如何进行房地产企业的税务筹划?
2023-01-09 13:50
房地产行业涉及的税种近15种,税种过多,房地产开发周期长,导致税负过重。如何减轻税负已成为资金短缺的房地产企业最大的问题。房地产企业如何进行税收筹划主要有两个方面:一方面是房地产行业涉及的近15种税收的一般税收筹划方法,另一方面是房地产行业本身的优势。让我们来看看房地产企业进行税收筹划的方法吧!
一、利用建房方式进行税务筹划
房地产开发企业可以利用税收优惠政策,通过税法规定的优惠政策进行税收筹划。
如果房地产企业在开发之初就能确定最终用户,符合建房条件,其收入可以根据建房条件确定“服务业-代理业”税目缴营业税,避免开发后销售缴纳土地增值税;同时,企业不符合建房条件的,无论双方如何签订协议,无论财务会计如何核算,都应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。此外,税法规定,建成后按比例分房的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,按规定征收。企业可以充分利用这一系列税收优惠政策。
二、利用税收临界点规划法规划房地产开发中的土地增值税
纳税临界点规划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时,通过增减收支,避免承担较重的税负。
我国税法规定,纳税人建设普通标准住宅出售,增值额不超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,按规定计算全部增值税。“20%的增值额”这就是我们常说的“临界点”。如果房地产企业建造的普通标准销售增值率为20%的,可以通过适当控制销售价格来避免缴纳土地增值税。也可以通过增加扣除项目,使房地产增值率不超过20%,从而享受免税待遇。
三、设立分公司进行税务筹划
房地产企业可以将租赁业务适当转化为承包业务,避免按租金计算房产税。
四、利用货币价值的时间性进行纳税筹划
利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税的方法。它不改变一定时期的总纳税额,而是从每个纳税期限的变化中获得收入,相当于减税,使总纳税额相对减少。
五、推迟土地开发时间进行纳税筹划
根据我国现行企业会计制度第四十七条的规定,企业购买或者支付土地出让金取得土地使用权,在开发或者建设自用项目前,应当作为无形资产核算,并按照规定的期限分期摊销。土地开发时,将其账面价值转入相关在建工程成本。可见,土地一旦开发,纳税人缴纳房产税的计税依据将不可避免地形成。
六、通过两次房地产销售进行纳税筹划
通过降低房地产的增值率,可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于很多房地产在销售时都进行了简单的装修,房地产企业可以在简单的装修上做纳税筹划的文章,作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
七、以分得利润的方式进行税务筹划
开发的房地产以投资股份再利润的方式不征收营业税和附加税。而且,由于被投资者在税后分配投资利润,根据税法,投资者收到的投资收益不再缴纳企业所得税,因此将房屋租赁转化为投资业务可以减轻企业的税负。
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