当期亮点：房地产开发商“房地产营改增”现行政策的全方面拉开，对任何经营者都将造成深刻影响，对房地产行业的会计人员也是新的挑戰。房地产开发商既要搞好所得税有关的财务会计解决，依照税务税收征管规定精确计算、立即全额申请所得税，从公司管理视角搞好所得税的剖析与筹划，防止现行政策变化解决不好导致的公司税赋提升。

　　一、房地产开发商税务筹划的题材及实际意义

　　在“十二五”期内国务院办公厅明确提出进行“房地产营改增”改革创新整体规划后，“房地产营改增”现行政策变成各有关行业分析的网络热点，至税务〔2016〕36号文宣布公布，房地产开发商“房地产营改增”从此落下帷幕。

　　尽管“房地产营改增”做为在我国税制改革的降税对策，但因为房地产开发商涉及到的领域较多、建设项目的周期时间较长、成本组成繁杂，其也必须做好有效的税款筹划，并对缓冲期的税务现行政策实现多方面的学习培训。依据房地产开发商已有的新项目实际研发状况，开展有效的税务预测分析，挑选融入本公司的所得税计算方式，选中符合规定的上中下游协作企业，获得可抵税的所得税增值税专票，进而合理地减少公司的总体税赋。

　　二、“房地产营改增”对房地产开发商税务筹划的危害

　　（一）税赋水准的危害

　　依据我国税务质监总局2016年3月31日公布的《关于发布 <房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法> 的公告》，明确了房产开发公司一般纳税人在2016年4月30日以前动工的房地产业老新项目，能够挑选简单缴税和一般记税二种形式实现所得税预缴税款和申请。2016年4月30日以后动工的最新项目务必挑选一般记税方法实现所得税预缴税款和申请，小规模纳税人以简单缴税方法实现所得税预缴税款和申请。

　　挑选简单缴税方法的房地产开发商，假定其所卖房子价格为一百万元，原来交纳运营税5万余元，“房地产营改增”后，房地产行业的所得税增值税率为5%，则增值税计算为100/（1 5%）*5%=4.76（万余元）。且公示中要求在接到预收账款时先依照3%的预征率预缴增值税，因此挑选简单缴税的房地产开发商较以前的增值税显著地减少了税赋。

　　挑选一般记税方法的房地产开发商最新项目，所得税具体税赋在于可抵税进项税税票的获得状况。因此房地产开发商必须对增值发票的获得开展创新管理，保证建筑项目开发设计所相对应的成本能够进项税抵税，进而实现降低税赋的目地。

　　针对可挑选简易征收和一般记税二种形式的一般纳税人的房地产业老新项目，必须按照新项目本身的售出一部分，及以后可获得的进行抵税额度开展科学合理的计算，较为哪一种记税方法的总体税赋对公司更加有益。比如，挑选一般记税方法，公司必须与原来经销商开展多方面的商议沟通交流，保证将来清算的成本均能够获得所得税增值税专票，才可以记入所得税进行可抵减税款，进而贯彻落实公司总体税收负担的转变。

　　（二）赢利能力的转变

　　所得税做为价外税，相对性于增值税降低了中间商的反复缴税难题，对房地产开发商总体而言，能够具有降低税赋的功效。针对挑选简易征收的房地产开发商，所得税做为价外税在降低公司真实销售额的并且也降低了流转税额，在同样的房子价格下，二种记税办法的毛利率同样。针对一般记税的房地产开发商，新项目总体的税赋在于可抵税进项税，即成本相对应可抵税增值发票的获得，可抵税进项税税票的获得立即影响到公司总体的收益水准。此外“房地产营改增”后土地增值税清理时，将以含税价的工资与成本测算，必须对市场销售标价开展有效的计算，防止土地资源增值税率零界点，导致公司纯利润的转变。

　　（三）公司预算管理的转变

　　最先，所得税专票能够做为公司的进项税抵税，因此必须房地产开发商增加对增值发票的管理方法幅度，对不能抵税的或抵税信用额度小的新项目要多方面的了解和把握。次之，“房地产营改增”对房地产行业的财务核算明确提出了更好的规定，增值税的会计分录设定比较简易，而“房地产营改增”后公司必须按照不一样的业务流程提升财务核算学科，对不一样的税务项目开展差别计算。因此，房地产开发商必须对财务会计工作人员完成操作系统的学习培训，对房地产开发商应用的成本核算系统软件也需要做好对应的更新解决。因所得税增值税专票在公司获得后1五十天内必须开展验证才可以抵税，因此必须由专业人员承担创建详细的税票账表，立即验证，保证获得的技术专业税票可按时抵税。

