预购收益怎样计算应交企业所得税

问：老师您好：我们都是房产开发公司中独立法人的工程项目,开发产品的付出和售卖都独立法人,几个难题求教您：

1）用以项目开发的接待费,记入了“开发设计间接成本-接待费”,行吗？

2）新项目已超过能够预购的环节,在这一情况下,造成的宣传费、广告费,也记入“开发设计间接成本-宣传费（广告费）”,而不计入“期间费用”行吗？

3）所建的售楼部,能够记入“开发设计间接成本-广告费”吗？

4）针对预购收益,怎样计算应交企业所得税？感谢！

答：一般来讲，房地产开发商的开发设计间接性费用是指立即机构、管理方法开发项目产生的成本，实际包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等，这属于项目成本的计算范畴。而以上所说的接待费、宣传费、广告费不属于项目成本，而归属于开发费用，因而，你企业以上花费不可以根据“开发设计间接成本”会计科目来计算，而应做为成本费用开展计算。

针对以上所说售楼部的计算，《我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税难题的通告》（国税发[2006]31号）第八条第（二）款第8点要求：“开发设计公司修建的售房部（接待办）和样板间，凡可以直接做为成本费目标开展计算的，可按建造固资开展解决，别的一律按修建开发产品开展解决。售房部（接待办）、样板间的装修预算，不管金额高低，均应记入其建造成本。”因而，你企业建设的售楼部应依据详细情况根据“固资”或其它有关学科开展计算，不可以立即根据“开发设计间接成本”学科开展计算。

关于你企业获得预购收益的所得税难题，《我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税难题的通告》（国税发[2006]31号）第一条要求：“开发设计公司开发设计、修建的住房、商业用房及别的房屋建筑、附属物、服务设施等开发产品，在其未竣工前采用预购方法市场销售的，其预购收益先按预估记税利润率分季（或月）测算出本期毛利润，扣减相应的成本费用、运营应交税费后再记入本期应纳税额，待开发产品清算记税成本费后再次调节。”

涉及到的主要测算，请参考《我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税难题的通告》（国税发[2006]31号）

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