房产开发公司以开发设计、基本建设、市场销售房地产业为主要经营的业务，土增是其关键税赋之一。土增就是指对有偿转让国有制土地使用权证及地面上房屋建筑和别的附属物，获得升值收益的部门和本人收取的一种税。土增推行超量超额累进税率，升值多的多征，升值少的少征，无升值的不征，最少征收率为30%，最大征收率为60%。

　　在房产开发新项目中，增值额小，计税款就小，可用的征收率也低，土地资源增值税税负率就轻。因而，土增筹划的理论依据是依据土增的征收率特性及相关政策优惠，操纵增值额，进而可用低征收率或享有免税政策工资待遇。

　　一、开发方法的缴税筹划
　　（一）合作建房
　　税收法律要求：针对一方出地，一方出资产，彼此合作建房，完工后按占比购房自购的，暂免征缴土增；完工后出售的，应征缴土增。

　　依据企业所得税法要求，公司可灵活运用政策优惠，完成互利共赢。倘若A房产开发企业在某地热闹地区有着一块土地资源，拟与B机械有限公司协作修建办公楼，资产由B机械有限公司给予，完工后按占比购房。对B机械有限公司而言，分到的写字楼没有土增，会减少购买成本费。对A房产开发企业来讲，做为办公房，无需交纳土增，可节省很多税赋，减少房地产业项目成本，提高其在市場上的竞争能力。那样就保持了出资人和房地产开发商的互利共赢。

　　（二）代建房子
　　税收法律要求：代建房子指房产开发公司代顾客开展房产开发，开发设计成功后向顾客收替代建收益的个人行为。针对房产开发公司来讲，虽获得了一定收益，但并没有产生房产不动产属的迁移，其收益归属于劳务公司收益特性，故不属于土增的缴税范畴。

　　依据企业所得税法要求，如不选用代建房子方法开发设计，则房地产业归属于该房产开发公司，市场销售时不仅交纳土增又要交纳增值税。房产开发公司可运用代建房子方法缓解税赋，但条件是在开发设计之初就能明确终端用户，推行定项开发设计，进而防止开发设计后市场销售交纳土增。

　　二、扣减新项目的缴税筹划
　　（一）运用利息费用的扣减要求
　　税收法律要求：房地产开发商的利息费用，经营者可以按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实的，贷款利息容许按实扣减，但最多不能高于按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度，即：可减除的房产开发花费＝贷款利息＋（获得土地使用权证所支出的额度＋房地产业项目成本）×5%之内。

　　经营者无法按出让房产开发新项目测算平摊利息费用或无法给予金融企业贷款证明的，房产开发花费按获得土地使用权证所支出的额度与房地产业项目成本之和的10%之内测算扣减，即：可减除的房产开发花费＝（获得土地使用权证所支出的额度＋房地产业项目成本）×10%之内。

　　依据企业所得税法要求，房地产开发商由此能够挑选：假如公司预估利息支出较高，开发设计建筑项目关键借助债务筹集资金，利息支出所占比率较高，则可测算应分担的贷款利息并给予金融企业证实，按实扣减；相反，关键借助权益资本成本筹集资金，预估利息支出较少，则并不测算应分担的贷款利息，那样还可以多扣减房产开发花费。

　　假定某房产开发公司开展一个建筑项目开发设计，为获得土地使用权证而付款额度三百万元，房地产业项目成本为五百万元。

　　假如该公司利息支出可以按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实，则别的可扣减新项目＝利息支出＋（300＋500）×5%＝利息支出＋40（万余元）；

　　假如该公司利息支出没法按出让建筑项目测算平摊，或不能给予金融企业证实，则别的可扣减新项目＝（300＋500）×10%＝80（万余元）。

　　针对该公司而言，假如预估利息支出高过四十万元，公司应争取按出让建筑项目测算平摊利息费用，并获得相关金融企业证实，便于按实扣减相关利息支出，进而提升扣减新项目额度；相反同样。

