房产开发公司土增筹划三法 房产开发时间长，业务流程繁杂并且资金占用费量大。尤其是近几年来受多个方面要素的危害，房产开发公司遭遇现行政策、价钱、资产众多工作压力。而房地产业的市场销售做为投资人回收利用成本费和获得收入的重要环节，其市场销售情况立即影响到房地产业投资收益率的多少。因而，应用有效的税务筹划方式，妥善处理房产销售主题活动中的价格及其销售方式的选择等难题，合情合理地减少企业税收成本费，针对房地产开发商来讲有着关键实际意义。

　　土增是对出让国有制土地使用权证、地面上房屋建筑以及附属物并获得收益的部门和本人，就其出让房地产业所得到的增值额征缴的一种税。增值额就是指出让房地产业所得到的工资与税收法律要求的减除新项目中间的差值。2007年1月我国税务质监总局公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，确立了房地产开发商土增由原先以预征为主导的交纳方法改成结算交纳方法，这说明房产开发业务流程将列入土增结算范畴。房地产开发商能够依据自己具体考虑到选用以下办法开展税务筹划。

　　一、操纵土增增值率

　　《土地增值税暂行条例》要求，在我国土增推行四级超量超额累进税率：增值额未超出扣减新项目额度50%的一部分，征收率为30%；增值额超出扣减新项目额度50%的一部分，征收率为40%；增值率超出100%但未超出200%的一部分，征收率为50%；增值率超出200%的一部分征收率为60%。除此之外，该规章还特殊规定，经营者修建一般规范住房售卖，增值率未超出20%的免税土增。因而，减少房产销售中的土增压力的重要，便是操纵房地产业的增值率，在全额测算扣减新项目的根基上，需注意在制订房地产业的市场价格时，对处在土增零界点周边的状况，事前一定要开展需要的筹划。

　　房产开发公司的收益主要是为市场销售商品住宅的购房款收益。决策市场销售商品住宅的购房款收益有两个要素，一是商住楼的价格，二是商住楼的市场销售总面积。商住楼的市场销售范围是比较稳定的，而价格则是未确定可变性的。针对市场销售标价除开考虑到销售市场要素、成本费盈利等要素，还需要恰当考虑到土增要素。

　　假定测算土增的减除新项目是确定的，那麼就需寻找一个产生土增相对性低的合理性的商住楼市场销售价格。最先应依据新项目成本、项目市场自然环境及项目计划盈利来明确商住楼市场销售价格区段，随后在这个范围内取点测算对应的土增额，再依据土增额来测算每个价格产生的新项目资产总额，以产生资产总额较大的标价为最佳价格。

　　比如某房产公司开发设计某房地产新项目，在新房开盘前该企业依据市场环境及预估的成本费122000万元（价税合计）、期待的收益水准制订了此项目地平均价区段为5000～600零元／m2.假定均为一般规范住房，且不考虑到因价格与单一套房总价格超标准定义为高端房等要素，该新项目总建筑面积为三十万／m2，并假定按企业所得税法要求的减除新项目总金额为1两亿元（下列计算单位均为万余元）。

　　依据之上材料数据信息，假设未知量A为使升值比例相当于20%的平均价，那麼可获得下列表达式：

　　[30A-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=20%

　　算出该平均价A为576零元／m2，那样大家得知小于或等于576零元／m2的平均价不需交纳土增，而且在0～576零元／m2的平均价区段中，576零元／m2产生的营业利润是最高的，即：

　　5760×30-122000=50800（万余元）。

　　再看来5760～600零元／m2的平均价区段中，哪一个平均价产生的资产总额较大。

　　最先，假设未知量B为使升值比例相当于50%的平均价，那麼可获得下列表达式：

　　[30B-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=50%

　　算出该平均价B为7200元／m2，由此可见在5760～600零元／m2的范围内均是按30%的缴税计算交纳土增，设置C为该区段值的平均值，资产总额为：（30C-122000）-（30C-144000）×30%=21C-78800（万余元）。

　　那麼C值越大，资产总额越大。令C为600零元／m2，则资产总额为47200万元，当平均价为576零元／m2时，其资产总额为50八百万元，超过平均价为600零元／m2所产生的资产总额。因此 ，我们可以判断在这个房产开发新项目中，在这个平均价区段内，576零元／m2是较好的平均价。

