存量房交易组成计税价格税企异议高发

近些年，在存量房交易税收管理在实践中，全国各地税务行政机关相继营销推广应用房地产评估技术性提升存量房交易税务管理。一般做法就是，存量房交易组成计税价格，由计算机评价体系一键生成的评估价值（以下称评估价值）与纳税人申报价格（以下称申报价格）进行比对，依照孰高标准明确：申报价格高过评估价值的，以申报价格做为组成计税价格；申报价格小于评估价值的，以评估价值做为核定组成计税价格。这一举动经常遭受经营者怀疑，价钱显著稍低有具体的规范吗？税务行政机关征求正规依据阐述了没有？税企彼此因此紧紧围绕组成计税价格的确认形成了众多异议。这一块的经典案例如广州德发案，也是历经七年经四级人民法院审理直至上年才完美收官，一时引起普遍强烈反响。今天小编就来聊一聊这一并不轻松的税款话题讨论。

有关法理学剖析

第一，来看一下有关法律法规。《税收征管法》第三十五条第一款：经营者有下列情形之一的，税务行政机关有权利核准其应纳税所得额：（六）经营者申报计税基础显著稍低，又无正当理由的。这大概是存量房交易中税务行政机关核准组成计税价格的核心法律规定。事实上，相近要求在各个税收实际性政策法规之中广泛存在，例如，《土地增值税暂行条例》第九条第（三）项：经营者有下列情形之一的，依照房地产评估价格测算征缴：（三）出让房地产行业的成交价小于房地产评估价格，又无正当理由的。《契税暂行条例》第四条第二款：前述成交价明显低于价格行情而且无正当理由的，由收取行政机关参考价格行情核准。

第二，再来说说法律基本原理。以上法律法规归属于税收法律里的一般反避税条款。一般认为，反映量比课税标准和公平原则是一般反避税条款存在的价值，即我国缴税要根据经营者负税水平大小，负税能力强，应要求比较重的负税；负税能力差的，应要求较轻负税或者是不缴税。与此同时，这两项税收法律标准也严禁有承担水平纳税人根据主观恶意偷漏税而使经营者之间有不对等负税的情况。但是，在目前社会市场经济还不太健全的情形下，因为税企彼此之间的信息的不对称及其买卖交易隐秘性，很多经营者受利益，根据人为因素分配降低应纳税收入或是收入额，以达到少交税、不交税的效果。假如不严厉打击这种手段，必然导致税收负担不公平，毁坏公平公正市场情况，因而，在税收立法中长期存在一般反避税条款。

第三，最终看一下具体实行里的难题。以上反避税条款明确规定税务行政机关在履行核准征税权时，要符合两个标准：一是经营者申报组成计税价格显著稍低；二是无正当理由。《国家财政部、我国税务质监总局有关全面推广房地产评估技术性提升存量房交易税收管理工作方案》（税务[2011]61号）就这样要求的：针对评定认定申请成交价比较低的，应进一步通过要求程序流程确定申请成交价稍低是否存在正规依据。有任何理由的，按申请成交价缴税；并没有正规依据的，按核准组成计税价格缴税。这本质上更是举证责任的分派，即针对组成计税价格显著稍低，须经税务行政机关负证明责任。但对于是否具备正规依据，则是由经营者负证明责任。结合实际，针对申报价格是不是显著稍低，因为有完善的评估技术和足够的买卖实例作支撑点，一般并没有太多异议。非常容易引发争议的关键问题是“正规依据”的确认，一是出自于税收征管成本考虑到，全部申报价格显著比较低的存量房交易所有依靠税务行政机关前去逐一核查是否存在正规依据，这是不太可能的；二是正规依据从未有过实际规范，只能靠税务行政机关结合实际情况酌情考虑评定。可以这么说，实际操作中正规依据的情况不计其数，当要求好100种正规依据的现象，就一定会发生第101种。这种情况一直以来深深地困扰着税企彼此，试图用出文确立该问题的税务行政机关立刻就发现自己陷入窘境。比如，河南省地税单位曾出文专业确立在存量房交易中，五种状况能够定性为正规依据：①法院裁定、判决或仲裁委员会裁定的房屋交易所有权迁移，以生效法律文书标明的房屋交易价钱做为计税基础；裁判文书里没有注明价钱的，应对它进行定额征收；②具备合理合法资格的拍卖机构依规拍卖价钱；③房屋交易曾发生火灾事故、凶杀案、发生爆炸等大事件造成超低价的。需提供消防安全、公安机关等机构出具的曾发生火灾事故、凶杀案、发生爆炸等大事件的相关证明公文；④房屋交易存有多功能性构造损坏等风险质量问题的，需提供住建局、质量检验等机构出具的质量问题报告；⑤买卖双方为父母和子女；爷爷奶奶、外公外婆与孙子女、外孙子女；兄弟姐妹关系的。这种买卖必须公安机关给予具备之上关联证明材料。但不言而喻，在日常工作中，“正规依据”远不止以上列举的五种状况，在其中，第⑤个原因还一度被媒体和公众曲解为直系血亲间房产交易可以随意低报成交价，所谓“一元钱”产权过户。

