土地增值税自主结算申请，一直是实际中的关键和难题。房地产开发新项目一般具备周期时间长、全过程流程多、涉及到单位广等特性。经营者通常在错综复杂的研发流程中开展所说的“税务筹划”，以实现少缴税额的目地。深刻认识土地增值税自主清理的多元性，深层次分析土地增值税自主结算工作上的经典难题，有益于公司提高结算成果，避开税务风险性。

　　普遍违规行为

　　一些房地产开发公司因为对税款筹划的了解不深入，对制度的掌握不及时，存有一些违规行为。

　　托词材料残缺不全，申请办理查账征收。举例来说，房地产开发公司A公司于2011年修建开发设计了一住宅小区。因为开发设计那时候土地资源成本费较低，假如按查账征收方法开展结算，必须 缴税近1000万元。因此，A公司故意隐瞒相关资料，以导致材料缺少的错觉，进而选用查账征收方法开展结算，在结算申请阶段不用缴税。负责人税务行政机关根据向有关行政部门主管机构函调等方法，得到了所有工程项目开发设计必不可少的主要材料后，规定A公司依照查账征收方法开展结算。最后，该新项目需缴税近1000万元。

　　审批缴税不处罚，自主结算投机取巧。土地增值税结算审批，与一般的税务监管和查验不一样。依据《我国税务质监总局有关土地增值税结算相关情况的通告》（国税发〔2010〕220号）的要求，经营者按照规定预缴税款土地增值税后，结算补交的土地增值税，在负责人税务行政机关要求的期内补交的审批税金，不另收税款滞纳金，目前为止也并无处罚要求。因此，一部分房地产开发公司根据瞒报销售额，相同時间售销的、同地区同楼房企业，设计方案了不一样的企业市场价，虚造扩张项目成本，减少增值率，趁机申请超大金额出口退税。但如此一来，公司事后有可能必须 补交所得税并交纳对应的税款滞纳金，风险性安全隐患颇高。

　　自定装修隐蔽工程，没法自圆其说。房地产开发公司乙企业觉得，自身所修建工程的地底桩基础工程隐敝，而高楼大厦完工后，地下建筑将不能查询核查，故账目虚造成本费，忽略了事先对地底桩基础的地貌勘测和设计方案论述。但是，地底桩基础工程工程施工不可以随便，即便 是给予了地貌的勘察材料，还必须合乎合同书、税票、决算报告及其现金流量四者一致等规定。税务行政机关在审批流程中下发通知单，规定公司在要求的期限内给予合同书、决算报告、税票、现金流量相一致的说明材料。最后，乙企业因不能出示有关清单材料，相匹配成本费没法扣减。

　　搞混公共性服务设施，测算发生误差。结合实际，一些房地产开发公司将无产权年限停车位停车位、隔楼等设备，在没经评定的情形下，立即做为公共性服务设施，在清理时立即所有扣减。一部分房地产开发公司觉得，拿地后完成了总体开发设计，因而不区别开发设计房地产种类以测算不一样的增值率，未分类型测算增值率，只是总体测算销售额、土地出让和房产契税、项目成本及税费额外，不符《我国税务质监总局关于做好〈土地增值税结算管理方法技术规范〉的通告》（国税发〔2009〕92号）的相关规定。

　　如何保证 合规管理

　　对房地产开发公司而言，要保证 研发新项目税务解决合规管理，必须关心以下几个方面：

　　档案文件存放好。房地产开发新项目通常涉及到十余个行政部门主管机构，各类办理手续所需材料较多，加上开发设计新项目通常跨年度、时间长，平时适应各种查验往返应用非常容易遗失。提议公司存放好有关档案文件，立即梳理，最好是扫描归档，防止遗失。

　　故意筹划不可取。在遵循税收法律前提条件下，税收法律容许真诚的正规有效避税。对房地产开发公司而言，应事先进行筹划，提早计算好增值率，留意对法律规定扣减要素的管理方法，尤其是要重视索要合规管理单据，并采用合理的解决对策，预测分析土地资源增值税税负率，而不可以过后作假，胡编乱造，造出类别虚造成本费，或随便人为因素扩张成本。不然，公司将自主担负违反规定违规行为的不良影响。

　　审批现行政策要掌握。土地增值税自主结算申请的专业很强，房地产开发公司财会人员要常常参与土地增值税结算税收现行政策及实际实际操作方面学习培训，了解并刻苦钻研土地增值税有关现行政策，把土地增值税结算的政策优惠用足用好。比如，增值率在20%下列的规范普通住房，可享有土地资源增值税免税现行政策，公司在预估扣减开发设计花费时，要把该扣减的新项目扣减及时。

　　工程造价预算定额可关心。一般来说，税务行政机关和本地住建单位，会按年代对不一样种类的建筑构造计算出建安费工程造价预算定额，以供审批时参照，公司可关心有关信息。即便 当初沒有预警信息值，审批工作人员也可借助互联网技术查看本地建筑业刊物上宣布的建工工程造价。提示房地产开发公司，切勿盲目跟风追求完美两列建安费，以实现少缴税金目地。

　　平摊方式 须精确。举例来说，无产权年限地下停车场假如做为公共性服务设施解决，在买卖合同、施工许可证配件列出来，且合乎公共性服务设施有关标准，并申请办理了转交流程的，才可以在土地增值税结算审批时给予扣减。除此之外，分期付款开发设计的田地成本费，或土地资源成本费在同一期住房与行业中间平摊，采用占地总面积法或是总建筑面积法，对数值会形成一定的危害，公司需依据项目立项和整体规划等相关资料，有效确定其平摊方式 。