　　（二）运用代收费用划入房子价格降低比例税率
　　税收法律要求：针对县市级及县级以上市人民政府规定房产开发公司在房屋出售时期收的各类花费，假如代收费用是记入房子价格中往购方一并扣除的，可做为出让房地产业所得到的收益记税，在预估扣减新项目额度时，可给予扣减，但不允许做为加计20%扣减的数量；假如代收费用未记入房子价格中，只是在房子价格以外独立收费的，能够 不当作出让房产的收益。相对应的，在预估扣减新项目额度时，代收费用就不能在收益中扣减。

　　房产开发公司在销售不动产时，常常要代别的单位扣除一些例如城市建设配套费、房屋维修基金等花费。现阶段，经营者有二种扣除方法：一是将代收费用视作房地产销售收益，划入房子价格向购方一并扣除；二是在房子价格以外向购方独立扣除。

　　比如，某房产开发公司售卖房子．市场价5 000万余元。准许减除新项目资金额为三千万元，代收费用五百万元。

　　二种方法的实际缴税状况见表1。

　　从表1中还可以看得出，将代收费用划入房子价格向购方一并扣除对房产的增值额是并没有直接影响的，但会提高其扣减新项目额度，进而对房地产开发商比较有益。

　　三、市场销售的缴税筹划
　　（一）开设独立法人的营销公司
　　根据操纵和减少房地产业的增值率来缓解税收负担的方式 ，其局限取决于通常规定公司制订略低的价钱，而扣减新项目的增强也遭到许多要素的局限和牵制。若公司将自己的市场销售单位提取，开设独立法人的房产销售分公司，先将房产销售给与企业，分公司再将其对外开放市场销售，在向分公司市场销售房地产业的过程中能够将增值率操纵在20%之内，那样这一阶段就可以免税土增，而只就对外开放市场销售征缴土增。

　　假定某房地产业的成本费用是一百万元，计划方案一：立即以200万元对外开放市场销售；计划方案二：以1二十万元的价钱售卖给分公司，分公司再以200万元的价钱对外开放市场销售。

　　二种方法的实际缴税状况见表2。

　　从表2中能够 看得出，计划方案二能够 溶解减少增值率，有效降低公司土增压力。

　　（二）将市场销售与室内装修分离计算
　　在实际中，许多房地产业在售卖以前早已开展了简洁的装潢和维护保养，并组装了一些必不可少的设备。假如将房地产业的室内装修、维护保养及其设施的安裝做为公司独立的业务流程独立法人，则能够 一举两得。一是能够 合理合法地减少房地产业的市场价格，操纵房地产业的增值率，进而降低公司所负责的土增压力；二是本来记入房产价格的室内装修、安裝等经营收入必须依照5%的缴税计算交纳增值税，分离计算后可用3%的征收率。

　　如某套精装房的房地产总市场价为一百万元，在签署买卖合同时各自签署房屋出售信息合同书80万元及房屋装修合同二十万元，假定准许减除新项目总金额为60万元。

　　二种方法的实际缴税状况见表3.

　　从表3中还可以看得出，计划方案二能产生缴税的利润最大化节省。

　　（三）明确合理的房产销售价钱
　　房产销售价钱的转变，立即危害房地产业收益的调整，在明确房产销售价钱时，要考虑到价钱提升产生的盈利与不可以享有政策优惠而提升税赋二者间的关联。现阶段房子价格高涨，企业是不是应当跟随提升房屋的市场价呢，是否房子价格越高公司的收益越大呢？

　　针对普通住房的房子价格，由于当增值率不超过20%时，能够 免税土增。提升房子价格能够 为公司提供大量盈利，但一定要确保增值率不超过20%；针对奢华住房，尽管沒有税收优惠政策，但依然有价格上涨的室内空间。自然，应当仔细地精确测量这一室内空间，假如房子价格涨过去了消费力，便会导致房地产闲置。

