《税收征收管理法》要求，经营者申报的计税基础显著稍低且无正当理由时，负责人税务行政机关有权利核准其应纳税所得额。税收征管法做为程序法，这是所有税收税收征管的“定海神针”。此条要求也主要是用于反避税的主要法理依据所属。在实务中，还有很多私营企业房地产开发商，为避开企业增值税、土地增值税、所得税、个税及其房产契税，根据低价销售方法，将研发的商业用房销售给公司股东本人，这类不符销售市场独立交易原则的交易行为有哪些涉税风险?

一、增值税的风险性。《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征企业增值税试点的通告》(财务〔2016〕36号)第四十四条要求，经营者产生应税行为价钱显著稍低或是较高但不具备合理商业目的的，或是产生本办法第十四条列出个人行为则无销售额的，负责人税务行政机关有权利按照下列“次序”明确销售总额：(一)根据经营者近期阶段市场销售类似服务项目、固定资产或是房产的平均价明确。(二)依照别的经营者近期阶段市场销售类似服务项目、固定资产或是房产的平均价明确。(三)依照组成计税价格明确。组成计税价格的计算公式为：组成计税价格=成本费×(1 成本费用率)。成本费用率国家实行税务质监总局明确。

二、土地增值税风险。《土地增值税暂行条例》第九条要求，经营者有下列情形之一的，依照房产评估价格计算征缴：…(三)出让房地产的成交价小于房产评估价钱，又无正当理由的。及其《土地增值税实施细则》要求，规章第九条(三)项所称的出让房地产的成交价小于房产评估价钱，又无正当理由的，就是指经营者申报的出让房地产的具体卖价小于房产评估组织评定买卖价，经营者又无法给予凭证或无正当理由的举动。

三、所得税风险。企业和公司股东及其与其说亲属中间组成关联方关系，《企业所得税法》第四十一条要求，公司与其说关联企业间的经济往来，不符独立交易原则而减少公司或其关联企业应纳税收入或是收入额的，税务行政机关有权利依照有效方式调节。第四十七条要求，公司执行别的不具备合理商业目的安排而减少其应纳税收入或是收入额的，税务行政机关有权利依照有效方式调节。第四十八条要求，税务行政机关按照此章要求做出纳税调整，必须补征税款，理应补征税金，并依据国务院规定另收贷款利息。

四、个人所得税风险。《个人所得税法》第八条要求，自身与其说关联企业间的经济往来不符独立交易原则而减少自己或其关联企业应纳税所得额，且无正当理由，税务行政机关有权利依照有效方式进行纳税调整。而且税务行政机关按照要求做出纳税调整，必须补征税款，理应补征税金，并依法另收贷款利息。房地产开发商以低价销售房子的实质就是变向分派，可能面临依照“贷款利息、股利分配、红利所得”缴纳个税风险。

五、房产契税风险。《契税法》第四条第二款规定，经营者申报的成交价显著稍低且无正当理由的，由税务行政机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》(下称税收征收管理法)第三十五条第一款第(六)项规定核准。

总的来说，税务行政机关依规核准只有两个必要条件，即“价钱显著稍低”和“无正当理由”。什么是“价钱显著稍低”，在民法上从未有过统一标准。参考《最高人民法院关于印发<全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要>的通知》(法[2021]94号)要求：“针对民法典第五百三十九条所规定的显著不合理廉价或是高价位，人民法院应当以买卖本地一般经营者的分辨，并参照买卖那时候买卖地物价局参考价或是交易市场价，融合别的因素充分考虑给予评定。转让价格无法达到交易过程中买卖地参考价或是交易市场价百分之七十的，一般可以视作显著不合理廉价;对转让价格高过本地参考价或是交易市场价百分之三十的，一般可以视作显著不合理高价位。被告方对其所主张的交易过程中买卖地参考价或是交易市场价担负证明责任。”因而，经营者申报的房地产转让价钱小于同时期类似房地产业均值市场价格30%且⽆正规依据的，可认定为房地产转让价钱显著稍低，税务行政机关应当依法履行定额征收的权力，推行各税收一并定额征收。