引言

执行“房地产营改增”后

,有一些公司因为原来的有形动产的进项税没法抵税、征收率提升、人力成本禁止抵税等缘故很有可能使许多“房地产营改增”公司前期税赋显著增加。文中融合公司发展必须和财产升级改造，就公司处理原来的有形动产的缴税筹划开展剖析。

关键字

“房地产营改增”；有形动产；缴税筹划

根据现行标准增值税抵扣现行政策，“房地产营改增”公司原来的有形动产，其进项税不可以抵税，但若要处理这种财产，假如采用销售方式，能够按3%的征收率减征2%测算缴纳所得税；假如开展租用，则可用简易征收方式即3%的征收率。而新续建的有形动产，一般以17%的缴税计算进项税开展增值税抵扣。以2%与3%的征收率处理有形动产，与17%的征收率购买有形动产正中间存有一个挺大的税差，会吸引住“房地产营改增”公司根据不一样方法在有形动产的合理配置中得到一些税款经济效益。

为正确对待“房地产营改增”公司有形动产的科学安排，小编对有形动产处理区划了四种方法，即：卖旧买新、租旧买新、租旧租新和新旧置换。下列融合经典案例四种处理方法下，公司怎么做好缴税筹划。

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卖旧买新

“卖旧买新”便是售出旧的有形动产，选购新的有形动产并获得17%的所得税增值税专票给予抵税。

实例1

某建筑施工企业将一台旧机器设备卖给技术专业汽车租凭公司，使用价值一百万元，向其出具专用发票。又从另一家经销商处购入一台机器设备，价税合计也是一百万元，获得17%征收率的所得税增值税专票。旧机器设备的销项税=1 000 000÷（1 3%）×2%=19417.48（元）；新设施的进项税=1 000 000÷（1 17%）×17%=145 299.15（元）。同是一百万元的出入，公司就降低所得税125 881.67元（145 299.15-19 417.48），避税实际效果非常显著。

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租旧买新

“租旧买新”是指租凭旧的有形动产，选购新的有形动产。以机器设备为例子，旧的设施便是公司在“房地产营改增”以前购入或自己制作的财产，没法开展进项税额抵扣。但若将其租赁，根据税务总局[2012]53号和税务总局[2013]10六号文档要求：示范点经营者中的一般纳税人，以示范点执行以前购入或是自做的有形动产为担保物给予的售后回租服务项目，示范点期内能够挑选简易计税方式。即按3%的增值税率测算缴纳所得税。而购入新的机器设备，则能够获得17%的进项税，这中间也存有14个点的差别。

实例2

某建筑施工企业“房地产营改增”后，将自身应用过的一台机器设备租赁，租赁期为四年，每一年年末接到房租为十万元，并向承租人出具专用发票。公司再次一次性选购了一台使用价值一百万元的同样型号机器设备。该公司租赁旧机器设备每一年的房租收益为97 087.38元（100 000÷1.03），所得税为2 912.6两元（100 000÷1.03×0.03）。购入新机器设备可获得145 299.15元（1 000 000÷1.17×0.17）进项税。由此在当时能够降低142 386.53元的所得税。但后三年因无该新设施的抵税，每一年需缴纳2 912.6两元的所得税。充分考虑后三年的缴税，新机器设备一共也可抵扣133648.67元（145 299.15-2 912.62×4）的所得税。

公司选购新机器设备还可以分期还款，分次获得所得税增值税专票。那样租用收益是分批测算销项税，购入机器设备进项税也是分期付款抵税，恰好同时进行。例如，公司购入新机器设备分四年支付，每一年需缴纳2五万元，获得17%的所得税增值税专票，进项税为36 324.79元（250 000÷1.17×0.17），房租收益的销项税为2 912.6两元。每一年仍可抵税33 412.17元（36 324.79-2 912.62）的所得税。选购机器设备的开支超过租凭机器设备收益的一部分，归属于固资升级改造资金投入。

