房产开发公司铺面和住宅的成本计算

【难题】

房地产开发商开发的同一个新项目，有不同类型和用途的开发产品，例如一般底部是铺面，顶层是住房；而住房有一般有大套，请问专家在进行成本归集和计算情况下是否需要按不同的用途和房型平摊计算？结算土地增值税是不是只有在账目分离计算了，做到一般标准的住房才能享受政策优惠？那样的话成本费必须怎样进一步细化计算？

【解释】

《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地资源增值税清算管理方法有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条第二款明文规定：开发项目中并且包括普通住房和非普通住房的，应分别测算增值率。

某些地域也进行了更加细致的要求，例如《广东省深圳市地区税务局关于做好土地增值税税收征管工作规程的通知》（深地税局发[2009]24号）9、土地资源增值税清算以经营者填报的《土地增值税项目登记表》中房产开发新项目为单位。对一个结算项目中不仅有普通标准住宅工程项目又有其他商住楼工程的，应分别计算增值率，不各自计算增值率或不能精确计算增值率的，建造的普通标准住宅不可以可用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税政策要求。

房地产开发商针对开发产品的成本归集，依据政府会计准则及财务通则要求，直接成本在发生时直接记入成本对象，间接成本在负债表日依照系统软件、有效的方法平摊记入成本对象。详细情况各有不同，更细致的计算层级规则并没有，也不可能得出标准的方式，大家了解，增值税免税牵涉到国家主权，企业的计算体系应当能够为缴税给予充足的支持，对同一类事宜，财务核算与税务处理规定不一致的，缴税处理时，以税务处理规定为标准。

房产开发成本的构成

房产开发成本是指房地产开发商为开发设计一定数量的商住楼所支出的所有花费。从总体上主要用途而言，大概可分为三部分：

1.土地资源、土建工程及设备花费。这也是房地产业项目成本的主体具体内容，大概占成本费用的80%.在其中最主要的是土地费用。土地费用主要包含换置成本费、批租费用、拆迁费用等。房地产商在决定是否开发设计一个项目前，必须将预估的土地费用根据土地面积和建筑容积率的计算，计算出将来所开发的每平米商住楼所占据土地成本(别名楼板价)，以此来开展项目的可行性评定。

2.配套设施及其他收费标准开支。主要是指水、电、液化气、大市政工程和公建配套费，院校、医院门诊、店铺等生活服务型设备也是不可缺少的。别的收费标准开支中有些虽归属于保证金特性，如档案资料担保金、园林绿化担保金等，但无法所有取回。这种收费项目品种繁多，规范不一，很多新项目由行业垄断机关事业单位实行，随便能力很强，规范广泛较高。配套设施及其他收费项目是房地产业项目成本中受外在因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3.期间费用和筹资成本。房产开发与传统行业对比，有开发周期长、项目投资金额大、经营风险高特性，因而，大部分开发企业必须通过借款来解决资产必须，这个就造成数额较大的利息费用。怎样把这一部分费用核算好，对恰当测算项目成本将具有非常重要的作用。

房产开发公司铺面和住宅的成本计算前文我讲了这一内容是如何处理的，铺面和住宅的成本费必须各自计算，房产开发成本的构成小编也简要介绍了，还有疑问的，可以点击对话框咨询在线教师答疑解惑！