开发设计间接成本的财务核算与税务解决如何做？

答：《我国税务质监总局关于做好(房产开发经营业务所得税处理办法)的通告》(国税发[2009]31号)要求:“开发设计间接成本指公司为立即安排和管理方法开发项目所发生的,且不可以将其属于特殊成本费目标的成本性支出。主要包含管理员员工资、员工福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、工程管理费、过渡房摊销费及其项目营销设备修建费等。”从土增与所得税分别对开发设计间接成本的描述来说,土增里的开发设计间接成本并没有包含所得税中列出的工程管理费,及其项目营销设备修建费。尽管土增开发费用中并没有例举“工程管理费”,但测算土增时理应容许扣减;

对房地产开发商独立建造的售楼处、样板间等营销推广设备费,在土增上需分不一样状况各自解决:

一是房地产开发商在开发设计小区内、行为主体外建造暂时性房屋建筑做为售楼处、样板间的,其产生的制定、修建、装潢等花费,应记入房地产业营业费用扣减。售楼处、样板间里的财产,如中央空调、电视等财产性购买开支不可在营业费用中税前列支。

二是房地产开发商在行为主体内建造临时性售楼处、样板间的,其产生的制定、修建、装潢等花费,完工后有偿转让的,应测算收益并准许扣减。三是房地产开发商运用整体规划服务设施(如:会馆、物业管理用房),产生的售楼处、样板间的设计方案、修建、装潢等花费,按下列标准解决:(1)完工后产权年限归属于全体人员小区业主每一个,其成本费、花费能够扣减。(2)建设后免费转交给政府部门、公共事业企业用以非盈利性社会发展公用事业的,其成本费、花费能够扣减。

(3)完工后有偿转让的,应测算收益,并准许扣减成本费、花费。

借款费用是构成开发设计期内的一项主要花费,但房地产业公司财务制度、土增及其所得税例举的“开发设计间接成本”中均未例举“借款费用”这一项,是不是代表着开发设计间接成本也不包含“借款费用”?现行标准《企业会计准则第17号——借款费用》要求:公司出现的借款费用(含专门借款和一般借款费用),可同时属于合乎递延所得税标准的财产的筹建或生产制造的,理应给予递延所得税。所指的“合乎递延所得税标准的资本”就是指,“必须通过非常

长时间的筹建或是生产活动才可以做到预订可使用或是可售卖情况的固资、投资性房地产和库存等财产”。房产开发企业所开发设计的商住楼,一般都需要通过非常长的的时间,因此,现行标准企业会计准则对地产开发公司借款费用理应给予递延所得税。又由于借款费用是为多项目开发而产生的成本,因此,在会计处理上,开发设计期内产生的借款费用,在现行标准会计处理应该做为开发设计间接性费用核算。

另据《企业所得税法实施条例》第三十七条的要求,公司在生产经营活动中产生的合理性的不用递延所得税的借款费用,准许扣减;公司为购买、修建固资、固定资产和通过12个月之上的修建,才可以做到预订可售卖情况的库存商品产生借贷的,在相关财产购买、修建期内产生的合理性的借款费用,理应做为资本性支出记入相关财产的成本费,并按照要求扣减。不难看出,所得税法与政府会计准则,对贷款费用资本化的要求上是一致的。尽管国税发[2009]31号文件例举的开发设计间接成本中并没有包含借款费用,但并非代表着借款费用也不理应记入开发设计间接费用,由于例举是指开发设计间接成本,仅是在其中的主要内容,而并没有可循全部。

利息费用在土增扣减上,依据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款的要求,销售费用里的利息费用,凡可以按出让建筑项目测算平摊,并保证金融企业证实的,准许按实扣减,但最多不可超出按银行业类似逾期贷款利率测算的额度;凡无法给予金融企业证实的,贷款利息不独立扣减,销售费用的扣减按获得土地使用权证所支出的额度及房地产业项目成本的5%之内测算扣减。对无法给予金融企业证实的及其对所有应用自筹资金,并没有产生利息费用的,依据《我国税务质监总局有关土地资源增值税清算相关情况的通告》(国税发[2010]220号)的要求,其房产开发花费一样能够依照“获得土地使用权证所支出的额度”与“房地产业项目成本”额度之和的5%之内测算扣减。

土增的测算中开发设计间接成本包括哪些内容？

依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的要求，开发设计间接成本，就是指立即机构、管理方法开发项目产生的成本，包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等。

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