序言

朋友大明朝近期碰见了难点，总是郁郁寡欢，通过了解获知，2015年10月，大明朝以100万余元价钱购买重庆一套住宅(该房屋为大明朝唯一住房)，使用面积120平米。2020年12月，大明朝提前准备将该住房过户给自己的儿子小亮(经税务行政机关确认的未税价格行情为200万余元)，小亮已经有一套住宅。而且小亮方案拥有2年以后再用250万余元价格将该套住房对外开放售卖。大明朝听邻居说，以前他们把房屋过户给小孩交了不少税，一时间，大明朝不清楚该何去何从，最后找到老友小必来帮助。

下面我们就分几种情况详尽来分析，假定除相关税费外，不顾及出让过程的其它杂费，六税二费减半征收，房产税税率为3%。

方案一：大明朝采用赠予方式将房产过户给小亮，2年后小亮然后将房子出售

1、赠予阶段

大明朝税收状况：

(1)所得税

依据税务[2016]36号配件3，本人将房产无偿赠送给子女能够增值税免税。

(2)合同印花税

依据《印花税暂行条例》及实施办法要求，买卖房屋需要按照产权转移书据缴纳印花税。

应纳税所得额=2000000*0.05%*50%=500元。

(3)个税

依据国家财政部 税务质监总局公示2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与孩子，彼此均不征收个人所得税。

(4)土地增值税

依据财税字[1995]48号、土地资源增值税条例实施办法，房屋所有权人将房屋赠与直系血亲不征缴土地增值税。

小亮税收状况：

(1)房产契税

依据国税发[2006]144号、《契税暂行条例》及实施办法要求，赠与房屋环节中，接纳赠予的个人需依规全额的缴纳契税。

应纳税所得额=2000000*3%=60000元。

(2)合同印花税

依照产权转移数据信息缴纳印花税。

应纳税所得额=2000000*0.05%*50%=500元。

(3)个税

依据国家财政部 税务质监总局公示2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与孩子，彼此均不征收个人所得税。

2、售卖阶段

(1)所得税

依据税务[2016]36号配件3，自身将订购2年以上的住宅对外开放售卖的，增值税免税。

(2)合同印花税

依据税务[2008]137号第二条，本人市场销售或购买住房暂免缴纳印花税。

(3)土地增值税

依据税务[2008]137号第三条，本人市场销售或购买住房暂免交纳土地增值税。

(4)个税

按照实际计算成本征缴时，依据税务[2009]78号第五条，出让赠送房子时，扣减成本总金额原捐赠者的具体购置成本、赠予及出让环节中受赠人支付的相关税费。

应纳税所得额=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元

实务操作中，在房管中心办理过户时系统软件立即依照定额征收测算应纳税所得额，重庆现阶段本人市场销售住宅的核定征收率为1%。如果按照定额征收方式，应纳税所得额为25000元(250万余元*1%)。

此方法下大明朝和小明最少缴税款为500 60000 500 25000=86000元。

方案二：大明朝先将该住宅以200万余元价格出售给小亮，2年后再用250万余元对外开放售卖

1、大明朝售卖住宅阶段

大明朝税收状况：

(1)所得税

依据税务[2016]36号配件3，自身将订购2年以上的住宅对外开放售卖的，增值税免税。

(2)合同印花税

依据税务[2008]137号第二条，本人市场销售或购买住房暂免缴纳印花税。

(3)个税

依据国税发[2007]33号第三条，个人转让自购5年及以上家中唯一日子用地，免征个人所得税。

(4)土地增值税

依据税务[2008]137号第三条，本人市场销售或购买住房暂免交纳土地增值税。

小亮税收状况：

(1)房产契税

依据税务[2016]23号，本人选购第二套改进用地，范围为90平米以上减征2%的征收率缴纳契税。

应纳税所得额=2000000*2%=40000元。

(2)合同印花税

依据税务[2008]137号第二条，本人市场销售或购买住房暂免缴纳印花税。

2、小亮售卖阶段

(1)所得税：免税。

(2)合同印花税：暂免征缴。

(3)土地增值税：暂免征缴。

(4)个税

若选用测算征收的方法：

应纳税所得额=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元

同方案一，若选用定额征收方法，小亮应缴个税总金额25000元。

方案二下大明朝和小明的总体最少税赋=40000 25000=65000元。

计划方案三：大明朝直接把住宅对外开放市场销售，然后将市场销售贷币赠予小亮。

该计划方案下，为了保持与之上计划方案一致规格，保证市场销售合同款能够达到250万余元，大明朝需继续持有房子2年后再进行出让。

1、售卖阶段

(1)所得税：免税。

(2)合同印花税：免税。

(3)土地增值税：免税。

(4)个税：免税。

2、大明朝赠予市场销售账款给小亮

不会有税金。

计划方案三下总体税赋为0。

小必汇总

通过上述剖析，大家有赠予房子的状况，大约心中有数了吧?不一样计划方案中的税赋差别可见一斑，有房产过户的各位朋友，且要好好剖析呀!

此外无论亲子互动中间，夫妻间开展房屋交易，都是我们所谓大家族的内部交易行为。可是近期房产税的呼声颇高，一个新的房产税很有可能把之上大家族开展优化分拆，以规范范围内的小家庭为单位，确定人均面积，针对超出人均面积的那一部分依照超额累进税率测算缴税(现阶段推断)，那样在这样的情况下，家中模块怎样确定，房地产假如落户口，无疑是大家后面关注的问题。针对房子该不该产权过户，大家也不要急于求成，先把握好当下的税款，与此同时审时度势，密切关注房产税的后面行情，待政策落地，我们将要继续为大伙儿剖析。