滩涂地税款筹划——增值税

 　　滩涂地涉及到的税款筹划室内空间较为大的增值税新项目主要是与滩涂地承揽租赁、分包转租房及其滩涂地承包权出让等有关的税款新项目。 　　（一）现行政策根据 　　1、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条要求，在我国地区给予规章要求的应税服务、出让无形资产摊销或是销售不动产的企业和本人，为增值税的缴税扣缴义务人，理应依规交纳增值税。 　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十条“公司租用或承揽给别人运营的，以承租方或项目承包人为经营者。”《国家财政部、我国税务质监总局有关增值税好多个现行政策难题的通告》（财税字（1995）045号）中进一步确立租用或承揽公司的经营者难题，强调“增值税暂行规定实施办法第十条所称经营者，就是指有单独的承包权，在会计上独立核算，并按时向租赁者或分包者上交房租或承包费的承租方和项目承包人。” 　　2、《我国税务质监总局关于做好〈增值税税收分类注解〉（实施稿）的通告》（国税发[1993]149号）要求，出让无形资产摊销，就是指出让无形资产摊销的使用权或所有权的个人行为，其征缴范畴包含出让土地使用权证等。通告强调“出让土地使用权证，就是指土地资源使用人出让土地使用权证的个人行为”，并确立“土地资源使用者转让土地使用权证和土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者的个人行为，不征缴增值税。”《国家财政部、我国税务质监总局有关对多个新项目免税增值税的通告》（财税字[1994]002号）进一步明文规定，从1994年1月1日起，将土地使用权证出让给农业生产者用以农业，免税增值税。 　　《我国税务质监总局有关土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者个人行为增值税难题的通告》（国税发[2008]27花了7天时间）要求，经营者将土地使用权证退还给土地资源使用者时，只需出示县市级（含）之上地区市人民政府取回土地使用权证的宣布文档，不管付款征地补偿费的自有资金是不是为政府部门存量资金，该个人行为均归属于土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者的个人行为，依照《我国税务质监总局关于做好〈增值税税收分类注解（实施稿）〉的通告》（国税发[1993]149号）要求，不征缴增值税。 　　国税发[2007]645号在回应四川省地区税务局有关未办土地使用权证证出让土地资源相关税款难题的请示报告时审批，对“土地资源使用人出让、质押或换置土地资源，不管其是不是获得了该土地资源的所有权属资格证书，不管其在出让、质押或换置土地资源全过程中是不是与另一方被告方申请办理了土地使用权证属资格证书变动登记，只需土地资源使用人具有占据、应用、盈利或处罚该土地资源的支配权，且有合同书等直接证据说明其本质出让、质押或换置了土地资源并获得了相对应的经济发展权益，土地资源使用人以及另一方被告方理应按照税收法律要求交纳增值税、土增和房产契税等有关税款。” 　　3、国税发发[1997]8花了7天时间审批在回应辽宁地区税务局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费是否征税的请示》中要求，对承包土地人获得的土地资源上的房屋建筑、建筑物、地上青苗的等土地资源附属物的赔偿费收益，应依照《中华人民共和国营业税暂行条例》中的“销售不动产——别的土地资源附属物”税收分类征缴增值税。 　　4、国税发[1993]149号通告确立，以房产、无形资产摊销项目投资入股投资，参加接纳投资人的分配利润、一同担负经营风险的个人行为，不征缴增值税。但对以房产或无形资产摊销项目投资入股投资扣除固定不动盈利缴税难题，我国税务质监总局国税发[1997]490号审批以下：依据《营业税税目注释》的相关要求，以房产或无形资产摊销项目投资入股投资，与投资人不一同承担责任，扣除固定不动盈利的个人行为，应差别下列二种状况征缴增值税：以房产、土地使用权证项目投资入股投资，扣除固定不动盈利的，归属于将场所、房子等出让别人应用的业务流程，应按“服务行业”税收分类中“租赁行业”新项目征缴增值税；以专利权、专利、非专利技术、版权、信誉等项目投资入股投资，扣除固定不动盈利的，归属于出让无形资产摊销所有权的个人行为，应按“出让无形资产摊销”税收分类征缴增值税。税务总局[2002]191号文件自2003年1月1日起进一步放开“对公司股权转让不征缴增值税”要求。 　　（二）筹划构思 　　为筹划好与滩涂地承揽租赁、分包转租房及其滩涂地承包权出让等有关的税款难题，最先要弄清楚什么叫承包土地承包权？《物权法》第十一章对“承包土地承包权”作了专章要求，在其中第125条对“承包土地承包权”确立定义为：“承包土地承包权人依规对其经营承包的农用地、林地类、草坪等具有占据、应用和盈利的支配权，有权利从业农业、林果业、养殖业等农业”。从《物权法》第124条的要求得知，这儿的“农用地、林地类、草坪等”既包含“农户全民所有的”也包含“国家所有由农户团体应用的”农用地、林地类、草坪，及其别的依规用以农牧业的土地资源。承包土地承包权是个十分广泛的定义，不但指在集体用地上开设的用益物权，还可以指在国有土地上开设的用益物权。 　　