并罚款刑；（2）酷刑适用率较高，判缓率较低；（3）有期徒刑相对性较短，除集资诈骗罪以外多见五年以内刑期；（4）罚款金额与立案额度息息相关，因而区段力度比较大。

财务主管酷刑适用状况

　　3.犯罪形态因不一样罪行主要表现差别比较大。涉众违法犯罪中，如不法吸取社会公众储蓄罪，财务主管常做为共同犯罪发生；而在职务侵占、虚开增值税发票罪等非涉众类违法犯罪中，则多见财务主管本人刑事犯罪。

　　二、案发缘故

　　1.刑事法律风险管控观念较差。以不法吸取社会公众储蓄案子为例子，财务主管们对企业生产经营的的合理合法难以有明晰的了解，企业一旦涉刑，财务主管们跟随“嗑瓜子烙”。

　　2.涉案人员公司财务制度欠健全。以职务侵占案为例子，财务主管们多是运用职位之便，把握住了公司成本管理不健全的系统漏洞，将企业资产占为己有。

　　3.为公司权益“探险”违法违纪。在虚开增值税专票实例中，财务主管们在企业老总的明确或 暗示着下，偏向虎山行，偏向虎山行，虚开发票很多的企业增值税专票。

　　三、经典案例

　　1．不法吸取社会公众储蓄罪：财务主管帮助编造不具有履约情况的项目投资开发设计新项目根据不特殊方式向社會公布宣传策划

　　刘明明等集资诈骗、不法吸取社会公众储蓄案

　　2013年至2014年间，被告刘明明（任财务主管）等人据国家相关单位准许，以华泰汇通（北京市）股权基金管理方法有限责任公司的为名，编造不具有履约情况的河南省开封市禹王台区汽车站附近棚户区拆迁等项目投资，外包装成“华泰安置房建设一期”等年化收益11％的私募投资基金开展市场销售，以保证保底偿付为鱼饵，根据互联网，释放宣传页等方式向社會公布宣传策划，在其中财务主管刘明明承担申请注册工作中和会计前期工作，并在多次大会上解读该私募投资基金募资、项目投资和资产撤出等程序流程，依次消化吸收朱某1，张某6等294人（288名普通合伙人，6个组织）资产总共RMB643 696 505.06元。

　　经人民法院审理，被告刘明明犯不法吸取社会公众储蓄罪，被判刑期十年，死刑缓期执行二年，并罚款RMB五十万元。

　　2．职务侵占

　　李颐菲职务侵占案

　　经审核查清：自2007年11月1日起，被告李颐菲进到亿比亚企业工作中，出任该公司我国业务部会计操纵主管。自2012年11月起，出任该企业财务主管。2012年3月间，被告李颐菲根据某旅游社订购其与亲朋好友共8人到美国旅游的行程安排，并运用职位便捷，命令财会人员将其带上亲朋好友到美国旅游的成本由亿比亚企业向该公司支付RMB104057元。2012年3月间，被告李颐菲根据邮件向亿美金比亚公司总部会计高级副总裁S×请示报告并得到准许费用报销外出花费880.67欧，被告李颐菲根据改动电子邮件提升费用报销额度的方式，骗取RMB222556.75元给予强占。2012年5月间，被告李颐菲根据邮件向S×请示报告并得到准许费用报销外出花费1764.26欧和1323520人民币，被告李颐菲根据改动电子邮件增加费用报销额度的方式，骗取RMB372697.37元给予强占。2011年3月至2013年3月间，被告李颐菲运用职位便捷，将在某百货商店购买商品税票，并以办公设备的为名在本公司费用报销，强占本企业RMB291182.7元。

　　经人民法院审理，被告李颐菲犯职务侵占，被判刑期七年六个月。

　　3．虚开增值税发票罪

　　梁凤玲虚开增值税专票案

　　经审核查清，被告梁凤玲系被告方企业北京市东联互达信息科技有限责任公司、北京市英浩驰华信息科技有限责任公司、北京东方森太智能科技有限责任公司的财务主管。2008年上下，为了更好地实现让三企业少缴税的目地，梁凤玲与苑某（已裁定）认识，并商议从苑某点选购虚开发票的企业增值税专票。梁凤玲于2013年8月至2016年5月间，在明知道三被告方企业与北京市恒泰思源科技有限责任公司、恒佳众合（北京市）食品有限公司并没有实际业务流程来往的情形下，在当地北京海淀区根据苑某为被告方三企业虚开增值税专票共300张，票上税款总共RMB6824657.77元，以上税票均已用以低扣税金。

　　经人民法院审理，被告梁凤玲犯虚开增值税发票罪，被判刑期八年。

　　4．集资诈骗罪

　　于平集资诈骗罪案

　　被告于平（财务主管）等人于2010年5月至2012年2月期内，在昌平区兴寿镇（延寿镇）、天通苑等地，以开发设计北京市盛世桃源休闲农业旅游新项目之名，以高息为鱼饵，非法融资RMB总共1.9亿余元，将绝大多数集资款用以非生产性生产经营并消耗殆尽集资款，导致绝大多数集资款不可以退还，依次骗领共700余名RMB总共1.39亿余元。在其中，被告于平做为企业财务主管承担企业财务事宜，项目投资款存有于平个人帐户，在集资款参加人项目投资期满后，梳理期满合同书并制做财务报告，被告共参加骗领RMB1.39亿余元。

　　经人民法院审理，被告于平犯集资诈骗罪，被判无期，死刑缓期执行终生，处以收走本人所有资产。