房地产营改增后，房地产开发商由交纳增值税改成交纳所得税，所得税税额的计算公式和税务申报方法等都出現了很大转变，比增值税繁杂得多，税务筹划的区域也相对扩张。公司要立即依据房地产开发商房地产营改增后的新转变 ，科学研究税务筹划的新理念，新方式。

简易征收的税务筹划

依据《国家财政部 我国税务质监总局公布有关全方面拉开增值税改征所得税试点工作的通告》（税务总局〔2016〕3六号）要求，房产开发公司中的一般纳税人市场销售其2016年4月30日前动工基本建设的房地产业老新项目，能够挑选可用简易计税方式依照5%的增值税率记税。因而针对老新项目，是挑选一般记税方式或是挑选简易计税方式变成房地产开发商的重中之重。

实例：某房产开发公司2016年4月提前准备动工基本建设漂亮城住宅小区一期开发设计新项目，预估开发设计收益十亿元，工程建筑项目投资2.三亿元，别的可抵税成本费0.7亿人民币，土地资源成本费4亿元，市场销售目标为居民个人，那麼是选用简易计税方式或是一般记税方式更加有益？

最先寻找二种形式的税赋均衡点：

设能够 抵扣增值税的田地成本费为X，开发设计收益为Y，假定工程建筑以及他可抵税成本费占收益的占比为30%。

则：Y/（1 5%）×5%=（Y-X）/（1 11%）×11%-30%Y/（1 11%）×11%。

解：X=0.2197Y，X/Y=21.97%。

即土地资源成本费占到开发设计收益的21.97%时二种方法税赋同样，超出这一占比可用一般记税方式对房地产开发商有益。

实例中40000÷100000=40%，选用简易计税方式应交纳所得税0.476两亿元，选用一般记税方式应交纳所得税0.297三亿元。

选用一般记税方式对房地产行业而言，税款低成本。

甲供材的税务筹划

依据税务总局〔2016〕36号文件要求，一般纳税人为甲供工程给予的建筑服务，能够挑选可用简易计税办法记税。那麼，房地产业企业与建筑施工企业签署建筑施工合同时，是选用甲供材（即由招标方出示的原材料）或是乙供材更加有益？

某房产开发公司预估2016年8月动工漂亮城住宅小区一期开发设计新项目，工程建筑项目投资费用预算30000万余元，在其中含施工材料钢筋混凝土等18五百万元，工程项目招标时是选用一般记税方法或是甲供材税款成本费更低？

最先寻找二种形式的税赋衡点：

设能够 抵扣17%增值税抵扣的甲供材为X，工程建筑工程预算为Y。

则：Y/(1 11%)×11%=X/(1 17%)×17% (Y-X)/(1 3%)×3%。

解：X=0.6035Y，X/Y=60.35%。

即甲供材占到工程建筑工程预算的60.35%时二种方法税赋同样，高过这一占比甲供材对房地产开发商有益。

实例中18500÷30000=61.67%，乙供材方法下房地产开发商获得增值税抵扣0.297三亿元，甲供材方法下房地产开发商获得增值税抵扣0.302三亿元。

选用甲供材对房地产行业而言，工程建筑获得的增值税抵扣超过乙供材方法，对房地产开发商有益。

以上2个实例仅仅依据现行标准税收优惠政策开展理论上的剖析，给予一个筹划构思，实际到操作实务中，还需要详细情况，深入分析，设计方案出最佳筹划计划方案。例如甲供材的税务筹划，还必须考虑到建筑工程施工公司税赋状况，假如工程建筑方获得抵税税票的可能不大，自然其也想要选用简易征收，相反，假如甲供材使建筑施工企业税赋提升，也不能顺利执行。

创作者：中税资询集团公司合作伙伴