　　公司在明确房子价格时需要细心计算毛利率，融合市場的承受力，再决策涨价是否，升是多少或降是多少才可以使公司的利润最大化。

　　四、运用税收优惠政策现行政策
　　税收法律要求：经营者修建一般规范住房售卖，假如增值额沒有超出扣减新项目额度的20%，免于征缴土增。经营者既修建一般规范住房，又开展别的房产开发的，应各自计算增值额；不各自计算增值额或无法精确计算增值额的，其修建的一般规范住房不享有免征特惠。

　　依据企业所得税法要求，这些方面缴税筹划的核心便是利用适度降低销售额或提升可扣减新项目额度使普通住房的增值率操纵在20%之内。那样做的益处有两个：一是能够 免交土增；二是减少了房子价格或提升了房子品质、改进了房子的基础设施等，能够在当前猛烈的市场销售战中获得优点。可是要是没有把控好普通住房的增值率，便会发生多交税的状况。

　　比如：某房产开发公司，2008年商住楼销售额为1．五亿元，在其中普通住房的交易额为一亿元，奢华住房的交易额为五千万元。税收法律要求的可扣减新项目资金额为1．一亿元，在其中普通住房的可扣减新项目资金额为8000万元，奢华住房的可扣减新项目资金额为三千万元。依据土增的计算方法：
　　增值率＝增值额÷扣减新项目额度×100%＝（总收入额－扣减新项目额度）÷扣减新项目额度×100%
　　应纳税所得额＝增值额×税率－扣减新项目额度×心算扣减指数

　　计划方案一：普通住房和奢华住房不分离计算。
　　增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36%
　　应纳税所得额＝（15000－11000）×30%＝1200万元。

　　计划方案二：普通住房和奢华住房分离计算，但沒有调节好增值率，使其超出了20%，则：
　　普通住房：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%；
　　应纳税所得额＝（10000－8000）×30%=六百万元；
　　奢华住房：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%；
　　应纳税所得额=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万余元。

　　二者累计为1250万余元，这时分离计算比不分离计算多开支税费50万余元。这是由于普通住房的增值率为25%，超出了20%，还得交纳土增。但倘若能使普通住房的增值率操纵在20%之内，则可极大缓解税赋。操纵普通住房增值率的办法是减少楼盘销售价钱，销售额降低了，而可扣减新项目额度不会改变，增值率当然会减少。自然，这会产生另一种不良影响，即造成 销售额降低，这时是不是可用，就得较为降低的销售额和操纵增值率降低的税费开支的尺寸，进而做出挑选。

　　假设上例中普通住房的可扣减新项目额度不会改变，仍为8000万余元，要使增值率为20%，则销售额从（a－8000）÷8000×100%＝20%中能求出，a＝9600万余元。这时该公司共应交纳的土增为650万余元，节约税费600万余元，考虑到降低的400万余元收益后仍可节约200万余元税费。

　　假设上例中其它标准不会改变，仅仅普通住房的可扣减新项目额度产生变化，使普通住房的增值率限定在20%，那麼可扣减新项目额度从（10000－b）÷b×100%＝20%，式子中可估算出，b＝8333万余元。这时，该公司仅奢华住房交纳650万余元土增，可扣减新项目额度比可扣减新项目额度多开支333万余元，税款却比不分离计算少交纳550万余元，比分离计算少交纳600万余元。净收益各自提升217万余元（550万余元－333万余元）和267万余元（600万余元－333万余元）。提升可扣减新项目额度的渠道许多，可是在提升房产开发花费时，应留意税收法律要求的占比限定。税收法律要求，开发设计成本的减除占比不能超出获得土地使用权证付款的额度和房地产业项目成本额度总数的10%，而各地在10%以内明确了不一样的占比，经营者特别注意。

　　土增缴税筹划的市場空間非常大，基础理论室内空间更高。每一个经营者都应当增强对缴税筹划的关心，以达到公司的长久发展趋势。