地产商不可享受的5项税收政策理应造成纳税人高度重视，防治不合理享有增值税免税的税务风险性。

房地产行业不适合税前加计扣除

《关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》税务〔2015〕119号，及其《关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(我国税务质监总局公示2015年第97号)，进一步明确研发支出具体的范畴，简单化产品研发费用核算及管理。与此同时，还制定研发支出税前加计扣除的约束性标准以及对策。

确立不适合税前加计扣除政策的七个领域：香烟加工制造业;住宿和餐饮业;批发和零售业;房地产行业;租用和商贸业;服务业;国家财政部与国家税务质监总局所规定的别的行业。

不适合加计扣除政策行业判断：不适合税前加计扣除现行政策行业公司，是一种以《通知》列出领域业务流程为主营，其研发支出产生曾经的营业成本占公司按税收法律第六条要求计算出来的收入总额减去免税收入和营业收入的额度50%(没有)以上公司。

新办房地产开发商不可享有一般新办企业税收政策《我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)第十条，确定了有关可用减免税政策难题：依据房产开发业务特性，房地产开发企业以及以市场销售(包含销售代理)开发产品为主体的公司不可享有新办企业的税收优惠政策。新办企业的税收政策，主要表现在新办服务型企业税收政策、新办商贸企业税收政策、对下岗失业人员从业个体经营者税收政策。房地产开发企业大多采用开设项目公司的形式运营实际操作最新项目，开发设计一个新楼盘或开发设计一个项目就新办一个公司，且赢利率很高。这可以体验到我国有关新开公司的优惠税收优惠政策，可是，国税发〔2006〕31号要求，新办房地产开发商，将不会享有一般新办企业的税收优惠政策，并且对房地产开发商预购收入预估销售净利率作出了调节。

地产商不可事前明确所得税定额征收

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，经营者有下列情形之一的，税务行政机关有权利核准其应纳税所得额:(一)依照法律、行政法规的规定能够不设帐本的;(二)依照法律、行政法规的规定理应设定帐本但未设置的;(三)私自消毁帐本或是拒未提供纳税资料的;(四)虽设定帐本，但账务错乱或是成本费材料、收入凭证、花费凭据支离破碎，无法查帐的;(五)产生纳税时间，未按照规定期限办理纳税申报，经税务行政机关责令限期申请，贷款逾期仍不申报的;(六)经营者申报的计税基础显著稍低，又无正当理由的。

《我国税务质监总局有关所得税 定额征收多个问题的通知》(国税发〔2009〕377号)第一条第六款要求：国税发〔2008〕30号文件第三条第二款所指‘特殊经营者’包含下列类别的公司：我国税务质监总局所规定的其他公司。

以后，《我国税务质监总局关于做好<房产开发生产经营活动所得税处理方法>的指导意见》(国税发〔2009〕31号)要求：公司发生《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条要求的情况，税务行政机关可并对过去应交企业所得税按定额征收形式进行征收管理，并逐渐标准，与此同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法规、行政法规的规定进行修复，但不得事前明确公司的企业所得税按定额征收形式进行征缴、管理方法。因而，房地产开发商也不得事前明确按定额征收。

地产商以房地产业境外投资应按规定交纳土地增值税是不是免税土地增值税，必须确定是否属于房产公司，及所投资的项目公司是不是从业房产开发。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(税务〔1995〕048号)第一条的相关规定,以房地产业的投资、合作经营的一方以土地资源(房地产业)作价入股的投资或做为合作经营标准，将房地产转让到所投入、合作经营的公司里时，暂免交纳土地增值税。对投资、合营企业将以上房地产业再转让的，应按规定交纳土地增值税。

除此之外，《有关土地增值税多个问题的通知(税务〔2006〕21号)第五条要求，自2006年3月2日起，对以土地资源(房地产业)作价入股的投资或合营的，凡所项目投资、合作经营的企业从事房产开发的，或是房地产开发企业因其修建的商住楼的投资和合营的，都不可用财税字〔1995〕048号第一条暂免征缴土地增值税的相关规定。因而，以房地产业的投资或合营的，应按规定交纳土地增值税。

地产商改制重组不适合暂时不集体土地征收增值税政策

企业改制重组的四种情况暂时不确定结算收益。《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财务〔2015〕5号)，确定了公司在改制重组环节中涉及到的土地增值税政策优惠：总体改造：总体改造就是指没有改变原公司的投资主体，并继承原公司支配权、义务的个人行为。依照《中华人民共和国公司法》的相关规定，非公司制企业总体改造为股份有限公司或是有限责任公司，责任有限公司(有限责任公司)总体改造为有限责任公司(责任有限公司)，对改造前公司将国有土地出让、房屋权属迁移、变动到改造后公司，暂时不征土地增值税。

公司合并：按照法律规定或是合同规定，2个或多个公司合并为一个企业，且原公司投资主体续存的，对原公司将国有土地出让、房屋权属迁移、变动到合并后的公司，暂时不征土地增值税。

公司单设：按照法律规定或是合同规定，公司单设为2个或多个和原公司投资主体同样的公司，对原公司将国有土地出让、房屋权属迁移、变动到公司分立后公司，暂时不征土地增值税。

以国有土地出让、房屋进行项目投资：企业、个人在改制重组时以国有土地出让、房屋进行项目投资，并对将国有土地出让、房屋权属迁移、变动到被投资的项目公司，暂时不征土地增值税。

财务〔2015〕5号第五条着重强调，以上改制重组相关土地增值税现行政策不适用于房地产开发企业。与此同时,全部改制重组相关土地增值税现行政策不适用于房地产开发企业。

以减少税收优惠政策系统漏洞，防止一部分房地产开发企业以“改革”之民，行“出让房地产业”之实，避开土地增值税，国家财政部、我国税务质监总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》，要求房地产开发企业不可享有改制重组土地增值税政策优惠。充分考虑在具体税收征管中，以上状况依然存在，本次颁布企业改制重组土地增值税政策优惠沿用了这一规定。