房产开发间接成本的财务核算与税务解决

开发设计间接费用构成公司项目成本的一项重要具体内容，《施工、房地产开发企业财务制度》（[1993]财预字第6号）要求：“开发设计间接成本主要是指隶属立即机构、管理方法开发规划产生费用，包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等。”“开发设计间接费用”做为一级会计分录，关键计算房地产开发企业为主项目实施而造成的花费。这笔费用虽也是属于立即为房产开发而造成的花费，但是它无法确定也意思某种开发产品应当压力，因此不能将它立即记入各类开发设计生产成本。因此，房地产开发商所发生的开发设计间接成本先要记入“开发设计间接成本”学科，再按照适度分派规范，把它分派记入各类开发设计生产成本中的“项目成本——开发设计间接费用”二级科目（期终该学科无账户余额）。立即为某项目实施产生费用，如现场办公费、生活费用等，立即记入各项目成本新项目“项目成本——开发设计间接费用”学科。只有一个开发规划而造成的开发设计间接成本，则立即记入“项目成本——开发设计间接费用”学科。

开发设计间接成本的总分类计算在“开发设计间接成本”帐户开展。公司所在各内部结构独立核算单位产生的各种开发设计间接成本，都需要自“应付职工薪酬”、“应对福利费”、“固定资产折旧”、“递延资产”、“存款”、“过渡房——周转房摊销费”等账户借贷方转到“开发设计间接成本”账户借贷方。

举例说明：某房地产开发企业某内部结构独立核算单位在2008年5月份共产生开发设计间接成本41600元，各开发产品所发生的直接费用如下所示：101商住楼50000元；102商住楼120000元；151出租房屋75000元；181过渡房70000元；201服务设施80000元；301商品化土地资源125000元。总计直接费用520000元。从而测算开发设计间接成本的比例为41600÷520000＝8％，5月份各开发产品应分派的研发间接费用：101商住楼：50000×8％＝4000元；102商住楼：120000元×8％＝9600元；151出租房屋：75000元×8％＝6000元；181过渡房：70000元×8%＝5600元；201服务设施：80000元×8％＝6400元；301商品化土地资源：125000元×8％＝10000元。按各开发产品成本分配的研发间接费用记入各开发产品成本核算对象的“开发设计间接费用”成本项目，并把它记入“项目成本”各二级账户的借方和“开发设计间接成本”账户借贷方，实际账务处理为：

借：项目成本——房子项目成本 25200

项目成本——服务设施项目成本 6400

项目成本——商品化土地资源项目成本 10000

贷：开发设计间接成本 41600

房地产开发企业存在的开发设计间接成本怎样核算，及其开发设计间接成本怎样平摊，不但直接影响所得税的年度汇算清缴，另外还影响到了土地资源增值税清算。

容许抵扣的研发间接成本构成具体内容：

依据《土地增值税暂行条例》第七条要求：“开发设计间接成本，就是指立即机构、管理方法开发规划产生费用，包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等。”不难看出，土地增值税中的研发间接成本，与那时候房地产开发企业财务核算中“开发设计间接成本”的构成内容包括完全一致的。而《我国税务质监总局关于做好（房产开发业务经营所得税处理方法）工作的通知》（国税发[2009]31号）要求：“开发设计间接成本指公司为立即机构及管理开发规划存在的，而且不能把它属于特殊成本对象的成本性支出。主要包含管理员员工资、员工福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、工程管理费、过渡房摊销费及其项目营销设备修建费等。”从土地增值税与所得税分别对开发设计间接成本的解释看来，土地增值税中的研发间接成本并没有包含所得税中列出的工程管理费，及其项目营销设备修建费。尽管土地增值税开发成本中并没有例举“工程管理费”，但测算土地增值税时应该容许扣减；对房地产开发商独立建造的售楼处、样板间等营销推广设备费，在土地增值税上需分不同的情况各自解决：

一是房地产开发商在研发小区里、行为主体外建造暂时性房屋建筑做为售楼处、样板间的，其产生设计、修建、室内装修费等费用，应记入房地产业营业费用扣减。售楼处、样板间内的财产，如中央空调、电视等财产性购买开支禁止在营业费用中税前列支。

二是房地产开发商在行为主体内建造临时性售楼处、样板间的，其产生设计、修建、室内装修费等费用，项目建成后有偿转让的，应测算收益并准许扣减。三是房地产开发商运用整体规划服务设施（如：会馆、物业管理用房），所发生的售楼处、样板间设计、修建、室内装修费等费用，按以下标准解决：（1）项目建成后产权年限归属于全体业主每一个，其成本费、花费能够扣减。（2）项目建成后免费移交政府部门、公用事业单位用以非盈利性社会发展公用事业的，其成本费、花费能够扣减。（3）项目建成后有偿转让的，应测算收益，并准许扣减成本费、花费。

借款费用是构成开发设计期内的一项重要花费，但房地产业公司财务制度、土地增值税及其所得税列出的“开发设计间接成本”中都未例举“借款费用”这一项，是不是代表着开发设计间接成本也不包含“借款费用”？现行标准《企业会计准则第17号——借款费用》要求：公司所发生的借款费用（含专门借款和一般借款费用），可以直接属于合乎资本化条件的财产的筹建或制造的，应予以递延所得税。所指的“合乎资本化条件的财产”就是指，“需经过非常长时间筹建或是生产经营活动才能实现预订可以使用或是可销售状态的固资、长期股权投资和库存等财产”。房地产开发企业所研发的商住楼，一般都经过非常长一段时间，因此，现行标准企业会计准则对房地产开发企业借款费用应予以递延所得税。又因借款费用是为主项目实施而造成的花费，因此，在账务处理上，开发设计期内所发生的借款费用，在现行标准账务处理上可作为开发设计间接性费用核算。

