房地产商自购房地产占地面积平摊扣除项目

答：据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），房地产开发企业将研发的一部分房地产业变为公司自购或用来租赁等商业行为时，假如产权年限未出现迁移，不征缴土地增值税，在税金结算时列收益，不扣减对应的成本与费用。不难看出，对研发的商住楼变为自购或租赁等，产权年限没有出现转移，不征缴土地增值税。

国家财政部所规定的土地增值税扣除项目是啥

1）获得土地使用权证所付款金额，指的是经营者为获得土地使用权证所收取的地价款和按国家统一要求缴纳的相关花费。

（2）开发设计土地和新建房及服务设施（下称房产开发）成本，就是指经营者房产开发新项目所发生的成本费（下称房地产业项目成本），包含征用土地及拆迁补偿费、前期工程费、工程建筑安装工程费、基础设施费、公共性配套设施费、开发设计间接成本。

征用土地及拆迁补偿费，包含土地征用费、耕地占用税、人力资本安置费用和有关地面上、地底附属物房屋拆迁补偿的净开支、安装拆迁用地开支等。

前期工程费，包含整体规划、设计方案、新项目项目可行性和水文水利、地质环境、勘测、测绘工程、“三通一平”等开支。

工程建筑安装工程费，是一种以发包方法付给施工单位建筑的安装工程费，以自营方式所发生的工程建筑安装工程费。

基础设施费，包含开发设计小区里路面、供电、供电系统、气路、污水处理、排水渠、通信、照明灯具、环境卫生、园林绿化等项目所发生的开支。

公共性配套设施费，包含不可以有偿转让的研发小区里公共基础设施所发生的开支。

开发设计间接成本，就是指立即机构、管理方法开发规划产生费用，包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等。

（3）开发设计土地和新建房及服务设施费用（下称房产开发花费），就是指与房产开发新项目相关的营业费用、期间费用、销售费用。

销售费用里的利息费用，凡可以按出让建筑项目测算平摊同时提供金融企业的证明，准许按实扣减，但最大不得超过按银行业类似逾期贷款利率计算出来的额度。其它房产开发花费，按第（1）、（2）项规定计算出来的额度之和的5％之内测算扣减。

凡不能按照出让建筑项目测算平摊利息费用导致不能给予金融企业的证明，房产开发花费按第（1）、（2）项规定计算出来的额度之和的10％之内测算扣减。

以上测算扣减具体的占比，由各省、自治州、直辖市人民政府要求。

（4）老房及建筑物评估价值，指的是在出让已用的房子及建筑时，由国家批准成立房产评估组织评定重置成本价乘于成全新度折扣怎么算后价钱。评估价值需经本地税务行政机关确定。

经营者出让老房及房屋建筑，凡不可以获得评估价值，但可以给予购房发票的，经本地税务单位确定，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目金额，可按照税票所述额度并且从选购本年度起止出让本年度止每一年加计5%测算。对经营者购房时交纳的房产契税，凡能够提供契税完税凭证的，准许做为“与出售房地产业相关的税费”给予扣减，但是不做为加计5%的数量。

对出让老房及房屋建筑，既没评估价值，又无法给予购房发票的，地区税务行政机关也可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（下称《税收征管法》）第35条规定，推行定额征收。

（5）与出售房地产业相关的税费，指的是在出让房地产业时交纳的增值税、大城市维护建设税、合同印花税。因出售房地产业缴纳的教育附加费，也可以视作税费给予扣减。

（6）对从业房产开发纳税人可按照第（1）、（2）项规定计算出来的额度总和，加计20％的扣减。

此外，经营者一片转让土地使用权证后，分期分批开发设计、出让房地产行业的，其扣除项目数额的明确，可按照出让土地使用权证面积占占地面积的比例计算平摊，或者按建筑面积平摊，也可按照税务行政机关确定的多种方式测算平摊。

之上阐述了房地产商自购房地产占地面积平摊扣除项目是怎么样的，也阐述了国家财政部所规定的土地增值税扣除项目是啥。作为一名房地产开发企业的税务财务会计，一定要明白，房地产商开发设计房产用以自用的，其自用的部分为不需缴纳土地增值税的。如果你是很清楚，那样咨询一下在线教师吧，能给你更加好的回应，使你更为清晰明确。