小编按：建筑项目开发产品会整体规划一定百分比的商业服务，因商业服务市场价较高，平摊成本费比较有限，造成 商业服务增值率高，压力的土地增值税相对性较高，大部分房地产商会选用配建运营，因所有权未出现迁移，商业运营不牵涉土地增值税结算，但租赁时仍需交纳房地产税、所得税及额外，因而对采用配建或售卖，需比照二者税赋计算开展综合性明确。

　　商业服务租用房地产税分成从价计税及从租计税，对自购商业服务，一般以商业服务原值的70-80%按1.2%增值税率明确本年度房地产税；租赁商业服务按具体扣除的房租按12%明确月度应交房地产税。商业服务房产租赁，出租人一般需依照9%征收率交纳所得税。

　　商业服务租用操作过程怎样减少房地产税及所得税，设计方案租赁协议就成为了在其中较为重要环节，文中就商业服务租赁协议中免租和房租分为的制定对减少房地产税、所得税方式 开展浅谈。

　　一、租用免租设计方案

　　为使商业服务立即造成租用经济效益，一般在签署租赁协议中，商业服务持有人会承诺租赁期限内给与租赁户一定时间段的早期室内装修等免租特惠，但免租期内是不是应当交纳及其如何交纳房地产税并没有引起重视，造成 税务监管，造成税款滞纳金，乃至被处在0.5倍至1倍的处罚。

　　依据《国家财政部 我国税务质监总局有关安装残疾人就业企业城区土地税等制度的通告》（税务〔2010〕124号）第二条：

　　因而公司在所签署的房产租赁合同协议中“不确定性”免租時间，以合同书确认的逐渐租用時间为标准；承诺“明确”免租的，能够将给与承租人具体的免租期内的店租特惠采用“销售折扣”的方式来解决。因此，有关租赁房地产免交房租期内房地产税难题明文规定，对租赁房地产，租用两方签署的租赁协议承诺有免交房租限期的，免交房租限期由产权年限每个人及出租方依照房产原值，即从价计税交纳房地产税。

　　如考虑到具体免减期内产生的迟疑条文改动引起的税款和资产难题，可将支付時间作出承诺，以原具体承诺支付時间做为连接点，以产生流转税的具体缴税责任。

　　举例子，假定某商业服务总建筑面积150平方米、修建费用为五百万元，租赁的公司总面积月房租规范为每平米1二十元（月房租1800零元），租赁期一年，承租人规定三个月的免租（即全部租赁期房租总共为：1800零元/月*9=162000元，按12个月摊薄月房租，月房租即是13五百元），商业服务所在城市税务要求房地产税从价计税扣除占比为30%。

　　筹划前，免租（前3个月）出租人每月应负责的房地产税（从价计税）为：500*（1-30%）*1.2%/12=0.3五万元，租期（后9个月）出租人每月应负责的房地产税（从租计税）为：1800零元/月*12%=216零元。则全部租用期内出租方需交纳的房地产税总共：3500*3 2160*9=29940元

　　该状况下并不承诺免租开展筹划，立即按13五百元/月明确全部租用时间的店租规范，均从租计税房地产税，则筹划后全部租用期内出租方需交纳的房地产税总共：13五百元/月*12%*12=19440元，可完成降税折合10五百元。

　　因为免租的特惠对承租人而言也获得了具体反映，仅仅在合同协议中避开“免租”比较敏感条文，具体实行結果并沒有更改，租赁和租赁双方都能接纳。

　　二、租用类型设计方案

　　除租用房地产税外，所得税也是租赁协议需特别关心事宜，按现阶段所得税征缴现行政策，物业管理租赁税率为9%，物业管理服务一般纳税人为6%，小规模纳税人为因素3%，因而设计方案租赁协议时，能够将房租分拆，一部分为房租，剩下一部分为综合性附加费，一般按8：2或7：3设计方案，必须 特别注意的是，需将综合性附加费的扣除与物业管理费扣除企业承诺一致。

　　与一切正常物业管理费用差别，综合性附加费可设置为物业管理服务公共区域保安人员、日常保洁花费，晚间纪律维护费用、商业服务营销推广策划活动、的校园广告发售等。

　　依照《国家财政部 税务质监总局 中国海关总署有关推进增值税转型相关现行政策的公示》（国家财政部 税务质监总局 中国海关总署公示2019年第三9号）第七条的要求：七、自2019年4月1日至2021年12月31日，容许生产制造、日常生活性服务行业一般纳税人依照本期可抵税进项税加计10%，抵扣增值税应纳税所得额。

　　公司在租赁逐渐时的独特租用期内根据实行以上整体规划方法签署租赁协议，开展有效、合理整体规划，可适度减少房地产税及所得税，租赁公司也可以找到解决“价钱稍低”的有效、就在、合理的原因。该项政策优惠限制标准是生产制造、日常生活性服务行业占有率超出50%，为有效加计进行扣减，能够将物业管理费、综合性附加费、水电气等收益比例调节至50%之上。