房地产开发商的缴税筹划

　　房地产开发商涉及到的地方税种多，在缴税筹划上还存有一些难题：最先，房地产开发商的缴税意识淡薄，法制观念不强；次之，房地产开发商在缴税了解上存有错误观念；再度，房地产开发商內部欠缺必需的缴税管理方法。因而，合理避开缴税风险性，在不足的区域内尽量地减少公司的缴税成本费，完成公司利益最大化，对房地产开发商具备关键的实际意义。下面小编拟各自详细介绍房地产开发商开发设计阶段和售卖阶段的缴税筹划。

　　一、开发设计阶段的缴税筹划
　　在这里，关键探讨项目成本的缴税筹划。房地产开发商有别于一般生产加工公司，其产品成本关键聚集于征用土地及动迁费、政府部门性官费、前期工程费、工程建筑人工费及开发间接费等。
　　1.征用土地及动迁费。因为国内现在对房地产业的田地供货关键采用“招、拍、挂”的方法，一般睛况下，征用土地花费没法由公司操纵，基本上不会有缴税筹划的空间。

　　2.政府部门性官费。政府部门性官费关键指政府部门所缴纳的专业性官费，如配套费、整体规划费、白蚁防治费等。因为这种收费标准为强制收费标准，基本上无缴税筹划室内空间。

　　3.前期工程费。前期工程费关键指在建筑施工前所出现的例如设计费用、咨询费等，这种花费公司是能把控的，存有缴税筹划的室内空间。

　　4.工程建筑人工费。工程建筑人工费关键是为修建房子所造成的成本费，若不考虑到土地价格要素，此一部分成本费为房产开发中最高的开支新项目。细分化该项成本费我们知道，其具体包含承建商成本费（关键为人力成本及有效盈利）及原材料成本费，这都存有缴税筹划的室内空间。

　　5.开发间接费。开发间接费关键计算为立即机构、管理方法开发设计新项目产生的花费，包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、办公费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等。在开展该项花费的缴税筹划时，主要是考虑到土增的难题。因为土地资源增值税计算全过程的独特性，不一样的计算方式可能造成 不一样的税赋結果。假定某新项目在研发流程中所产生的人员工资以及他办公费用为一百万元，在开展财务核算时，能够将其纳入期间费用还可以将其纳入开发间接费中。假如将其在期间费用中计算，在预估土增时因为期间费用及营业费用的减除规范是一定的，公司将没法享有别的扣减新项目加计20%的益处。而倘若将其在开发间接费中计算，以上一百万元的人员工资以及他办公费用便可享用到二十万元的加计。

　　二、市场销售阶段的缴税筹划
　　1.增值税的缴税筹划。
      大家都知道，增值税的比例税率来源于销售额，而对增值税的缴税筹划关键根据更改市场销售的方式来开展。
　　（1）根据合作建房方法实现市场销售。依据《我国税务质监总局关于做好增值税常见问题（之一）的通告》（国税发发[1995]15六号），合作建房就是指一方给予土地使用权证，另一方给予资产，彼此协作修建房子。如事前明确终端用户（关键指团购价），能够考虑到应用此方式。此类办法的使用构思为：在房产开发前，终端用户与房地产开发商签署合作建房协议书，终端用户出资产，房地产开发商出地，在房子修建成功后，彼此按投资百分比分派房地产。这时，终端用户所分派的房地产不是需交纳一切税金的，而房地产开发商仅就所分派的房地产交纳增值税。但这种办法的应用，需事先考虑到项目立项等领域的难题。

　　（2）收益分散化法。收益分散化法关键指在市场销售精装房房时将买卖合同在有效的范畴内溶解为房屋出售信息合同书及房屋装修合同，房屋装修合同根据另设的装饰公司开展签署。如某套精装房的房地产总市场价为一百万元，在签署买卖合同时各自签署房屋出售信息合同书80万元及房屋装修合同二十万元。这时房地产开发商可仅就80万元销售总额交纳增值税及测算土增、所得税。自然，在开展该项缴税筹划时，需整体考量装饰公司所具体承当的税赋。

　　（3）公司股权转让。假定某房地产开发商原来一栋总体租赁的房子，为加速周转资金，其预售卖在其中的副楼，购方所得出的价钱为3 000万余元，假定此副楼成本费（含土地资源）为1 五百万元。大家根据不一样的销售方式来计算其税赋状况。

　　计划方案1：一切正常作市场销售解决。
　　需交纳的税金包含：增值税=3 000×5%=150（万余元）；合同印花税=3 000×0.5‰=1.5（万余元）；土增=（3 000－1 500－150－1.5）×30%=404.55（万余元）；所得税=（3 000－1 500－150－404.55－1.5）×25%=235.99（万余元）。累计需交纳税金=792.04（万余元）。

　　计划方案2：作项目投资后开展公司股权转让。目弘将房产做为股份境外投资与关联企业创立一家新企业，房产评估后做价3 000万余元做为股权投入新企业，在较短期内，将股权转让给购方。

　　依据《国家财政部、我国税务质监总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》（税务总局[2002]192号）：以无形资产摊销、资产投资人股，参加接纳投资人分配利润，一同承当经营风险的个人行为，不征缴增值税；对公司股权转让亦不征缴增值税。此实例中增值税为0.

　　与此同时，依据《国家财政部、我国税务质监总局有关土增一些实际情况要求的通告》（财税字[1995]046号）：针对以房地产业开展项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司里时，暂免征缴土增；对项目投资、控股子公司将以上房地产业再出让的，应征缴土增。此实例中±地所得税为0。

　　合同印花税为：1.5×2=3（万余元）。