地产商预缴增值税账务处理普遍不正确及提议处理方法

【例1】明大房地产开发企业2016年5月一共有A与B2个开发规划，在其中A项目备案成老项目，A新项目已竣工，挑选简易计税；B新项目为最新项目，并未开发设计结束，挑选一般计税。

（1）假定A新项目5月份现房销售获得购房款630万余元，B新项目应收购房款4440万余元。

5月，明大企业财务解决

针对A新项目，现房销售增值税纳税责任已经发生了，必须账户上体现应缴增值税：

借：存款630

贷：营业成本600

应交税金——未交增值税30

6月，明大企业财务解决

针对B新项目，应收购房款，必须在下月纳税申报期向负责人国家税务机关预缴增值税，就现在许多文章介绍的处理方式，要用“已交税费”这一学科来计算：

借：应交税金——销项税（已交税费）120

贷：存款120

交纳5月未交增值税：

借：应交税金——未交增值税30

贷：存款30

依据国家税务总局2016年18号公告所规定的房开企业纳税时间开始时间，要以税率测算本期应纳税所得额，抵扣已预缴增值税后，向负责人国家税务机关税务申报。未抵减完的预缴增值税能够结转成本下一期再次抵扣。但是以上会计账务处理不能在账户上体现该抵扣事宜，造成具体交税额度有误。

不正确一：预缴增值税记入“已交税费”，没法抵扣上一期企业增值税应纳税所得额。

一个解决方案是再做一笔如下所示会计分录：

借：应交税金——未交增值税30

贷：应交税金——销项税（已交税费）30

通过以上解决，还可以一部分处理没法抵扣上一期企业增值税应纳税所得额问题。但依然存在的问题，且待下边的例2。

【例2】接例1原材料，明大房地产开发商6月份A新项目未出现市场销售。明大企业支付B新项目工程进度款222万余元，获得增值税发票。6月未出现相关业务。

接例1，6月，明大企业财务解决：

借：项目成本200

应交税金——销项税（进项税）22

贷：存款222

通过以上账务处理后，应交税金——销项税学科贷方余额为112万余元，在其中已交税费科目余额为120-30=90万余元，进项税科目余额为22万 元。依据增值税会计处理规范，这时明大型企业不需要再做账务处理，销项税学科贷方余额做为进项税额转出放到账户上，到下一期开展抵税。而这时明大型企业进项税额转出中 涵盖了90万元已交税费，这90万金额并不是进项税额转出，因此将预缴增值税放到“已交税费”学科弄混了进项税额转出的组成。

不正确二：预缴增值税记入“已交税费”，弄混了进项税额转出的组成。

在涉及到跨期的情形下，以上解决还可能会产生本期多交税额核算不正确。实际不正确，且待例3。

【例3】接例2原材料，明大房地产开发商7月份A新项目依然没有销售额。明大型企业B新项目支付工程款333万余元，获得增值税发票。B新项目获得预收账款1110万余元，并开具增值税专用发票。

7月，明大企业财务解决

支付工程款：

借：项目成本300

应交税金——销项税（进项税）33

贷：存款333

开票获得预收账款：

借：存款1110

贷：应收帐款1000

应交税金——销项税（销项税）110（未考虑到能够减除的土地成本）

通过以上账务处理后，明大型企业7月份测算所获得的应纳税所得额=110-33-22=55万余元。可抵扣的预缴增值税为55万，7月份应纳税所得额为0。在账目上明大型企业销项税科目余额为借贷方35万余元。必须转走多交增值税，做如下所示会计分录：

