投资管理公司，“房地产营改增”下20个避税筹划关键点（精粹）
2021-09-14 17:13
编后语：项目投资企业类型普遍，包含例如VC、PE、投资管理企业、信托投资、产业链基金投资、并购基金、基金投资股票基金、公募基金基金投资等多种类型，难以精确地得出一个界定。2016年5月1日完成了全领域的“房地产营改增”，各种类投资管理公司大多数能够 归纳到“金融互联网”项下的“投资管理、私募基金管理方法、股权投资基金”新项目，由交纳增值税改成交纳所得税。当期华税讲解“房地产营改增”给各种类投资管理公司产生的转变，并明确提出风险防控提议。
相较为于增值税，我国对所得税的管理方法更为严苛，税收行政部门、邢事风险性更高，尤其是虚开增值税增值税专票的邢事风险性不容忽视。全方位房地产营改增后，全部企业和本人，只需产生所得税征税个人行为，全是所得税经营者，依照年应纳税额营业额超出五百万的规范，绝大多数投资管理公司都是会列入一般纳税人管理方法，并推行抵税缴税方式，相较为于比较简单的增值税缴税方式，新税收制度给经营者提供了大量的税务筹划的室内空间。
一、投资融资方式
依据“房地产营改增”现行政策要求，经营者购入贷款业务，及其经营者接收贷款业务向借款方付款的与这笔借款立即有关的融资咨询费、服务费、咨询费等花费，其进项税不能从销项税中抵税。
华税提议，针对股权融资来讲，所得税相对应的进行不可以扣减，是不是考虑到融资结构的调节，提升股权质押融资，尽管股息红利不可以企业所得税抵扣，可是下注分紅不涉及到所得税。与此同时，对于文档“与这笔借款立即有关“的要求，，签定融资合同中，针对投资融资咨询费、服务费、咨询费等花费实际条文设置必须 多方面考虑，能够考虑到各自签订合同。
二、金融商品出让独特税务风险性
依照营改增政策，金融商品出让，依照卖出价扣减买价后的账户余额为销售总额。出让金融商品发生的正反差，按赢亏抵消后的账户余额为销售总额。若抵消后发生下差，可结转成本下一缴税期与下一期出让金融商品销售总额抵消，但年底时仍发生下差的，不可转到下一个会计期间。金融商品的买价，能够挑选依照加权平均法或是挪动加权平均法开展计算，挑选后36个月内不能变动。与此同时要求，金融商品出让，不可出具所得税增值税专票。
华税提议，年底时仍发生下差的，不可转到下一个会计期间，此要求持续了增值税税收制度得要求。因而，针对金融商品出让买卖多次的企业，必须 资本市场的状况，有效整体规划会计期间内的出售个人行为，较大水平消化吸收“下差”，减少计税依据。
三、盈利特性的定义与避税
投资管理公司获得收入的主要表达形式各种各样，不一样特性的工资在缴税责任层面也不一样。例如，权益性投资的股息红利不属于所得税的缴税个人行为，债务型项目投资获得贷款利息，服务费等盈利则归属于所得税的缴税个人行为，必须 根据要求申请交纳所得税。
华税提议，投资管理公司能够 有效整体规划项目投资酬劳的实际获得方式，实际必须和被投资人商议处理，自然，一项税务筹划的执行，与此同时必须考虑到很有可能带啦的隐型税赋，投资人必须 综合性衡量。
四、出让房地产可简易计税
依照营改增政策，对于房地产业、建筑行业、房产售后回租、出让房地产等领域实行了独特性现行政策，例如，要求：一般纳税人出让其2016年4月30日前获得的房产（包含以立即选购、接受捐赠、接纳项目投资入股投资、建造及其抵账等各种各样方式获得的房产）能够 挑选简易征收，可用5%的征收率。
华税提议，现行政策方面虽做出了以上的要求，实际操作中也会遭遇一些现实的难点，例如，应对担保法、合同法、税收法律环境下房产产权年限交收的繁杂形状，“2016年4月30日前获得的房产”怎样定义“获得”的时段，还必须进一步优化确立，做为投资管理公司，能够在第一个纳税申报期来临以前，积极主动填补健全相关资料，并开展简易征收的报备工作中。
五、收益权出让如何处理
对于收益权的出售个人行为，房地产营改增配件《销售服务、无形资产、不动产注释》中并沒有明文规定，与之比较贴近的是“金融商品出让”，金融商品出让，就是指出让外汇交易、商业票据、非货品期货交易和别的金融商品使用权的业务流程活，在其中，别的金融商品出让包含股票基金、私募基金、投资理财产品等各种投资管理商品和各种各样金融衍生产品的出让。
华税提议，收益权做为一项资产利益，从税收法律的基本概念看来，应当课以流转税、企业所得税等，可是难题取决于，盈利都还没真正的完成、具备可变性且使用价值无法考量，从投资管理公司的视角看来，应该是尽量根据筹划，延迟缴税责任造成或完成延递缴税。
六、服务项目合同款的定义
增值税归属于价内税，记入损益类，所得税归属于价外税（拆分成未税销售额和应缴销项所得税收益），不列入本年利润；
华税提议，与投资者等签定有关合同时，对于服务费等有关花费必须 确定是不是含所得税，一方面涉及到测算所得税的比例税率，另一方面也影响到项目投资彼此的利润分为难题。
七、价外费用有风险性
所得税一般纳税人的销售总额，就是指经营者产生征税个人行为获得的全都合同款和价外费用。在其中，价外费用就是指价外扣除的各类类型的收费标准，参考《增值税暂行条例实施细则》第12条要求，包含价性格外向购方缴纳的服务费、补助、股票基金、集资费、退还盈利、奖赏费、合同违约金、税款滞纳金、延期付款贷款利息、赔偿费、代收款项、垫款账款、包装打包费、周转材料房租、贮备费、高品质费、运送装卸搬运费还有其它各种各样类型的价外收费标准（一部分新项目不包括以内）。
投资管理公司应尽量在协议中例举价外费用的类别，并承诺其能否包括所得税，及其对应的增值发票责任。
八、可抵税进行管理方法、整体规划
所得税下，一般纳税人投资管理公司本期应交纳所得税依照“本期销项税-本期进项税”测算得到，因而，增值税税负率多少关键在于进项税的尺寸。
华税提议，投资管理公司购入的房产、办公用品、器械、车子、员工旅差费中的住宿费用、高速过路费、过桥费等获得合规管理抵税凭据都能够开展抵税，尤其须要特别注意的是，2016年5月1日后获得并在企业会计制度上按固资计算的房产或是2016年5月1日后获得的房产在建项目，其进项税应自获得生效日分2年从销项税中抵税，第一年抵税占比为60%，第二年抵税占比为40%。并必须 建立台账，搞好纪录。
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