　　从以上实例分析能够看得出，（在没有考虑到其它要素的条件下）并没有盲目跟风拉高房子价格就能得到较大盈利，房产开发公司在明确房地产市场价前要整体考虑到。

　　二、扣减新项目的筹划

　　《土地增值税暂行条例实施细则》要求测算增值额时，获得土地使用权证所支出的额度、开发设计土地资源的成本、新建房子及配套设备的成本（或是老房及建筑的分析价钱），及其与出让房地产业相关的税费等新项目能够扣减。扣减新项目的土增的筹划应当特别注意下列难题：

　　（一）扣减新项目要依照企业所得税法要求的信息全方位核算，尤其是这些分好多个新项目依次开发设计的土地资源，在核准其早已开发设计完工程的减除新项目时要包含平摊到此项目地土地使用权证获得花费、征用土地及房屋拆迁补偿花费及其除征用土地及房屋拆迁补偿花费外的别的房地产业项目成本，以确保扣减新项目的详细。

　　（二）依照企业所得税法要求扣减新项目中的开发间接费用就是指立即机构、管理方法开发设计新项目产生的花费，包含员工工资、员工教育投入、工会经费、折旧、维修费等，这种花费要与成本费用区别开。因为成本费用中的期间费用与营业费用是依照土地使用权证获得花费与房地产业项目成本之和的5%做为扣减新项目的，因此假如将开发间接费用不正确地记入成本费用很有可能会造成 测算土增较高。

　　（三）在扣减新项目中有一条只适用房产开发公司经营者的政策优惠，即对房产开发经营者可按土地使用权证获得花费与房地产业项目成本之和加计20%给予扣减。根据此现行政策，房产开发公司经营者针对新项目是开发设计或者出售就需要开展较为，哪一种方法得到的盈利较大，则采用哪几种方法。

　　三、运用税收优惠政策

　　（一）合作建房。

　　税收法律要求，针对一方出地，一方出资产，彼此合作建房，完工后按占比购房自购的，暂免征缴土增，完工后出售的，应征缴土增。公司可灵活运用该项政策优惠，完成互利共赢。倘若A房产开发企业在某地热闹地区有着一块土地资源，拟与B机械有限公司协作修建办公楼，资产由B机械有限公司给予，完工后按占比购房。对B机械有限公司而言分到的写字楼没有土增，会减少购买成本费。即便 未来处理，也只就应属自个的一部分交纳土增。对A房产开发企业来讲，做为办公房，无需交纳土增，可节省很多税赋，减少房地产业项目成本，提高其在市場上的竞争能力。那样就保持了出资人和房地产开发商的互利共赢。

　　（二）代建房子。

　　代建房子指房产开发公司代顾客开展房产开发，开发设计成功后向顾客收替代建收益的个人行为。就房产开发公司来讲，虽获得了一定收益，但自始至终未产生房产不动产属的迁移，其收益归属于劳务报酬所得，依据企业所得税法要求，这也是增值税并非土增的缴税范畴。如不选用代建房子方法开发设计，则房地产业归属于该房产开发公司，市场销售时不仅交纳土增又要交纳增值税。房产开发公司可运用代建房子方法缓解税赋，但条件是在开发设计之初就能明确终端用户，推行定项开发设计，进而防止开发设计后市场销售交纳土增。

　　（三）运用房地产业开展项目投资、合作经营的免税政策要求来开展税务筹划。

　　税收法律要求，针对以房地产业开展项目投资、合作经营，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司中，暂免征缴土增。对项目投资、控股子公司将以上房地产业再出让的，才征缴土增。与此同时，《营业税法》中也有要求：“自2003年1月1日起，以资产投资人股，参加接纳投资人分配利润、一同承当经营风险的个人行为，不征增值税，在项目投资后出让其股份的都不征缴增值税。”房地产开发商就可以运用市场销售的资源优势，对提前准备选购房地产从业生产经营的企业，以房屋做为项目投资变成最新项目的合作伙伴，那样又可以节省买房投资者的买房预算支出，提升最新项目的周转资金，使最新项目迅速地开张运营。假如其合作伙伴资产充足或房地产开发商急缺流动资产，还可以短时间将投入的房地产公司股权转让给别的合作伙伴以得到速动资产，完成售卖的目地。那样既无需交纳土增，又可以免税销售不动产增值税，大大的缓解了税赋。

　　税务筹划的目的不仅是减少公司某一税收或是总体的税后工资压力，还取决于增强公司的税后工资纯利润及其企业价值评估的持续增长。房地产开发商在开展楼盘销售的税务筹划时，事前要做好需要的费用盈利剖析，并留意风险性的防护与操纵，开展综合的考虑到，仅有那样才可以充分运用税务筹划的功效。