最近，“爱心助农、高价收购麦子抵首付款”、“爱心助农，轻轻松松安居”销售业务宣传海报忽然爆火，建业集团在河南商丘市民权县的河南建业水岸花园洋房公布麦子2元/斤，最大可抵16万余元购房款;开封市杞县的建业城，打出“蒜头5元/斤买房，16天交易量86万公斤蒜头”的广告促销。房地产开发商为了能去化，花样营销推广五花八门，这背后对税务解决都会产生什么影响?今天我们就以河南建业水岸花园洋房发布的小麦买房政策对税务处理危害展开分析。

农业产品购房的3种类型

据统计，麦子抵房过程中麦子的市场价为2元/斤，市价基本在1.5元/斤左右，但麦子抵房只有抵首付，最大可抵16万余元。该楼盘均价为5800块左右，房型建筑面积约117-144平米，为此测算16万余元最多能占据首付的八成。主题活动预计时间为6月20日-7月10日，但该主题活动于6月22日已将喊停。因为针对该主题活动具体的策划方案尚不可知，大家姑且下列三种方法展开分析：

1、如宣传图常说，农民以麦子抵首付，等同于农民把麦子依照2元/斤的价钱卖给地产开发商，地产开发商对麦子作购入解决，以后地产开发商再向外市场销售回收的小麦。

2、农民将麦子依照市价1.5元/斤卖给地产开发商指定的收购商，以回收合同款付款首付，地产开发商以回收单据测算农民可享受的折扣优惠额度，等同于减少购房款，折扣销售。

3、农民将麦子依照市场价2元/斤的价钱卖给地产开发商指定的收购商，回收合同款交给地产开发商，地产开发商依照市场价2元/斤与市价1.5元/斤的价差给与收购商补助。

假定某农民以4万公斤麦子参与买房主题活动，房屋总价格为70万余元，首付为21万，除麦子依照2元/斤的价钱抵一部分以外，农民有待付款13万余元首付。

税务解决分析

首要大家剖析第一种方式中的税务危害，该农民把它4万公斤麦子以2元/斤的价钱卖给地产开发商，地产开发商向其出具收购发票8万余元，再加上农民支付的13万余元首付及借款金额49万余元，地产开发商应向农民出具70万余元的发票。这个过程中农民卖小麦是免税政策个人行为，地产开发商可根据我国税务质监总局河南税务局公示2018年第5号文件中的规定向农民出具收购发票。除此之外，依据税务[2017]37号文件的规定，地产开发商能够农业产品收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率测算进项税。待回收结束后，地产开发商对外开放市场销售麦子时，因其并不是农业产品经营者不可以享有税收优惠政策，需依照9%缴纳增值税。考虑到麦子的市场价与卖出价存在一定的差价，故整体来看也会降低增值税税负率，倘若地产开发商未向农民出具收购发票不可以抵扣进项税额的话会损害对外开放市场销售一部分造成的增值税。除此之外，所得税里可凭着收购发票开展抵扣，小麦收购价与卖出价的差值也会降低应纳税额。由于对房屋出售收益及项目成本不造成影响，对该项目的土地增值税不造成影响。

但该操作步骤下应注意下列两个问题：

1、依据豫粮办2021年98号文要求，地产开发商必须对于小麦收购行为进行办理备案即可从业回收主题活动，具体政策必须参考本地对于粮食收购的规定。

2、地产开发商回收麦子向农民出具收购发票，根据我国税务质监总局河南税务局公示2018年第5号文要求，需按照规定妥善保管回收有关的会计原始凭证以便检查，例如农户的身份证扫描件、收购农产品的过磅单、收付款凭证等。

因为第一种方式实际操作比较繁杂并存有农业产品进项税不可以抵扣的风险性，地产开发商依照此方法实际操作的概率非常小。相对性第一种方式，第二种方式实际操作比较简单，农民把4万公斤麦子依照1.5元/斤卖给地产开发商指定的收购商，以回收合同款6万余元付款首付，并凭着回收单据享有2万元的优惠折扣，房屋总合同款调整为68万余元，农民另需缴纳首付价差14.4万余元。地产开发商应向农民依照68万余元开票，最后依照68万余元确定该套房子各税收收入。需注意这种方式等同于变向减少了房屋合同款，可能得到政府部门降价限定。

第三种方法中收购商依照高价位2元/斤回收以后，地产开发商依照市场价2元/斤与市价1.5元/斤的价差给与收购商补助，地产开发商针对该套房子收入依然为70万余元，给与收购商的补助以营销费用解决，由收购商向地产开发商出具征收率为6%的营销服务类税票，地产开发商以发票抵扣增值税进项税额并且在所得税中进行抵扣。由于对收益及项目成本不造成影响，对该项目的土地增值税不造成影响。

结束语

从上述剖析看得出，“麦子买房”主题活动不同类型的操作步骤对税务产生的影响亦不一样。据统计，该主题活动虽然导致了社会发展一定影响力，但交易量不甚理想，仅不断二天即被提早喊停，背后的原因不为人知，文中仅对该主题活动可能产生的税务危害展开分析，各个方面缄默不语。