房地产企业视作买断合同市场销售的企业所得税解决

答：视为买断合同方法市场销售实质上仍是分销，受托人将产品交付给受托方时，产品使用权里的风险性和酬劳并没有迁移给受托方。因而，受托人在支付产品时不确认收入，受托方也不当作购入产品解决。受托方将产品销售后，应按具体市场价确定为销售额，并向受托人出具分销明细。受托人接到分销明细时，再确认收入。

依据《我国税务质监总局关于做好〈房产开发经营业务所得税处理办法〉的通告》（国税发〔2009〕31号）要求，房产开发公司采用视作买断合同方法委托销售开发产品的，归属于公司与购方签署买卖合同或协议书，或公司、受托方、购方三方一同签署买卖合同或协议书的，假如买卖合同或合同中承诺的价钱高过买断合同价钱，则应按购销合同或合同中承诺的价格计算的总价于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的完成；假如归属于前二种状况中买卖合同或合同中承诺的价钱小于买断合同价钱，及其归属于受托方与购方签署买卖合同或协议书的，则应按买断合同价格计算的总价于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的完成。

依据《国家财政部、我国税务质监总局关于企业服务费及拥金开支抵扣现行政策的通告》（税务〔2009〕29号）要求，非保险企业产生与生产运营相关的服务费及拥金开支，要在所得税税前工资开展扣减，需要具有下述五个标准：

一是按与具备诚信经营资质中介服务机构或本人（没有买卖彼此以及员工、委托代理人和代表者等）所签署服务合同或合同书确定的工资额度的5%测算额度开展所得税抵扣，超出一部分不可在企业所得税抵扣。

二是企业支付的服务费及提成不可立即抵减服务合同或合同金额，并属实进账。

三是除授权委托个人代理外，公司以现钞等非转账方式付款的服务费及提成不可在抵扣。

四是企业应当属实向本地负责人税务行政机关给予当初服务费及提成测算分配表和别的相关资料，并依规获得合理合法真正凭据。

五是公司不能将服务费及拥金开支记入采购回扣、业务提成、购物返利、入场费等花费。

依据国税发〔2009〕31号文件要求，房产开发公司授权委托境外机构市场销售开发产品的，其付款境外机构的营业费用（含提成或服务费）不得超过委托销售收益10%的一部分，准许按实扣减。

从以上政策法规具体内容，看得出，在所得税汇算情况下对于房地产开发商收入准则和营业费用有明晰的要求。

有关实例

答：A公司为房产开发公司，授权委托中介服务销售代理房地产业，乙公司销售A公司开发设计的商住楼1000平米，转让合同价格10000元/平米，该商住楼成本费为8000元/平米。乙企业真实市场销售时按11000元/平方米的价钱售卖。以上价钱中未包括增值税额或增值税额。本实例不考虑别的税金的危害。

A公司接到乙企业销售清单，开展会计账务处理（企业：元，相同）。

借：应收帐款——具体购房者 11500000

贷：营业成本 10000000

其他应收款——乙企业 1000000

应交税金——应缴增值税 500000

借：主营业务成本 8000000

贷：开发产品 8000000

应纳税额＝10000000－8000000－500000＝1500000（元）。

审核通过，看到公司存有下列难题。

收入准则：此案未按购销合同或合同中承诺的价格计算的合同款，确认收入的完成。

纳税调整事宜：市场销售代理佣金未按所签署服务合同或合同书确定的工资额度的5%，测算所得税抵扣。

解决方法

受托人A公司为房产开发公司，受托方乙企业为从业房产代理的中介，在视作买断合同方法下，乙企业销售代理A公司开发设计的商住楼，市场销售后乙企业向A公司出具分销明细。A公司按具体市场价确定销售额，并向具体选购人出具市场销售不动产发票。A公司在接到乙企业的分销明细时，按具体市场价与协议价差值向乙企业清算分销款，乙企业向A公司给予代理销售服务业发票。

A公司所得税申报时付款给乙企业的服务费，超出授权委托销售金额5%的一部分，不准许企业所得税抵扣。

1.恰当的会计处理

（1）A公司接到受托方乙企业的分销明细时。

借：应收帐款——具体购房者 11550000

贷：营业成本 11000000

应交税金——应缴增值税 550000

借：主营业务成本 8000000

贷：开发产品 8000000

（2）向受托方乙企业付款，具体市场价与协议价中间的差值。

借：营业费用——信用卡手续费 1000000

贷：存款 1000000

2.恰当的企业所得税解决

A公司接到受托方乙企业的分销明细时，测算该项业务流程造成的企业所得税。

应税收入＝11000000（元）；应纳税额成本费＝8000000（元）；税费＝550000（元）；营业费用＝1000000（元）。

纳税调整增长额＝1000000－11000000×5%＝450000（元）。

应纳税额＝应税收入－应税成本费－税费－营业费用＋缴税

调节增长额＝11000000－8000000－550000－1000000＋450000＝1900000（元）。

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