　　三、“房地产营改增”现行政策后房地产开发商税务筹划的应对措施

　　（一）现行政策缓冲期挑选有效的记税方法及有效标价

　　“房地产营改增”现行政策尽管已宣布拉开，各类实行实施方案也在逐渐地施行，但因建筑项目的开发进度较长，涉及到的覆盖面广，对一般纳税人在缓冲期存有的二种记税方式，如挑选了简易征收方法，在36个月内无法变更。因此。房地产开发商应依据新项目本身的具体情况，开展精准的计算，较为推行不一样所得税计算方式给公司提供的税赋转变，明确有效的所得税计算方式。针对开发进度较长有可能更改成一般记税方法的新项目，在简易征收环节必须搞好变动记税方法的相应准备工作，针对事后能够抵税的成本开支，尤其是应用期限较长的利益性财产购买，应尽量获得所得税增值税专票，并立即验证记入进项税可抵税额度，有利于变更记税方式后还可以抵税进项税。房地产开发商对设备的价格也需要做好有效的计算，尤其是工程总体的土地增值税的计算，必须避开土地资源增值税率的零界点，有效调节价钱，不可以盲目跟风地为顾客转嫁给税赋而提升了工程总体的税赋，进而减少了房地产公司的总体毛利率。

　　（二）提升成本管理方法、提升进行抵税额度

　　“房地产营改增”现行政策执行后，选用一般记税办法的房地产开发商，必须对上中下游协作企业有效合规管理的得到相对应所得税专票开展所得税进项税的抵税。因此，房产开发公司要提升增值发票的发票信息、最先在原料生产商的采购招标环节，就必须财会人员的干预，提早开展发票事项的沟通交流，严格管理经销商具有对应的资质证书，立即出具可进行抵税的所得税增值税专票。次之，对施工企业资质证书也需开展提早核查，选择具备所得税一般纳税人资格的建筑企业，保证立即获得所得税增值税专票。最终，应依据合同书具体实行状况及支付连接点，严格管理经销商立即给予可进行抵税的所得税增值税专票，尽可能保证合同书签定方、税票给予方及收付款企业三者一致，并提升工程承包合同预算的管理方法，立即与施工单位开展工程决算，在工程工程验收时，立即进行财务核算的规定，保证销项税与进项税抵税相符合。

　　（三）提升发票内控制度，提升预算管理水准

　　对于“房地产营改增”现行政策对房地产开发商所产生的税务风险性难题，最先要对公司的整体员工开展所得税方（下转第页）（里接第页）面的相关的学习培训，使公司的各有关部门，如市场销售单位、采购招标单位、新项目作业有关工作人员，及其行政管理学单位对会计和税务的有关专业知识都应有一定的了解。在具体工作提升增值税票的内控管理，对增值发票的申领、应用、废止、传送、存放、缴销、验证等全过程，按国家相关税票及增值发票管理方法的相关法律法规严格遵守。对不能抵税新项目要做好系统性的学习培训，根据实际的案例充足把握增值发票的各种监管规定，防止获得不能抵税的税票或因管理方法疏忽导致发票遗失、毁损等难题。房地产开发商解决获得的可抵税所得税增值税专票，执行专职人员存放，创建完整的备案账表，对会计员工做好对应的学习培训，对成本核算系统软件完成对应的学科升级和升級，提升成本核算水准，对工程项目的总体税赋开展有效的计算较为，对相对应国家政策的变化立即掌握把握，并主动采用应对措施。提早搞好所得税的申请提前准备，立即精确的开展税务申报，防止税务风险性。

　　（四）公司战略定位调节，提升产品构造

　　在现阶段的宏观经济政策大环境下，房产开发公司的税收负担将难以根据简单的提升市场价来返给顾客，因此房产开发公司必须提升多样化的产品组合策略对策来高效地减低总体税赋，如房地产的主导权较灵便，能够完成税负转嫁。“房地产营改增”现行政策对新旧建筑项目不一样征缴征收率的要求，必须公司依据本身新项目的具体项目进度挑选合理的所得税计算方式，对同一地快的差异商品，必须开展成本的有效平摊，促使收益与成本相符合。房地产开发商在“房地产营改增”的情况下，能够考虑到自己的策略转型发展，调节目标客户人群及市场定位，提升公司的产品分类和构造，依据市场的需求向多形式发展趋势，完成企业发展战略转型发展，进而减少公司税赋。

　　总的来说，所得税的推行在整体上能够对房地产开发商具有降税的功效，但因为房地产开发商建设项目本身的特性，且没法保证可抵税进项税的获得，因此必须房地产开发商从容应对“房地产营改增”现行政策产生的财务会计及税务层面的转变。提升公司成本核算水准，提升增值发票的管理方法，科学研究计算公司的总体税赋，有效挑选适用于本公司的所得税计算方式。加倍努力既达到税务税收征管规定，精确计算、立即全额申请所得税，也可以搞好所得税的剖析与筹划，防止现行政策变化及管理方法不好对公司导致税赋提升。