为抑止投机性和投资型买房要求，与此同时完善制度、提升税收征管，我国税务质监总局2006年依次下达了《我国税务质监总局有关提升住宅增值税征缴管理方法相关难题的通告》（国税发[2006]74号）和《我国税务质监总局有关住房出让所得的征缴个人所得税相关难题的通告》（国税发[2006]108号），以进一步加强住房出售增值税和个人所得税的征缴管理方法。很多人出自于节税的目地，把欲出让的住宅继而用以租赁，在一定水平上推动了房屋租赁销售市场的发展趋势。文中中，小编将融合现行标准税收优惠政策，谈几个方面本人租赁住房的税款筹划方法。

　　一、了解税收优惠政策，充足享有有关税收优惠政策
　　依照企业所得税法要求，本人房子出租关键涉及到房地产税、增值税、大城市保护修建税和教育附加费、合同印花税、个人所得税等税收。对个人出租的住宅，按房租收益征缴12％的房地产税、5.5％的增值税及额外；并按扣减相应成本后的净利润征缴20％的个人所得税。以此测算，该类住房出租的总体税收负担为房租收益的17.5％-30％，假如再再加上地区性的税款额外，压力更重。

　　由于税收优惠政策对房产租赁销售市场的重特大危害，2000年12月7日，国家财政部、我国税务质监总局协同发布了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（税务总局[2000]125号）。依据税务总局[2000]125号等指示精神：对本人住房出租用以生活的，暂减按3%的征收率交纳增值税，暂减按4%的征收率交纳房地产税。对本人住房出租用以经营活动的，应按5%的征收率交纳增值税，按12%的征收率交纳房地产税。这为大家开展税款筹划给予了室内空间。

　　实例一：甲有一套住宅提前准备租赁，目前乙、丙两个人各自竞价31000元/月及21900元/月规定租赁。在其中，乙租入该房后将用以运营饮食业，丙用以定居（本地个人出租房屋营业税起征点为21000元）。假如从税款视角考虑到（不考虑到相对应额外及合同印花税，与此同时因为定居和运营的个人所得税税率同样，在这里不开展测算），转租给谁更划算呢？

　　假如转租给乙，按税收法律对本人住房出租用以经营活动的有关要求，每个月（获得房租收益）应交纳增值税150元（31000×5%），交纳房地产税360元（31000×12%），则甲每个月应缴增值税、房地产税累计510元（150 360），每个月实际工资为21490元（31000-510）；假如转租给丙，按税收法律对本人住房出租用以生活的有关要求，每个月应交纳增值税87元（21900×3%），交纳房地产税116元（21900×4%），则甲每个月应缴增值税、房地产税累计203元（87 116），每个月实际工资为21697元（21900-203）。尽管每租金少100元，却由于承租方主要用途不一样，房租收益各自适用于差异的征收率，促使转租给丙比转租给乙每个月节约税款307元（510-203），反倒提升了207元（21697-21490）的实际工资。显而易见转租给丙更划算。

　　二、操纵租金收益，运用“起征点”筹划增值税
　　依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的要求，各省市、自治州、市辖区市人民政府隶属税务行政机关可在要求的频率内，依据具体情况明确本地域可用（增值税）的起征点。由此，全国各地融合本地具体情况，对本人房子出租的增值税起征点开展了明确。如江西的起征点我省统一为11000（含）元，南京则明确为51000元。税收法律与此同时要求：经营者（本人，相同）的销售额未做到国家财政部要求的增值税起征点的，免税增值税；做到起征点的，应按销售额全额的测算应纳税所得额。这为大家运用“起征点”开展缴税筹划给予了便捷。

　　实例二：张三和李四同是某地住户（该地个人出租房屋营业税起征点为41000元），2006年7月份她们将自己的原来住房出租。在其中，张三每租金收益为41020元，而李四的每租金收益为31980元。因为张三的租金收益实现了该省的起征点，要按销售额全额的测算应缴增值税额，则张三应缴增值税及额外为132.66元（41020×3.3%）；李四的租金收益未做到该省的起征点，无需交纳增值税。假定不考量其他税款，则张三实际工资为31887.34元（41020-132.66），李四实际工资为31980元（31980-0），张三多收了40元的房租，实际工资反倒比李四少了92.66元（31980-31887.34）。

　　发生上述所说情况，恰好是因为起征点征免税政策的因素引发的。　假定本地个人出租房屋营业税起征点为A，房租收益为X（大城市保护修建税征收率为7%，教育附加费3%）。对经营者来讲，若X∠A，则不用缴税，具体净现金流量注入为X；若X≥A，则必须缴税，经营者要得到大量的净现金流量注入，那麼房租收益高于增值税起征点一部分务必大于或等于按照规定所交纳的各种税金，即X-A≥X×3%×（1 7% 3％），求取X≥1.034A，即房租大于或等于起征点的1.034倍时，经营者在交纳增值税以及额外后所产生的收益超过起征点所产生的权益，因此对一般纳税人而言是合算的。

　　三、恰当测算各类扣减税金，合理节约个人所得税
　　按照个人所得和《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发[1994]089号）的要求，经营者租赁资产获得资产出租收益，在预估缴税时，除可依规减掉要求花费和相关税金外，还准许扣减可以给予合理、精确凭据，证实由经营者压力的该租赁资产具体支出的整修花费。容许减除的整修花费，以每一次800元为限，一次扣减不完的，准许在下一次再次扣减，直到扣完才行。我国税务质监总局《关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税发[2002]146号）有关资产租借所得的测算个人所得税时抵扣相关税金的顺序难题确立以下：个人出租资产获得的资产出租收益，在预估交纳个人所得税时，应先后扣减下列花费：1.资产租用全过程中交纳的税金；2.由经营者压力的该租赁资产具体支出的整修花费；3.税收法律要求的成本减除规范。这为大家开展对应的个人所得税筹划造就了标准。

　　实例三：张大爷提前准备在下个月把位于城区的一套老楼房出租，租赁期为12个月。负责人地区税务行政机关依据张大爷的房子出租收益减掉应缴的税金以及其他有关成本后，核准月应缴税收入额为101000元。与此同时，他也有意愿将该房屋开展室内装修。经维修队的技术人员计算，房子维修费用要101000元。假如如今室内装修，只需一个星期的時间就可检修好，不容易危害房子出租。张大爷究竟 何时室内装修更省钱呢？

　　计划方案一：房子出租满期后检修
　　税收法律要求，从2001年1月1日起，对本人房子出租获得的所得的暂减按10％的征收率征缴个人所得税。张大爷应缴税收入额为101000元，每个月应缴个人所得税为11000元（101000×10%），即在12个月的房产租赁期限内，张大爷一共应缴个人所得税121000元（11000×12）。

　　计划方案二：对房子立刻开展检修
　　假设检修花费为101000元，按照以上要求，房产租赁期的第1个月至第12个月，每个月应缴税收入额为91200元（101000-800），每个月应缴个人所得税为920元（91200×10%），在房产租赁期的第1个月至第12个月内，总计可扣减房子维修费用91600元（800×12），剩下房子维修费用400元（101000-91600），可在之后的住房房租中扣减。张大爷在房子出租12个月的時间内，具体交纳个人所得税应是111040（920×12）。

　　该房地产1年租满期后，选用计划方案二能够 避税960元（121000-111040）。假如将来仍对外开放租赁，该房地产维修费用能够 在之后扣减。自然，经营者在付款维修费用时，一定要向维修队索要合理合法、合理的房屋漏水维修税票，并立即报检负责人地区税务行政机关核查，经税务行政机关确定后才可以扣减。