借：应交税金——未交增值税35

贷：应交税金——销项税（转走多交企业增值税）35

这时明大型企业账目是不存在“已交税费”了，转出35万做为多交税额填写所得税申报表主表25行，但这35万该是预缴税额，能够在日后抵扣应纳税所得额。

不正确三：预缴增值税记入“已交税费”，弄混了预缴税额跟多交税额。

二、提议作法

对于以上将预缴增值税记入“已交税费”作法所形成的不正确，建议把预缴增值税记入“应交税金——预缴税款”学科，该学科现行标准文档中从未有过要求，留意该学科不 非以“应交税金——销项税（预缴增值税）”，“预缴税款”是应交税金学科中的二级科目，“预缴增值税”是销项税的三级科目。设定“应交税金——预缴税款 企业增值税”学科后，等同于有一个与“应交税金——销项税”并列学科。专门用于计算房产开发预缴增值税，抵扣税款账务处理。依据此会计分录，再对上述业务流程进 行解决：

5月：

借：存款630

贷：营业成本600

应交税金——未交增值税30

6月：

借：应交税金——预缴税款120

贷：存款120

借：应交税金——未交增值税30

贷：应交税金——预缴税款30

借：项目成本200

应交税金——销项税（进项税）22

贷：存款222

7月：

借：项目成本300

应交税金——销项税（进项税）33

贷：存款333

借：存款1110

贷：应收帐款1000

应交税金——销项税（销项税）110

借：应交税金——销项税（转走未交增值税）55

贷：应交税金——未交增值税55

8月：

借：应交税金——预缴税款30

贷：存款30

（因为明大型企业应收的1110万余元账款是应收特性，仍需要预缴增值税30）

这时明大型企业账目上预缴增值税总金额90 30=120万余元。8月可下降应纳税款总金额55万余元，做如下所示会计分录：

借：应交税金——未交增值税55

贷：应交税金——预缴税款55

经上述账务处理后，8月最初应交税金——预缴税款=120-55=65万余元。

房地产开发商预缴所得税账务处理

《我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)，有关未竣工开发产品的税务处理事情中要求：开发企业开发设计、修建的住房、商用房以及其它房屋建筑、附属物、服务设施等开发产品，则在未竣工前采用预购方法售卖的，其预购收益按预估计税毛利率分季(或月)算出本期毛利润，扣减有关的成本费用、运营应交税费之后再记入本期应纳税额，待开发产品清算计税成本后再进行调节。

房地产开发企业企业所得税一般核算方法按应收帐款当期的本年利润扣减成本费用及税金计算交纳企业所得税。能作如下所示账务处理，借“应交税金——应交所得税”，贷“存款”。房产开发商品竣工后，公司需及时测算已经实现收入，与此同时按照规定结转销售成本，通过纳税调整测算出企业所得税体现在本年利润中，借“企业所得税”，贷“应交税金——应交所得税”。算出预缴所得税与应交所得税差值一部分交纳企业所得税时，借“企业所得税”，贷“应交税金——应交所得税”。算出预缴所得税与应交所得税差值一部分交纳企业所得税时，借“应交税金——应交所得税”，贷“存款”。

对没有达到收入确认条件的应收帐款相对应的企业所得税体现在应交税金栏，用负值表明。若房地产开发商在计算企业所得税依照可低扣暂时性差异来确定对于未来期内应缴企业所得税数额的危害，小编认为对预缴税款的企业所得税确定为递延所得税财产，并用“延递税金—预售房预缴所得税”学科，交纳时齐上，只不过是在年尾对没有达到收入确认条件的应收帐款相对应的已缴纳的企业所得税，从“应交税金——应交所得税”学科转到“延递税金—预售房预缴所得税”学科，体现在资产负债表中资产类科目里的“延递税金”的借贷方。账务处理如下所示，借“延递税金——预售房预缴所得税”，贷“应交税金——应交所得税”。

地产商预缴增值税账务处理普遍不正确及提议处理方法前文阐述了联接的三个实例，每一个的案例提议处理方法也介绍了，大家对于还有其他的疑惑的，可点击对话框联系我们的在线教师答疑解惑，我们将要认真为你服务，大量最新资讯，敬请期待的升级！