房产开发公司在销售不动产时，常常要代别的单位扣除一些例如城市建设配套费、房屋维修基金等花费。现阶段，经营者有二种扣除方法：将代收费用视作房地产销售收益，划入房子价格向购方一并扣除；或是在房子价格以外向购方独立扣除。从土增的多角度剖析，二种形式的税费工资待遇是不一样的。

依据国家财政部、我国税务质监总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]046号）要求，针对县市级及县级以上市人民政府规定房产开发公司在房屋出售时期收的各类花费，假如代收费用是记入房子价格中往购方一并扣除的，可做为出让房地产业所得到的收益记税；假如代收费用未记入房子价格中，只是在房子价格以外独立收费的，能够 不当作出让房产的收益。针对代收费用做为出让收益记税的，在预估扣减新项目额度时，可给予扣减，但不允许做为加计20％扣减的数量；针对代收费用未做为出让房产的收益记税的，在预估增值额时不允许扣减代收费用。之上要求为税款筹划造就了室内空间。

某房产开发公司出售一栋办公楼，得到销售额3200万元，并按本地市人民政府的规定，在房屋出售时期收了180万元的各类花费。开发设计该项目的开支以下：房地产业项目成本为八百万元，付款土地出让200万元，别的容许抵扣的新项目累计三百万元。

假如该企业未将代收费用记入房子价格，只是独立向买房方扣除，则代收款项在预估扣减新项目时不可以扣减。按照规定，从业房产开发的经营者在预估扣减额度时，可按获得土地使用权证所支出的额度和房地产业项目成本额度之和，加计20％的减除花费。因而，该新项目容许减除的额度为项目成本、土地出让之和乘于120％，再再加上三百万元，为1五百万元，则增值额为1700万元，增值率为113.33％。企业应交纳土增额为1700万元乘于征收率50％，减掉扣减额度1五百万元乘于15％，結果为62五万元。

倘若企业将代收费用划入房子价格向购方一并扣除，则还可以做为扣减新项目额度。该转让公司房地产业获得的收入总额为3380万元，容许抵扣新项目的额度为1680万元，增值额为1700万元，增值率为101.19％。企业应缴土增额为59八万元。

由此可见，该企业不管怎样扣除代收费用，其出让房产得到的增值额全是1700万元。可是，企业更改扣除方法，将代收费用划入房子价格中一并向另一方扣除，可降低土增开支2七万元。这一部分节税款是怎么生成的呢？我们可以从土增应纳税所得额的计算方式下手剖析。

土增是按增值额与扣减新项目额度的比例（即增值率）尺寸分四个级别累进税测算收取的：增值率未超出50％时，应纳税所得额为增值额乘于30％；增值率坐落于50％～100％中间，应纳税所得额为增值额乘于40％减掉扣减新项目额度乘于5％的账户余额；增值率坐落于100％～200％中间，应纳税所得额为增值额乘于50％减掉扣减新项目额度乘于15％的账户余额；增值率超出200％，应纳税所得额为增值额乘于60％减掉扣减新项目额度乘于35％的账户余额。从而推论，当经营者出让房地产业所得到的增值额同样且增值率超出50％时，扣减新项目额度越大，应缴的土增额就越小；不然反过来。

当企业将代收费用划入房子价格后，扣减新项目额度提升了180万元。因为增值率处在100％～200％中间，应缴的土增款相对应地降低了180万元×15％＝2七万元，假设企业的代收费作为X，能够得到下列结果：假如经营者出让房地产业所获取的增值率未超出50％，不管代收费用如何处理，均始终不变应缴的土增金额；增值率坐落于50％～100％中间，将代收费用划入房子价格总金额，可少纳税金5％X；增值率坐落于100％～200％中间，可少纳税金15％X；增值率超出200％，可少纳税金25％X.

之上剖析是在增值率不会改变基本上实现的。当经营者将代收费用划入房子价格后会提升扣减新项目额度，增值率也会相对应减少，就会有也许发生减少土增税率的状况，进而使经营者得到大量的避税权益。

例如，出让房产推算出来的增值率坐落于100％～200％中间，其应纳税所得额为增值额×50％－扣减新项目额度×15％。当经营者将代收费用X划入房子价格后，使增值率降到50％～100％中间，其应纳税所得额为增值额×40％－（扣减新项目额度＋X）×5％。二者差值为：（增值额－扣减新项目额度）×10％＋5％X，便是经营者得到的节税款。