“租旧”与“卖旧”对比，租凭旧机器设备归属于营业性有形动产租用，尽管房租收益按3%的征收率记税，比“卖旧”收益按2%的具体征收率记税高于一个点，但从长久看，“租旧”收益会超过“卖旧”收益，而且机器设备的使用价值依然反映在公司的财产账目上；而与此同时购入新的机器设备，也会提高公司财产的帐面价值，而扩张总资产也有助于吸引住投资人。

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租旧租新

“租旧租新”就是指租凭旧的有形动产，租入新的相近的有形动产。公司租凭旧机器设备经税务局办理备案可按3%的增值税率记税，但租入机器设备或新机器设备因存有可选择性，可挑选租入能获得17%进项税的机器设备，这正中间仍存有14个点的税差。

实例3

某“房地产营改增”公司将一台五成新的机器设备租凭，租赁期四年，每一年房租十五万元；另从汽车租凭公司租入一台全新升级的更专业的机器设备，租赁期四年，每一年房租2五万元。租赁旧机器设备每一年需缴纳所得税4 368.93元（150 000÷1.03×0.03），租入新机器设备公司一年能够获得36 324.79元（250 000÷1.17×0.17）的进项税。在其中的税差是31 955.86元。

“租旧租新”的优势取决于：房租收益的销项税与租用开支的进项税同歩抵税，有益于稳定性的公司增值税税负率；其缺陷是：租入的新机器设备不可以记入公司财产的帐面价值，即不可以提升公司的总资产。公司要以全盘考虑是不是“租旧租新”，不可以单纯性为税而租，忽视了成本费压力。

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新旧置换

“新旧置换”就是指公司用旧的有形动产，跟制造商做价后获得新的有形动产。这互换新房而言，便是掉换的旧机器设备按固资清除解决，即按2%的增值税率记税；改换的新机器设备按购入机器设备解决，即按17%的缴税计算进项税。这之间存有15个点的税差。

实例4

某建筑施工企业用一台五成新的机器设备从经销商那获得一台新机器设备。旧机器设备原值为一百万元，已提折旧费四十万元，做价五十万元给经销商，补价五十万元，并获得新的机器设备，经销商按市场价一百万元出具了所得税增值税专票。旧机器设备视同销售需测算的销项税=500 000÷（1 3%）×2%=9 708.74（元）；获得新机器设备能够获得进项税=1 000 000÷（1 17%）×17%=145 299.15（元）。这两个数相距135 590.4一元，就是公司缓解的增值税税负率，占五十万元补价的27.12%（135 590.41÷500 000），也即补价的一大半转换成了进项税。

在公司操作实务中，“新旧置换”一般要依据掉换机器设备的成新率来明确换入新设施的补价，机器设备较旧，补价就多，机器设备较新，补价就少。从公司稳步发展而言，一些有形动产早晚要升级，因此 ，公司换入新机器设备担负的补价，能够看做是机器设备费用的资金时间价值产生的花费，但该笔花费能够获得较多的进项税，来缓解公司“房地产营改增”前期的高税赋。

葛长银

长银财智

葛长银，男，在我国税务总局行业实战演练派权威专家，尊崇“为生民立命”的为学传统式，坚持不懈“从实际操作中赶到实践活动中去”的为学方式，专注于向社会发展普及化税务总局专业技能。2011年年末其微博上公布的“宁愿少拿一千都不高发一元”，引起全社會对年终奖纳税难题的大讨论。《人民日报》、《北京青年报》等很多家新闻媒体对其开展过采访。依次出任搜狐网的财务咨询公司、中工国际和中粮屯河公司的董事，为好几家知名中央企业和大中型民企开展过财税服务、风险性确诊和战略发展规划。编写过24本著作、近百话毕业论文，数篇被人书报刊材料核心和《新华文摘》转截，与此同时也是有数篇在互联网广为人知。如今中国农大经济发展经济学院会计系执教。