另据《企业所得税法实施条例》第三十七条的相关规定，公司在经营活动中所发生的科学合理的不用递延所得税的借款费用，准许扣减；公司为购买、修建固资、固定资产和通过12个月以上修建，才能实现预订可销售状态的库存商品产生贷款的，在有关财产购买、修建期内所发生的科学合理的借款费用，理应做为资本性支出记入相关资产成本费，并依据要求扣减。不难看出，所得税法与政府会计准则，对贷款费用资本化的相关规定上是一致的。尽管国税发[2009]31号文件列出的开发设计间接成本中并没有包含借款费用，但这并不意味着借款费用也不理应记入开发设计间接费用，由于列出的是开发设计间接成本，仅就是其中主要内容，而并没有穷尽所有。

利息费用在土地增值税扣减上，依据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款的相关规定，销售费用里的利息费用，凡可以按出让建筑项目测算平摊，同时提供金融企业的证明，准许按实扣减，但最大不得超过按银行业类似逾期贷款利率计算出来的额度；凡无法提供金融企业的证明，贷款利息不单独扣减，销售费用的扣减按获得土地使用权证所付款金额及房产开发成本5％之内测算扣减。对无法提供金融企业的证明及其对所有应用自筹资金，没有出现利息费用的，依据《我国税务质监总局有关土地资源增值税清算有关问题的通知》（国税发[2010]220号）的相关规定，其房产开发花费同样也可以依照“获得土地使用权证所付款金额”与“房地产业项目成本”额度之和的5％之内测算扣减。换句话说，对记入开发设计间接成本里的利息费用土地增值税前扣减理应区别这两种情况：一是按实扣减。但向金融机构借款的利息费用不得超过按银行业类似逾期贷款利率计算出来的额度，对超出的部分利息费用理应调节；二是按比例分配扣减。因为按利息费用是按照获得土地使用权证所付款金额及房产开发成本5％之内测算扣减，因此，应该将记入“开发设计间接成本”的利息费用所有去除。

除利息费用以外借款费用，依据现行标准政府会计准则的相关规定，也应予以递延所得税。而在原有企业会计制度中，公司对外借款所发生的借款费用理应记入“销售费用”学科，而土地增值税只对“销售费用”科目中的利息费用容许依规按实扣减或者按统一占比扣减，相对应对除利息费用以外借款费用是不可以扣减的。主要是因为：土地增值税法律时，要以原来企业会计制度为载体，而借款费用给予递延所得税是中后期会计制度的变化，而会计制度的变化并不是代表着土地增值税现行政策同样也调节。另据《我国税务质监总局有关土地增值税一些实际问题所规定的通告》（财税字[1995]48号）第八条第二款的相关规定，针对超出贷款年限利息一部分及其加罚利息不可以土地增值抵扣。

借款费用在公司所得税扣除上，依据《企业所得税法实施条例》第三十八条的相关规定，公司在经营活动中所发生的以下利息费用，准许扣减：（一）非金融机构向金融业企业借款的利息费用、金融机构的各种储蓄利息费用和同业拆借利息费用、企业经准许发行股票的利息费用；（二）非金融机构向非金融企业贷款的利息费用，不得超过依照金融机构同时期类似贷款利率计算的金额的一部分。从本要求中可以看到：房地产开发企业向金融业企业借款的利息费用的抵扣是一致的，唯一不一样之处就在于，房地产开发企业向非金融机构贷款的利息费用，无论是否超出金融机构同时期类似银行贷款利率，财务会计要求按照实际付款利息给予递延所得税，而所得税要求，不得超过依照金融机构同时期类似银行贷款利率（包含贷款基准利率和浮动利率）计算出来的金额的一部分即可抵扣。对贷款利息付款外所发生的借款费用容许按实扣减。但测算土地增值税时，针对超出贷款年限利息一部分、加罚利息及其贷款利息付款以外借款费用都不容许扣减。

房产开发企业开发设计间接成本都都包括什么？

房产开发企业开发设计间接成本一般有以下几点。

（一）行政部门管理费用

此项成本是立即从业项目实施的管理人员及单位所产生的工资薪金所得、福利费、折旧、维修费、招待费、水电气、福利费用、接待费、通信费、旅差费、保安人员附加费、职工教育经费费等费用。

（二）工程管理费

此项成本是所开发规划直接发生的工程监理费、预结算编写审批费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、合同书外奖赏等间接成本。

（三）过渡房摊销费

过渡房摊销费是指由开发设计商品或已有房子用以安装被拆迁人的摊销费或折旧，但是目前也有一些企业租赁住房来安装被拆迁人，所收取的房屋租金也应当记入过渡房摊销费学科。租赁房子必须按被拆迁人的标准进行装修费用、工程项目改造费、走线费等有关开支然后由开发设计企担负一部分也应当记入本科目。

（四）项目营销设备修建费

此项成本是所开发规划直接发生的宣传设备及发布费、市场销售自然环境改造费、售楼处装修装饰设计费、样板房等费用间接成本。

（五）递延所得税借款费用

递延所得税借款费用包含：立即用以项目实施所借入资金的利息费用、折扣率或股权溢价摊销费和协助花费，以及因外汇贷款而出现汇兑差额。在其中，因贷款而造成的协助花费也包括服务费等。

（六）物业管理服务健全费

未售卖的房屋产权归开发公司全部，物业管理公司入驻后，必须承租人交纳物业管理费用，房地产商做为未售房屋产权证明人，就得一部分承担物业管理费用，及其对于服务设施不健全，应该给物业管理公司付款的一部分补助花费。

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