土增筹划的理论依据：依据土增的征收率特性及相关政策优惠，操纵增值额，进而可用低征收率或享有免税政策工资待遇。土地资源增值税率推行四级超率超额累进税率，征收率从30%到60%，升值越多，征收率越高。

在开展筹划时，增值额很重要。增值额是出让收益扣减税收法律要求的减除新项目额度后的账户余额。税收法律要求的减除新项目有五一部分：获得土地使用权证所支出的额度；房地产业项目成本；房产开发花费；与出让房地产业相关的税费；国家财政部要求的其它扣减新项目，关键指的是从业房产开发的经营者容许扣减获得土地使用权证所付款额度和项目成本之和的20%.经营者需注意的是：税收法律容许减除的新项目比公司自身具体计算中涉及到的新项目要少，测算增值额时需要以税收法律的要求为标准。增值额小，计税款就小，可用的征收率也低，土地资源增值税税负率就轻。因而土增筹划的要点便是合情合理地操纵、减少增值额。

税收法律要求，经营者修建一般规范住房售卖，假如增值额沒有超出扣减新项目额度的20%，免于征缴土增。与此同时税收法律要求，经营者既修建一般规范住房，又搞别的房产开发的，应各自计算增值额；不各自计算增值额或无法精确计算增值额的，其修建的一般规范住房不享有免征特惠。

房产开发公司假如既修建普通住房，又搞别的房产开发得话，分离计算与不分离计算税赋会出现差别，这在于二种住房的销售总额和可扣减新项目额度。在分离计算的情形下，假如可以把一般规范住房的增值额操纵在扣减新项目额度的20%之内，进而免交土增，则能够缓解税赋。现举例子以下。

北京市某房产开发公司，1999年商住楼销售额为1.五亿元，在其中普通住房的交易额为一亿元，奢华住房的交易额为五千万元。税收法律要求的可扣减新项目资金额为1.一亿元，在其中普通住房的可扣减新项目资金额为8000万元，奢华住房的可扣减新项目资金额为三千万元。

如果不分离计算（经营者应认识了解本地是不是容许不分离计算），该公司应交纳土增为：

增值额与扣减新项目额度的占比（下称增值率）为（15000-11000）/11000 ×100%=36%，因而可用30%的征收率，应缴税（15000-11000）×30%=1200（万余元）。

假如单独计算，应交纳土增为：

普通住房：增值率为（10000-8000）/8000×100%=25%，可用30%的征收率，应缴税（10000－8000）×30%=60O（万余元）：

奢华住房：增值率为（5000－3000）/3000×100%＝67%，可用40%的征收率，应交税（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万余元）

二者累计为12五十万元，分离计算比不分离计算多开支税费五十万元。

由于一般规范住房的增值率为25%，超出20%，还得交纳土增。进一步筹划的核心便是利用适度降低销售额使普通住房的增值率操纵在20%之内。那样做的益处有两个：一是能够免交土增，二是减少了房子价格或提升了房子品质、改进了房子的基础设施等，能够在当前猛烈的市场销售战中获得优点。大家对上例得出的情况做一点修改，随后来测算土增的税赋和公司的盈利状况。

假设上例中其它标准不会改变，仅仅普通住房的可扣减新项目额度产生变化，使普通住房的增值率限定在20%之内，那麼可扣减新项目额度从（1000－y）/y×100%=20%式子中可估算出，y=833三万元。扣减额度在833三万元之上时，该公司应交纳的土增仅为奢华住房应交纳的6五十万元，比不分离计算少交纳5五十万元，战况并计算少交纳 600 万余元，由此可见，可扣减新项目额度多开支的33三万元，各自降低开支21七万块和26七万元。

提升可扣减新项目额度的渠道许多 ，例如提升房地产业项目成本、房产开发花费等，使商住楼的品质进一步提高。可是，在提升房产开发花费时，应留意税收法律要求的占比限定。税收法律要求，开发设计成本的减除占比不能超出获得土地使用权证付款的额度和房地产业项目成本额度总数的10%，而各地在10%以内明确了不一样的占比，经营者要特别注意掌握。

操纵普通住房增值率的另一种方式是减少楼盘销售价钱，销售额降低了，而可扣减新项目额度不会改变，增值率当然会减少。自然，这会产生另一种不良影响，即造成 销售额的降低，这时是不是可用。就得较为降低的销售额和操纵增值率降低的税费开支的尺寸，进而做出挑选。

假设上例中普通住房的可扣减新项目额度不会改变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售额从（ X- 8000）/8000 ×100%= 20%中能求出，X=9六百万元。这时该公司应交纳的土增为6五十万元，节约税费六百万元，与降低的收益400万元对比减少了200万元（由于土增在预估所得税时能够扣减，对所得税和公司的税前利润会造成危害，因字数比较有限，这里不会再剖析）。