房地产业企业营业税预征测算

答：一、房地产业开企业获得预收账款必须预缴增值税

[政策依据]：税务[2016]36号附近2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房产开发公司采用预收账款方法市场销售所开发设计的建筑项目，在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

依照计税方法的挑选，对获得预收账款依照如下所示计算公式：

预缴增值税=预收账款/(1 征收率/增值税率)*3%

[政策依据]：税总〔2016〕18号公示

第十一条 应预缴增值税依照下列计算公式：

应预缴增值税=预收账款÷(1 税率或增值税率)×3%

可用一般计税方法记税的，依照11%的税率测算；适合简易征收记税的，依照5%的增值税率测算。

第二十条 应预缴增值税依照下列计算公式：

应预缴增值税=预收账款÷(1 5%)×3%

二、建安业获得的预收账款及外地(非同一行政区域划分)给予建筑服务获得收益时必须预缴增值税

[政策依据]：财务〔2017〕58号　第三条：经营者给予建筑服务获得预收账款，应在接到预收账款时，以得到的预收账款扣减付款的分包款后的账户余额，依照此条第三款要求的预征率预缴税款。

《我国税务质监总局有关进一步明确房地产营改增相关税收征管难题的通告》(我国税务质监总局公示2017年第11号)第三条：经营者在同一县和市范围之内跨县(市、区)给予建筑服务，不适合《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(我国税务质监总局公示2016年第17号发布)。

——税总〔2016〕17号公示第四条 经营者跨县(市、区)给予建筑服务，依照下列要求预缴增值税：

(一)一般纳税人跨县(市、区)给予建筑服务，可用一般计税方法记税的，以得到的全都合同款和价外费用扣减付款的分包款后的账户余额，依照2%的预征率测算应预缴增值税。

(二)一般纳税人跨县(市、区)给予建筑服务，选用可用简易征收记税的，以得到的全都合同款和价外费用扣减付款的分包款后的账户余额，依照3%的增值税率测算应预缴增值税。

(三)一般纳税人跨县(市、区)给予建筑服务，以得到的全都合同款和价外费用扣减付款的分包款后的账户余额，依照3%的增值税率测算应预缴增值税。

增值税预缴税金的四种情况

►房产开发公司获得预收账款必须预缴增值税；

[政策依据]：税务[2016]36号附近2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房产开发公司采用预收账款方法市场销售所开发设计的建筑项目，在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

►建安业获得的预收账款及外地(非同一行政区域划分)给予建筑服务获得收益时必须预缴增值税；

[政策依据]：财务〔2017〕58号　第三条：经营者给予建筑服务获得预收账款，应在接到预收账款时，以得到的预收账款扣减付款的分包款后的账户余额，依照此条第三款要求的预征率预缴税款。

《我国税务质监总局有关进一步明确房地产营改增相关税收征管难题的通告》(我国税务质监总局公示2017年第11号)第三条：经营者在同一县和市范围之内跨县(市、区)给予建筑服务，不适合《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(我国税务质监总局公示2016年第17号发布)。

——税总〔2016〕17号公示第四条 经营者跨县(市、区)给予建筑服务，依照下列要求预缴增值税：

(一)一般纳税人跨县(市、区)给予建筑服务，可用一般计税方法记税的，以得到的全都合同款和价外费用扣减付款的分包款后的账户余额，依照2%的预征率测算应预缴增值税。

(二)一般纳税人跨县(市、区)给予建筑服务，选用可用简易征收记税的，以得到的全都合同款和价外费用扣减付款的分包款后的账户余额，依照3%的增值税率测算应预缴增值税。

(三)一般纳税人跨县(市、区)给予建筑服务，以得到的全都合同款和价外费用扣减付款的分包款后的账户余额，依照3%的增值税率测算应预缴增值税。

►针对外地房产(土地使用权证)租赁业务流程必须预缴增值税；

[政策依据]：

——税务[2016]36号附近2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(九)房产售后回租服务项目。

1.一般纳税人租赁其2016年4月30日前获得的房产，可以选择可用简易征收,依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁其2016年4月30日前获得的与公司所在城市没有在同一县(市)的房产，应依照以上计税方法在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

3.一般纳税人租赁其2016年5月1日后获得的、与公司所在城市没有在同一县(市)的房产，应根据3%的预征率在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

4.一般纳税人租赁其获得的房产(没有个人出租住房)，应根据5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁与公司所在城市没有在同一县(市)的房产，应依照以上计税方法在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

——税务〔2016〕68号：二、房产售后回租服务项目

1.房产开发企业中的一般纳税人，租赁自主开发设计的房地产业老项目，可以选择可用简易征收，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁自主开发设计的房地产业老项目与其说组织所在城市没有在同一县(市)的，应依照以上计税方法在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

房产开发企业中的一般纳税人，租赁其2016年5月1日后自主开发设计的与公司所在城市没有在同一县(市)的建筑项目，应根据3%预征率在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

2.房产开发企业中的一般纳税人，租赁自主开发设计的建筑项目，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁自主开发设计的建筑项目与其说组织所在城市没有在同一县(市)的，应依照以上计税方法在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

——税务〔2016〕47号件第三条：

(二)经营者以售后回租方法将土地出租给别人应用，依照房产售后回租服务项目缴纳增值税。

►针对不动产转让业务流程必须预缴增值税。

[政策依据]：税务[2016]36号附近2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(十)一般纳税人市场销售其2016年4月30日前获得的房产(没有建造)，可用一般计税方法记税的，以得到的全都合同款和价外费用为营业额测算应纳税所得额。以上经营者要以获得的全都合同款和价外费用减掉此项房产购买售价或是获得房产时的做价后的账户余额，依照5%的预征率在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

一般纳税人市场销售其2016年4月30日前建造的房产，可用一般计税方法记税的，要以获得的全都合同款和价外费用为营业额测算应纳税所得额。经营者要以获得的全都合同款和价外费用，依照5%的预征率在房产所在城市预缴增值税后，向单位所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。

这篇文章介绍了房地产业企业营业税预征测算如何进行，也介绍了所得税预缴税金的4种状况。做为房地产开发商的一名税务财务会计，必须弄清楚，房地产开发商开展预征测算的时，是要依照文中所讲的这种办法完成测算了。假如你阅读了文中具体内容，不是很搞清楚，那样咨询一下在线教师吧。