在当今的文化生活中，公司牵涉到房产市场销售层面的经济发展个人行为较多。因为房产市场销售一般额度很大，涉及到的税收多、 税沙袋绑腿，怎样依据房产市场销售的税收优惠政策开展缴税筹划，减少公司整体税赋开支，日益为各公司所关心。现举例子公司房产市场销售的缴税筹划方式 。

　　例：大牌明星房产开发有限责任公司2005年1月有一幢建造的商住楼提前准备售卖给金叶股权有限责任公司。该商住楼项目成本及花费为3六百万元，经房地产评估组织评定，使用价值为8000万元。彼此承诺按成交价8000万元做为商住楼售卖交易量的账面价值价钱并签署买卖合同。明星公司市场销售该商住楼涉及到的营业税税率为5%，大城市维护保养基本建设税征收率为7%，教育附加费征收率为4%，公司所得税率为33%；合同印花税（产权年限迁移书据）征收率为0.05%.金叶股权有限责任公司注册资金为1.20亿元，由四个公司股东注资建立，注资占比各占25%，金叶企业选购该商住楼是自购，选购该商住楼涉及到的合同印花税（产权年限迁移书据）征收率为0.05%，房产税税率为4%.

　　一、明星公司市场销售该商住楼应缴税测算以下：

　　1．应交纳增值税=8000×5%=400（万余元）

　　（注：依据税务总局（2003）16号文件要求：企业和本人市场销售或出让其购买的房产或转让的土地使用权证，以所有收益减掉房产或土地使用权证的购买或转让售价后的账户余额为销售额计缴增值税。按此文档要求，建造房产和购入房产在市场销售缴税时是有差别的，购入房产在市场销售时推行账户余额缴税，建造房产在市场销售时沒有扣减的要求，应以消费者付款给经营者的所有合同款和价外费用做为销售额计缴增值税。本实例商住楼为建造房产，应按零售价8000万元做为销售额全额的计缴增值税）。

　　2．应交纳大城市维护保养基本建设税=400×7%=28（万余元）

　　3．应交纳教育附加费=400×4%=16（万余元）

　　4．应交纳合同印花税=8000×0.05%=4（万余元）

　　5．应交纳土地资源增值税计算以下：

　　（1）扣减新项目额度=3600 400 28 16 4=4048（万余元）

　　（2）增值额=8000-4048=3952（万余元）

　　（3）增值率=3952÷4048×100%=97.63%

　　应交纳土增=3952÷40%-4048×5%=1378.4（万余元）

　　（注：增值额超出扣减新项目额度50%，未超出100%的，土增税款=增值额×40%-扣减新项目额度×5%）

　　6．应交纳所得税=（8000-3600-400-28-16-4-1378.4）×33%
　　=2573.6×33%=849.288（万余元）

　　明星公司应交纳税款累计=400 28 16 4 1378.4 849.288=2675.688（万余元）

　　二、金叶企业应缴税测算以下：

　　1．应交纳合同印花税=8000×0.05%=4（万余元）

　　2．应交纳房产契税=8000×4%=320（万余元）

　　金叶企业应交纳税款累计=4 320=324万元

　　根据之上税收计算全过程可看得出，明星公司市场销售商住楼的税赋较重，关键是由于土地资源增值额很大，造成土增税款较高，占整体税赋的51.52%.对于明星公司土地资源增值额很大的特性，融合房产市场销售所涉及到增值税、土增、所得税有关税款文档的要求，大家可制订下列缴税筹划计划方案，更改房产的出让方法，争得有关税款的免减现行政策，做到减少公司整体税赋的目地。

　　房产市场销售所涉及到增值税、土增、所得税有关税收减免文档以下：

　　1．增值税有关税款文档：财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》要求：以无形资产摊销、资产投资入股投资，参加接纳投资人分配利润，一同担负经营风险的个人行为，不征缴增值税，并对公司股权转让不征缴增值税。该通告从2003年1月1日起实行。

　　2．土增有关税款文档：财税字[1995]48号<<财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》要求：针对以房地产业开展项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）做价入股投资开展项目投资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司里时，暂免征缴土增。

