房地产业筹划的别样构思：先闭店再结算 　　实例 　　甲房产开发公司成立于2002年，投资者为张某和洪某。经有权利单位准许，A公司提前准备在已有土地资源上开发设计50套住房对外开放市场销售，每件住房预估均值价格为60万元，预估总营业额为三千万元（60万元×50套），获得土地使用权证所支出的额度及其开发设计土地资源的费用约为1六百万元，除有关税金之外的收益性支出约为三百万元（假设可在所得税抵扣200万元）。在进行运营以前，A公司对研发新项目预估应压力的税金及盈利开展了计算（测算土增时，开发设计土地资源和新建房子及配套设备的营业费用、期间费用、销售费用，按获得土地使用权证所支出的额度及其开发设计土地资源的费用之和的10%测算，大城市保护修建税征收率为7%，教育附加费增值税率为3%，除开发产品外，A公司别的财产和债务不会有潜在性的升值或资产减值，假定不考虑到个人所得税）： 　　
　　1．应交增值税：3000×5%＝1五十万元。　　2．应交大城市保护修建税和教育附加费：150×(7%＋3%)＝十五万元。　　3．应交合同印花税：3000×0.05%＝1.五万元。　　4．应交土增：扣减新项目额度：1600×(1＋20%＋10%)＋150＋15＝2245万元； 　　增值额：3000－2245＝75五万元； 　　增值率：755÷2245×100%＝34%； 　　应交土增：755×30%＝226.五万元。　　5．应交所得税：(3000－1600－200－150－15－1.5－226.5)×33%＝266.3一万元。　　6．应交税费累计：150＋15＋1.5＋226.5＋266.31＝659.3一万元。　　7．公司股东盈利约为：3000－1600－300－659.31＝440.69万余元。　　计划方案 　　充分考虑A公司房地产开发设计经营规模小，且业务范围比较单一，A公司以绕开开发设计商品销售阶段形成的高税赋为首要目地，分三步执行了房产开发市场销售： 　　第一步：将A公司特性变动为一家制造业企业，将开发设计项目立项改成员工宿舍。　　第二步：在研发全过程中，A公司先找寻48名购房者，让它们依据所要选购的房子缴清购房款，随后按法定条件将48人消化吸收为自然人股东。　　第三步：待房子竣工后，A公司随后关掉结算，与此同时将48套住房分派给新进入的48名公司股东，其他两个住房，及其公司的其余财产和债务归原公司股东张某和洪某全部。　　按此计划方案实行后，A公司在续存期内未出现市场销售房地产业个人行为，因而不涉及到有关税金。A公司关掉结算阶段涉及到的有关税金及公司股东盈利剖析以下： 　　1．增值税针对企业清算后，企业房地产业迁移给公司股东是不是理应征缴销售不动产增值税难题，按现行政策要求不用征缴增值税，原因具体有下列三点： 　　第一，《营业税暂行条例实施细则》要求，给予应税服务，出让无形资产摊销或销售不动产，就是指有偿服务给予应税服务、有偿转让无形资产摊销或是有偿转让房产使用权的个人行为。所称有偿服务，包含获得贷币、货品或其它经济发展权益。企业清算销户后，房地产业使用权从企业迁移给公司股东全过程中，企业并没有以获得经济发展利润为目地，因而不属于有偿服务销售不动产。　　第二，《国家财政部我国税务质监总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》(税务总局〔2002〕192号)要求，以无形资产摊销、资产投资入股投资，参加接纳投资人分配利润，一同承当经营风险的个人行为，不征缴增值税。由此可见，项目投资个人行为不属于增值税缴税范畴。从而也可分辨，企业清算销户后，投资人取回投入的个人行为，不属于增值税的缴税范畴。　　第三，针对企业关掉结算时，投资人取回被创投企业房地产业使用权的个人行为，实践活动中税务行政机关基本上从没征缴过增值税。因而，从习惯性上而言，对甲企业清算阶段房地产业使用权的迁移个人行为都不理应征缴增值税。　　2．土增A公司在结算阶段将房地产业退还给公司股东时仍未获得收益，并且结合实际，税务行政机关对结算阶段基本上从没征过土增，因而，对A公司的结算阶段不理应征缴土增。　　3．所得税《中华人民共和国企业所得税暂行条例》要求：“经营者依规完成结算时，其结算终结后的清算所得，理应按照本法规要求交纳所得税。”《企业所得税暂行条例实施细则》要求：“清算所得，就是指经营者结算时的所有财产或是资产，扣减各类结算花费、损害、债务、公司未分配利润、公益基金和个人公积金后的账户余额，超出实缴资本的一部分。”甲企业清算时，因开发产品的表现使用价值高过帐面价值，而应压力的结算企业所得税约为： 　　（3000－1600－200）×33%＝39六万元。　　4．公司股东盈利约为：3000－1600－300－396＝704万元。　　不难看出，按此筹划计划方案实行后，可能使A公司税金压力降低263.3一万元(659.31－396)，与此同时使公司股东盈利提升263.3一万元(704－440.69)。必须表明的是，A公司股权收购时，开发产品的潜在性升值归属于A公司原公司股东，增加的48名公司股东只有获得与原始投资价值非常的房子。截止到2004年底，A公司按以上筹划计划方案实际操作完毕，并关掉结算。因为本地负责人税务行政机关对结算阶段有关税款欠缺管控，A公司最后销户时，未申报交纳企业所得税。　　评价 　　“关门捉贼”，就是指对柔弱的敌方要采用四面包围着、聚而歼之的智谋。假如让对手得到逃跑，状况便会十分复杂。在本例子中，假如A公司以开发产品的方式立即对外开放市场销售，那麼会形成较高的税赋。假如按以上筹划计划方案采用先让企业“闭店”，再在公司股东內部结算分派的对策，那麼就可以绕开高税赋阶段。　　针对结算阶段，税收优惠政策在企业所得税层面有相对确立的要求，可是对增值税和土增层面未有明文规定。实际上，现阶段负责人税务行政机关对结算阶段的有关税金怎样征缴的确欠缺管控，导致了很多税款外流。以上筹划构思一方面给经营者带来了一种迁移房产使用权的参照计划方案，另一方面也提示税务总局单位要进一步健全结算阶段的有关税收优惠政策。