1、滩涂地“承包土地承包权”分包转租房或项目投资入股投资经典案例 　　1998年由王某带头8人合作经营租赁滩涂地10000亩，用以栽种、饲养及喂养等新项目，待定租赁承包限期30年，每一年向滩涂地局上缴租费一百万元。后因为运营亏本，合作伙伴陆续退伙，王某在运营资产急缺的状况下考虑到怎样走出困境。有二种计划方案可选择： 　　计划方案一：将租赁的滩涂地分包，合同条款租赁承包剩下期内的租费由接包人担负，分包方一次性获得分包收益三百万元，另出让滩涂地水利建设工程、养殖厂、养殖场及办公房等获得收益六百万元，应缴营业税计算以下： 　　应缴“服务行业——租赁行业”增值税＝300×5%＝十五万元； 　　应缴“销售不动产”增值税＝600×5%＝三十万元； 　　累计应缴增值税15＋30＝45万元。 　　此外，依照要求还需要交纳大城市维护保养基本建设税、教育附加费、个人所得税（如创立股份合作制等法人企业则最先要交纳所得税）等。 　　计划方案二：假定以上王某等将租赁承包权及一部分财产做价项目投资入股投资，则又有二种方式 产考：一是以房产、租赁承包权项目投资入股投资，每一年扣除固定不动盈利，依照《我国税务质监总局有关以房产或无形资产摊销项目投资入股投资扣除固定不动盈利征缴增值税难题的审批》（国税发[1997]490号），以房产、土地使用权证项目投资入股投资，扣除固定不动盈利的，归属于将场所、房子等出让别人应用的业务流程，应按“服务行业”税收分类中“租赁行业”新项目征缴增值税；二是以房产、租赁承包权项目投资入股投资，参加接纳投资人的分配利润、一同担负经营风险，依照国税发[1997]490号文档要求则不征缴增值税。 　　假如王某等将租赁承包权及一部分财产做价项目投资入股投资，由接纳投资人担负合同条款租赁承包剩下期内的租费，而自身每一年扣除固定不动盈利，则应缴增值税同计划方案一；假如采用以房产、租赁承包权项目投资入股投资，参加接纳投资人的分配利润、一同担负经营风险，则不交纳增值税。 　　筹划构思 　　针对滩涂地承揽租赁后由于种种原因必须 下手，是挑选分包转租房或是项目投资入股投资，要视详细情况而定。依据财税字[2002]191号文件要求，以资产投资入股投资，参加接纳投资人的分配利润，一同担负经营风险的个人行为，不征缴增值税，并且自2003年1月1日起，针对以资产投资入股投资后出让股份的个人行为，也不会再征缴增值税。因而，这类要求为滩涂地承揽租赁后是分包或是转租房亦或是项目投资入股投资等进行缴税筹划给予了宽阔的室内空间。 　　计划方案较为 　　从以上2个计划方案较为看来，采用将滩涂地“承包土地承包权”等立即分包方法不会有多少运营风险，但须交纳增值税等各类税款，且税收负担较重；假如将“承包土地承包权”做价项目投资入股投资，参加接纳投资人的分配利润，一同担负经营风险，不但不征缴增值税，还能够侵吞接纳投资人的运营分配利润，一旦情况有变，能够将所拥有的股权转让，一样不征缴增值税。 　　2、滩涂地“承包土地承包权”出让或取回经典案例 　　仍以以上王某租赁滩涂地运营为例子。因为当地政府整体规划的必须 ，拟开发设计滩涂地湿地公园旅游资源开发，政府部门相关部门决策取回被王某租赁的滩涂地，也是有二种方式 可选择。 　　计划方案一：立即出让方法，即王某等与相关部门签署转让合同，按照市场价钱有偿转让，获得承揽承包权出让收益2200万元，滩涂地水利建设工程、养殖厂、养殖场及办公房等获得收益六百万元，在其中承揽承包权出让应按“出让无形资产摊销”计税增值税，出让滩涂地水利建设工程、养殖厂、养殖场及办公房等应按“销售不动产”计税增值税，应缴营业税计算以下： 　　应缴承包权出让“出让无形资产摊销”增值税＝2200×5%＝1十万元； 　　应缴“销售不动产”增值税＝600×5%＝三十万元； 　　累计应缴增值税110＋30＝1四十万元。 　　此外，依照要求还需要交纳大城市维护保养基本建设税、教育附加费、个人所得税（如创立股份合作制等法人企业则最先要交纳所得税）等。 　　计划方案二：由政府部门相关部门给予取回并给与财政局赔偿的方法。王某等获得承包土地承包权取回赔偿费2200万元，滩涂地水利建设工程、养殖厂、养殖场及办公房及山林、园林绿化等房屋拆迁补偿收益六百万元，依据国税发[2008]277号文件要求，经营者将土地使用权证退还给土地资源使用者个人行为归属于土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者的个人行为，付款征地补偿费依照国税发[1993]149号文件要求，不征缴增值税。而对承包土地人获得的地面上房屋建筑、建筑物、地上青苗的等土地资源附属物的赔偿费收益，依据国税发发[1997]87号文件要求应依照“销售不动产——别的土地资源附属物”税收分类征缴增值税。应缴营业税计算以下： 　　应缴“销售不动产”增值税＝600×5%＝三十万元。 　　此外，依照要求还需要交纳大城市维护保养基本建设税、教育附加费、个人所得税（如创立股份合作制等法人企业则最先要交纳所得税）等。 　　以上2个计划方案在盈利相同的状况下，显而易见，计划方案二比计划方案一节约税款花费。 　　根据以上二个实例的剖析较为，小编觉得在涉及到分包转租房土地经营权或出让土地经营权或偿还土地使用权证时，不论是分包转租房或项目投资入股投资或是被政府部门取回，操作过程时，均要以合理合法、井然有序为前提条件，尽量地节省税款成本费，在这个基础上追求完美效益最大化。