　　3．所得税有关税款文档：国税发[2000]118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》第三条要求， （一）公司以生产经营的一部分非货币性资产境外投资，包含股份有限公司的公司股东以其生产经营的一部分非货币性资产向股份有限公司配购个股，应在投资交易产生时，将其溶解为按投资性房地产市场销售相关非货币性资产和项目投资二项经济发展业务流程开展企业所得税解决，并按照规定测算确定财产出让个人所得或损害。（二）以上财产出让个人所得如金额较大，在一个缴税本年度确定完成交纳所得税有艰难的，报检税务行政机关准许，可做为延递个人所得，在投资交易产生本期及接着不超过五个缴税本年度内均值摊转至各本年度的应缴税个人所得中。（三）被创投企业接纳的以上非货币性资产，可按经评定确定后的使用价值明确相关财产的成本费。该文件第六条进一步确立：“本通告所称投资性房地产就是指单独公司中间依照正当竞争标准和运营基本自行开展财产互换和负债偿还的额度。”

　　依据之上税款文档要求，可制订缴税筹划计划方案以下：

　　大牌明星房产开发有限责任公司与金叶股权有限责任公司签署投资合同， 明星公司将建造的商住楼以8000万元的投资性房地产项目投资给金叶企业，占金叶公司股份总金额的40%.投资合同要求明星公司参加金叶企业分配利润，担负金叶企业经营风险，并于2005年6月30日前申请办理房屋所有权产权过户办理手续。房屋所有权产权过户后，明星公司于2005年12月31日将8000万元股权均值出让给金叶企业的原公司股东。

　　签署以上投资合同后，明星公司将建造的商住楼以8000万元的投资性房地产项目投资给金叶企业， 并于2005年12月31日将8000万元股权均值出让给金叶企业的原公司股东时，依据税务总局（2002）191号文件的要求不交纳增值税及大城市维护保养基本建设税、教育附加费；依据财税字（1995）48号文件的要求，不交纳土增。依据国税发（2000）118号文件的要求，明星公司只需测算市场销售非货币性资产的财产出让个人所得，财产出让个人所得=8000-3600=4400（万余元）。该财产出让个人所得应交纳所得税，明星公司本年度应缴税测算以下：

　　应交纳合同印花税=8000×0.05%=4（万余元）

　　应交纳所得税=（4400-4） ×33%=1450.68（万余元）

　　明星公司应交纳税款累计=4 1450.68=1454.68（万余元）

　　金叶企业应缴税测算以下：

　　应交纳合同印花税=8000×0.05%=4（万余元）

　　应交纳房产契税=8000×4%=320（万余元）

　　金叶企业应交纳税款累计=4 320=324（万余元）

　　经缴税筹划后，金叶企业应纳税所得额不会改变，明星公司缴税筹划前与筹划后应缴税比照以下：

　　新项目 筹划前（万余元） 筹划后（万余元）

　　应交纳增值税 400

　　应交纳大城市维护保养基本建设税 28

　　应交纳教育附加费 16

　　应交纳所得税 849.288 1450.68

　　应交纳合同印花税 4 4

　　应交纳土增 1378.4

　　累计 2675.688 1454.68

　　根据之上比照可看得出，明星公司缴税筹划后降低税款开支1221.00八万元， 并且按国税发[2000]118号文档要求， 明星公司可向负责人税务行政机关申请办理推迟交纳财产出让个人所得应交纳的所得税，按5年测算，每一年交纳244.2016万元（1221.008÷5=244.2016万元）。如获负责人税务行政机关准许，2005年度可节省现钱开支1210.4784万元，避税经济效益比较明显。

　　在开展该项缴税筹划时要留意以下事宜：

　　1．明星公司在签署投资合同时务必标明参加接纳投资人分配利润，一同担负经营风险，方能享有免税增值税的现行政策。

　　2．明星公司务必按< <破产法> >的要求，在项目投资后六个月内办理房产的产权年限产权过户办理手续。

（创作者任职于江苏省兴华会计公司有限责任公司）