房地产业所得税年度汇算清缴亏本如何做?

答：(一)有关每个季度预缴。依据国税发[2008]299号文，房地产开发企业按当初实际利润按实分季(或月)预缴税款所得税的，对开发设计、修建的住房、商用房以及其它房屋建筑、附属物、服务设施等开发产品，在没有竣工前采用预购方法市场销售所取得的预购收益，按规定的预估毛利率分季(或月)算出预估销售毛利，记入资产总额预缴税款，开发产品竣工、清算计税成本后依照实际利润再次调节。

(二)有关开发产品什么时候为竣工计交企业所得税。依据国税发[2010]201号文，房地产开发企业修建、研发的商品，不管工程施工质量是不是根据检验合格，或是不是申请办理竣工(完工)备案手续及其财务会计预算办理手续，当公司逐渐申请办理开发设计订单交付办理手续(包含搬入办理手续)或已经开始具体交付使用时，为开发产品逐渐交付使用，应视作开发产品早已竣工。房地产开发企业应按立即清算开发产品计税成本，并测算公司本年度应纳税额。

(三)有关收益。开发设计产品销售收入的范围包括市场销售开发产品环节中取得的全部合同款，包含现钱、准货币及其它经济收益。企业代相关部门、单位及公司支付的各种各样股票基金、费用及额外等，凡列入开发产品价内或者由公司开票的，应按所有确定为销售额;未列入开发产品价内然后由公司以外的其他扣除单位、企业开票的，可以作为代扣代缴账款进行监管。国家财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条确立：房地产开发企业开发设计新土地、商住楼在转交后，将清算收支明细递交买家并被人认可时，确定为主营业务收入的完成;代建制房子及代建制别的工程项目，在竣工验收办理交接手续，合同款清算收支明细经委托单位签证办理后，确定为主营业务收入的完成。

(四)有关成本费、花销扣减的税务解决。公司在开展成本费、费用统计与扣减时，需要按照规定区别成本费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。筹备期招待费费等费用抵扣难题，依据《企业所得税法实施条例》第四十三条和第四十四条要求，公司正常的经营活动期内所发生的招待费、广告费用和业务宣传费，能够根据企业当初收入分析测算明确扣减额度。可是，对在筹备期内无法取得收入公司所发生的以上花费怎样进行抵扣，未作明确的规定。充分考虑之上花费归属于筹备费范围，《我国税务质监总局有关所得税应纳税额多个税务处理事情的通知》确立，公司筹备期所发生的招待费立即按照实际本年利润的60%、广告费用和业务宣传费按照实际本年利润，记入筹备费，根据《我国税务质监总局有关所得税多个税务事宜对接问题的通知》(国税发[2009]98号)第九条所规定的筹备费税务处理方法开展抵扣。

(五)能够冲减(应对)的成本。包含：(1)出包工程未最后申请办理清算而尚未取得全额的发票，在有这方面合同书、协议和别的证明材料前提下，能够冲减合同总金额的10%，记入成本对象的项目成本中。(2)公共配套设施并未修建或并未竣工的，可以按预算造价有效冲减建造成本。该公共基础设施要符合在售房合同、协议和广告宣传、实体模型中要求服务承诺修建而且不可撤销，或依照有关法律法规务必配套设施修建的标准。(3)需向政府部门上缴但还没有上缴的报批报建花费、物业公司健全花费能够按照规定冲减。物业管理健全费用是指按照规定应当由房地产开发企业承担物业管理服务股票基金、房屋维修基金或其它专项资金。

(六)公司在经济开发区内修建的服务设施。公司在经济开发区内修建的会馆、物业管理服务场地、发电厂、热力站、自来水厂、文体活动展览馆、幼稚园等服务设施，若归属于非盈利性且产权年限归属于全体业主的，或无偿赠与当地政府、公用事业单位的，可以将其视作公共基础设施，其建造成本按公共性配套设施费准许扣减。若归属于盈利性的，或产权年限归公司每一个，或没有明确产权归属的，或无偿赠与当地政府、公用事业单位之外其他部门的，理应独立核算其成本费。除公司自购应按照修建固资进行修复外，别的一律按修建开发产品进行修复。

(七)公司在经济开发区内修建的邮电通讯、院校、医疗设备应独立计算成本。在其中，由企业和国家相关业务流程管理单位、企业合资企业基本建设，竣工后有偿服务转交的，国家相关业务流程管理单位、企业赋予的经济补偿金可以直接抵税该项目造价成本，抵税后差值应调节本期应纳税额。

(八)有关地下停车场计算。国税发[2009]31号第三十三条要求：公司独立修建的地下停车场所，可作为成本对象独立核算。运用地下基础设施所形成的地下停车场所，做为公共基础设施进行修复。