房地产业涉及到的税收及其计算方式

土地使用权证获得环节：需缴纳契税、合同印花税（也有政府部门有关部门缴纳的交易费等），但有时候土地资源出让方出让的时候会规定拿基金净值，而把依照税法规定应由出让方担负的增值税及额外、土增等也规定另一方担负。

（1）房产契税：是对在中华人民共和国地区迁移土地资源、房屋权属时往承担土地使用权证、房屋产权的个人和单位征缴的一种税。房产契税按土地使用权证、房屋产权迁移时的成交价格为计税基础，基本上征收率为3%。

应纳税所得额=房地产成交价钱或评估价格×征收率

（2）合同印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、坚振合同印花税暂行规定所罗列的各种各样凭据所征缴的一种具有个人行为特性的凭据税。分成从价记税和从量计税二种。

应纳税所得额=合同金额×0.05%

注：合同印花税的交纳围绕房地产业的各环节，公司成立交纳注册资本的合同印花税，立账时账本印花税、土地资源获得时交纳土地转让合同合同印花税，设计阶段交纳各工程承包合同、广告合同的合同印花税，及其市场销售阶交纳产权转移凭据的合同印花税等。

获得土地所有权后至房产销售并投入使用之日止，每一年交纳土地税。

土地税：城区土地税是在城市、县里、辖县和规划区范围之内，对有着土地使用权证的个人和单位以具体占有的土地面积为应纳税额，按照规定税款征缴的一种税。

年应纳税所得额=土地资源使用的面积×企业税款

预购环节：需交纳增值税及额外，预缴税款土增、所得税。

（1）增值税：在中华人民共和国地区给予营业税条例要求的劳务公司、出售无形资产摊销或是销售不动产的个人和单位，为增值税的一般纳税人。

销售不动产应纳税所得额=经营者销售不动产向另一方扣除的全都合同款和价外费用×5%

（2）增值税附加税税率：城市维护建设税=增值税额×7%

教育附加费=增值税额×3%

（3）土增：是对出让公有土地使用权证、地面的房屋建筑以及附属物并获得工资的个人和单位征缴的一种税。土增依照经营者出让房地产业所获得的增值率和要求的税率测算征缴，一般纳税人出让房地产业所获得的收益扣减 《条例》要求的扣除项目额度前的账户余额，为增值率。

海南地区税务局要求房地产开发商在预购环节应预缴税款土增，海口市、三亚每月按销售总额的2%预缴税款，其他县市按销售总额的1%预缴税款。

（3）所得税：所得税的课税对象要以出让土地使用权证及销售不动产所获得收益以及他所得的。

应纳税所得额=应纳税额×25%

房地产开发商预购环节应一季度预缴税款所得税，每个季度预缴税额依据国税发 （2006）31号及其国税发 [2008]299号要求预缴税款

每个季度应预缴税款所得税额=（一季度销售总额×10%—增值税及额外—预缴税款的土增—成本费用）×22%

备注名称：新所得税法实行后，海南地区实行所得税缓冲期现行政策，新办企业实行25%征收率，老公司2010年22%，2011年24%，2012年之后实行25%。

本年度有竣工新楼盘，则竣工本年度开展所得税年度汇算清缴，每一年5月31日以前申请（详细国税发（2009）31号文）。

每本年度应缴所得税额=应纳税额×25%

应纳税额=收入总额—不征税收入—不征税收入—各类扣减—以年本年度弥补亏损

项目销售做到85%或市场销售结束，开展土地资源增值税清算。

（一）、土增的结算标准：（1）已出售的物业总建筑面积占全部新项目可售总建筑面积的比率在85%之上，或该占比虽未超出85%，但剩下的可售总建筑面积早已租赁或使用的；（2）获得市场销售（预购）许可证书三年并未市场销售结束。

（二）、应纳税所得额的计算出来

1、测算增值率 增值率＝总收入额－扣除项目额度

2、测算投入产出率 投入产出率＝增值率÷扣除项目额度

3、根据投入产出率明确税率。

4、根据税率测算应纳税所得额。

应纳税所得额＝增值率×税率—扣除项目额度×心算扣减指数

备注名称：推行四级超额累进税率

会计处理的转变

房地产营改增以前，房产开发公司依照“销售不动产”税种征缴增值税，征收率为5%。

假定企业销售商住楼获得销售额1000万余元，城市维护建设税、教育附加费、地区教育附加的税点各自为7%、3%、2%。则公司有关的会计处理如下所示：

借：存款1000

贷：营业成本1000

借：运营应交税费50

贷：应交税金——应缴增值税50

借：运营应交税费6

贷：应交税金——应缴城市维护建设税3.5

应交税金——应缴教育附加费1.5

应交税金——应缴地区教育附加1

营改增后，房产开发公司可用11%的增值税率。相同的标准，有关的会计处理如下所示：

借：存款1000

贷：营业成本900.90

应交税金——销项税（销项税）99.10

不考虑当月增值税进项税额的前提下：

借：运营应交税费11.89

贷：应交税金——应缴城市维护建设税6.94

应交税金——应缴教育附加费2.97

应交税金——应缴地区教育附加1.98

房地产业涉及到的税收及其计算方式我就讲完了，房产开发公司由增值税改成所得税，别的税收不会改变，涉及到到的税收具体有所得税、房地产税、土增、房产契税、城区土地税、所得税、合同印花税、城市维护建设税、教育附加费、地区教育附加等，在其中所得税、土增、所得税是房地产企业的3大税收，房产开发公司的收费项目有几十种。