老房转让土地税费计算方式

土地增值税相关政策，还对个人转让住宅类的老房暂免征缴土地增值税外，对单位或者个人出让普通住宅类老房及房屋建筑，应按规定征缴土地增值税。但具体执行过程中，因为老房扣除项目额度很难确定，有些地方一律推行定额征收。但实际上也有几类其它的方式：

1.经营者能够提供原购房发票

《国家财政部、我国税务质监总局有关土地增值税多个问题的通知》(税务〔2006〕21号)要求，对单位或者个人出让普通住宅类老房及房屋建筑，凡能够提供原购房发票的，经本地税务行政机关确定，可按照税票所述额度并且从选购本年度起止出让本年度止每一年加计5%测算扣除项目金额。在其中加计工程项目的“每一年”，指购房发票所述日期起止房屋出售开票之日止，每满12个月计1年;超出1年，没满12个月但超出6个月的，能够视作1年。针对经营者购房时交纳的房产契税，凡能够提供契税完税凭证的，准许做为“与房产相关税费”给予扣减，但是不做为加计5%的数量。

应缴土地增值税计算步骤：

①测算扣除项目额度=原购房发票额度(1 5%N) 出让阶段交纳的相关税费，在其中N意味着原购房发票所述日期至房屋出售开票之日止的年限;

②测算土地资源增值率=老房及房屋建筑出让合同款-扣除项目额度;

③测算土地资源投入产出率=(土地资源增值率÷扣除项目额度)×100%;

④依据土地资源投入产出率找到土地增值税税率;

⑤测算应缴土地增值税=土地资源增值率×税率。

2、经营者无法提供购房发票或提供扣除项目额度虚假

依据土地增值税暂行规定实施办法和《财务部、我国税务质监总局有关土地增值税一些实际问题所规定的通告》(税务〔1995〕48号)等相关政策，对经营者出让老房时，应按照房子及建筑物评估价值、获得土地使用权证所收取的地价款和按国家统一要求交纳的相关费用以及在出让阶段交纳的税费做为扣除项目额度计税土地增值税。除此之外，对经营者出让老房及房屋建筑时易测算缴税的需求但对房地产业进行评价，其收取的评估费用也可在测算增值率时给予扣减。而对经营者以下成本不可测算扣减：获得土地使用权证时未付款地价款或不能给予已收取的地价款凭证的，不可以扣减获得土地使用权证所付款金额;经营者瞒报、谎报房地产成交价钱等情况而按房产评估价格计算征缴土地增值税存在的评估费用，不可以在预估土地增值税时给予扣减。

老房及建筑物评估价值，所指出让已用的房子及建筑时，由国家批准设立的房产评估组织评定重置成本价乘于成全新度折扣怎么算后价钱。评估价值需经本地税务行政机关确定。计算公式：老房评定成本价格=房地产业重置成本价×成全新度折扣怎么算。

按评估价值测算土地增值税流程：

①测算扣除项目额度=重置成本价×成全新度折扣怎么算 获得土地使用权证时需收取的地价款和按国家统一要求交纳的相关费用以及在出让阶段交纳的税费 转让交易老房及房屋建筑时易测算缴税的需求但对房地产业进行评价收取的评估费用;

②测算土地资源增值率=老房及房屋建筑出让合同款或评定合同款-扣除项目额度;

③测算土地资源投入产出率、明确税率及测算应纳税款与之上第一种具体步骤同样。

除此之外，依据税务〔2006〕21号文件的相关规定，对经营者出让老房及房屋建筑，既没评估价值，又无法给予购房发票的，地区税务行政机关也可以根据税收征管法第三十五条的相关规定，推行定额征收。

房地产转让程序

(1)签署房地产转让合同书。

房地产转让务必签署书面协议。房地产转让合同书需具备下列条文：合同当事人的名字或名称、居所;房地产权属证书名称和序号;房屋坐落制作、总面积、四至界线;土地资源宗地号、土地使用权证期限及获得方法;房地产行业的主要用途或经营性质;成交价及付款方式;房地产业投入使用的时间也;合同违约责任;双方约定的其他事宜。

(2)房地产转让权属登记。

房地产转让应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请办理房产变更登记，不然房地产转让个人行为无法律认可。一个新的房地产产权人领到变更后的房屋产权证书，并凭证书向平级市人民政府土地管理部门办理土地使用权证工商变更。平级市人民政府土地管理部门核查之后，由平级市人民政府拆换或是变更土地使用权证书。

有关老房转让土地税费计算方式。一般在没法获得购买的时候原税票和没进行评价的情形下，选用定额征收，具备原发票可以按照每一年加计5%扣减，具备分析报告的，依照成交价开展扣减测算对应的投入产出率，寻找对应的税率表开展税务申报。希望能够帮助到你，出现任何疑惑都能够网上咨询在线教师。