“价钱显著稍低核准”与“最少组成计税价格规章制度”

有关存量房交易里的组成计税价格异议，借助现行制度里的价钱异议体制也难以非常好的处理，因为这时候税企双方称之为存在一个买卖公允价的，对于此事从未有过异议，关键在于税务行政机关是不是接纳经营者有关“正规依据”的陈述申辩。如同之上讲解的，因为对“正规依据”评定的艰难，在存量房交易税收管理在实践中，价钱显著稍低且无正当理由的核准在日常工作中演变成了最少组成计税价格规章制度，即税务行政机关立即要求只需申报价格小于评估价值的，都是属于无正当理由，要以评估价值做为组成计税价格。这类最少组成计税价格规章制度在中国别的税收法律中都是有所体现的，例如，《车辆购置税暂行条例》第七条第一款规定，我国税务质监总局参考应纳税额车子销售市场均值成交价，要求不同种类应纳税额汽车的最少组成计税价格。这种要求条理清晰，有利于实际操作，只需纳税人申报价格小于我国税务质监总局要求最低组成计税价格的，税务行政机关就能直接按最少组成计税价格缴税。

可是，“价钱显著稍低核准”与“最少组成计税价格规章制度”其实就是两种不同规章制度，前面一种归属于反避税条款，税务行政机关运行反避税调研务必征求经营者有关“正规依据”的阐述，假如买卖真正且原因就在，那就应该以纳税人申报价格做为组成计税价格，因为这时候的申报价格便是真正价格行情的体现，比系统软件开具的评估价值还需要公允价值的多。后者，税务行政机关并不是考虑到纳税人正规依据阐述的，能直接按最少组成计税价格缴税。在存量房交易税收管理在实践中，简单的价格显著稍低且无正当理由的有关规定执行为最少组成计税价格规章制度，降赔了纳税人利益，不科学地增强了纳税时间，使税企双方备受困惑，归属于法外接设备权，并不符合优化纳税服务的奋斗精神。

将来法律健全的探索

不久的将来单行道税收立法过程中，可以选择在房地产这类特殊类别的交易过程中，立即创建企业增值税、土地增值、房产契税等税收最低组成计税价格申请规章制度。有了这样的规章制度也就有了一个确立规则，便是无论买卖双方有什么原因，假如申报价格小于税收法律法规最低组成计税价格，就应按照最少组成计税价格记税。自然，与时共进，存量房交易税收管理中的许多难题还要税务行政机关寻找从税收征管方面降低对淘宝虚假交易的研究成本费，与此同时，加强对淘宝虚假交易的处罚力度，并提升淘宝虚假交易的处罚力度。例如，可以采用将淘宝虚假交易被告方列入个人或企业征信系统；税务机关和金融机构金融企业完成信息共享，金融企业依照组成计税价格明确贷款额等举措。