房地产业需缴纳什么税?

答：

一、获得土地资源阶段

研发商住楼等经营性用地，以招、拍、挂形式获取土地资源，主要包括房产契税、合同印花税。

1、房产契税

应纳税所得额=土地成交价钱×税率（3%-5%），广州市为3%

2、合同印花税

应纳税所得额=应纳税证明记录的额度×税率

合同印花税税款=土地使用权出让合同总金额×5%

▶根据：广东房产契税实施细则、合同印花税暂行规定

二、基本建设开发设计阶段

获得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、规划许可证后施工，主要包括土地税、合同印花税。

1、土地税

应纳税所得额=土地资源具体占有总面积×可用税款

▶注：广州要求，获得预售许可后不会再交纳土地税，将商住楼变为自购或租赁的除外，其它地区留意本地要求

2、合同印花税

普遍合同如下所示：

合同印花税税款=基本建设勘察设计合同总金额×0.5%＋建筑工程承包协议额度×0.3%＋借款协议额度×0.05%

三、流通环节

获得预售许可证之后进行预购，需预缴税款、土地增值税和所得税。

1、企业增值税

企业增值税各自需在预征与实际开税票结算2个阶段交纳。

▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同书动工日期是2016年4月30日前建筑项目或工程建筑工程施工合同注明的动工日期是2016年4月30日前建设工程项目，可用简易计税。

2、大城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加

预征及结算时具体交纳的增值税额做为计税基础，乘于税率计缴附加税（7%或5%或1%）。广州附加税为（7%）、教育附加费（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值税（预缴税款）

预缴税额=（预收账款—预缴税款税金）×预征率

预征率：住房为2%，普通住宅一般为3%或是4%

4、合同印花税

合同印花税税款=商品房销售合同总金额×5%

5、所得税

售卖未竣工开发产品获得收入，按预估计税毛利率（一般为15%）算出预估毛利润，记入本期应纳税额。

待开发产品竣工后，立即清算先前售卖的具体毛利润，把与预估毛利润间的差值合拼记入本年度应纳税额。

营改增后房产公司合同印花税的计税基础是啥?

答：

营改增后附加税、合同印花税等税收的计税基础和征收率如下所示：

1、增值税，法律规定征收率3%(所有收益为计税基础不扣减成本);

2、附加税，按交纳的增值税交纳;

(1)经营者所在城市在市区的，征收率为7%;(2)经营者所在城市小县城、镇的，征收率为5%;(3)经营者所在城市没有在城区、县里或镇的，征收率为1%;

3、教育附加费，按交纳的增值税的3%交纳;

4、地区教育附加费，按交纳的增值税的2%交纳;

5、合同印花税：合同书按数额的万分之三贴花纸;

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