　　多种，在其中土地增值税在税款筹划中可使用室内空间相比比较大，因而，房地产开发公司对土地增值税开展筹划十分普遍。殊不知，不合理的税款筹划会产生税务监管风险性。文中小编从一则房地产开发公司的土地增值税结算实例下手，对房地产开发公司的土地增值税税款筹划开展剖析，强调税务监管风险防控措施供各位参照。

　　一、案件介绍

　　（一）新项目研发及税款状况

　　A新项目由甲公司国有独资开发设计。乙集团公司为甲公司大股东。

　　A新项目只开发设计普通住房和普通住宅二种结算种类，在其中普通住宅包含停车位、铺面和幼稚园三种种类。甲公司上传的税务师公司提供的公证汇报表明，A新项目出让普通住房和非普通住房二种建筑类型所获得收益的增值率全是负数，换句话说申请的土地增值税具体税赋为零。A新项目已预缴税款土地增值税1102万元，申请办理出口退税1102万元。

　　（二）税务行政机关的提出质疑、审批与解决

　　最先是具体税赋有疑问，甲高新企业申报的土地增值税具体税赋为零，扣减相关成本费，测算出A新项目开发设计运营的毛利率仅为13%上下，这与领域正常的毛利率不符合。次之是销售额有疑问，普通住宅的市场销售价格小于普通住房，与此同时，铺面与幼稚园平均价也低过市价。最终是成本费比例有疑问，该科技项目申报四项花费之和达4亿元，企业使用面积成本费超过按完工本年度测算的预算定额规范。

　　因为具有以上提出质疑，财政局有关工作人员从下面几层面开展了土地增值税结算审批：

　　第一是结算企业的审批。税务工作人员发觉该新项目具有2个《建设用地规划许可证》，依照本地财政局的公示，A新项目理应区划为2个结算企业，而公证汇报只区划了一个结算企业。根据进一步剖析，单独申请办理《建设用地规划许可证》的小地快上是九号楼。根据再次区划结算企业，九号楼普通住宅的价格提升，立即造成 审批调增退返土地增值税约三百万元。

　　第二是销售额的审批。经税务工作人员审批，A新项目销售额存有两种难题：一是一部分住房收益稍低。公证汇报依据第三方资产报告评估组织提供的评估房价汇报对42套住房的分析价钱调增销售额360万元。另有合同书价格显著小于评定平均价而未调增销售额的普通住房59套，但均未注明原因。二是铺面、幼稚园收益稍低。铺面和幼稚园总建筑面积所有市场销售给了乙集团公司。甲公司带来的评估房价汇报分析的价值为4900万元，小于结算申请价钱5700万元。但土地增值税结算申请价钱仍小于市价比较多。

　　第三是扣减項目的审批。税务工作人员确定下列几层面存在的问题：一是土地资源成本费确定有疑问。乙集团公司2010年接到A新项目土地的土地出让退还款、配套费、人防费退还约1.两亿元，该账款被承诺用以A新项目基础设施建设建设规划和动迁。二是前期工程费扣减凭证不够。三是建设工程施工费扣减凭证不够。四是灌木清算价钱与造价信息差值较为大。五是代收费用不可加计。

　　第四是成本费平摊的审批。停车位未计容，不可平摊“获得土地使用权证所缴纳的额度”。幼稚园未缴配套费，不可平摊配套费及配套费房产契税。九号楼系单独地快，独立入户口，未享有小区环境，不可平摊园林景观花费。

　　最后，税务行政机关调增退返所得税369万余元。

　　二、法律法规剖析

　　（一）此案土地增值税筹划计划方案税务风险评估

　　1、土地资源成本费有疑问：因为财政局退还资产的存有，融合乙集团公司是甲公司的控股股东，因而，A新项目获得田地的成本费用是小于申请的土地出让的。可是甲公司与乙集团公司系法人资格，乙集团公司将财政局退还资产用以A新项目的状况该怎么从税收法律上判定，这在税收法律方面并没有结论，存有税务风险性。

　　2、A新项目中一部分买卖是出现在关联公司中间的，而且合同书标价小于市面平均价，尽管有房产评估组织对被买卖的普通住宅开展了资产报告评估，可是成交价是不是有效、税务行政机关是不是会对成交价开展调节、会怎样调节，全是不知道的。

　　3、针对四项花费税务行政机关觉得与预算定额规范差别大，融合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务行政机关最少还需要证实甲公司带来的“凭据或材料不符结算规定或虚假”。有关不符结算规定与虚假的规范，税收法律并沒有很确定的要求。假定税务行政机关评定甲公司带来的凭据不实，那麼其还将会遭遇税务监管的风险性。

　　（二）房地产开发公司土地增值税税款筹划难题

　　最先是筹划工作人员不适度造成 筹划水准低。土地增值税清理时涉及到很多数据信息测算，且测算全过程比较繁杂，而公司财务人员不熟知税收法律和公司财务解决的差别，在自认为合理的情形下开展所说的“税款筹划”，那般推算出来的结论很有可能是错误的。次之是筹划不具备预先性。税款筹划是一种事先个人行为，它贯串于新项目的所有全过程，从新项目工程施工前就需要开展税款筹划。而实际中，新项目早已开工一段时间了，房地产开发商才寻找税务专业人员开展土地增值税税款筹划资询，这时候开展土地增值税的税款筹划的区域早已极大变小。最终是便于造成税款风险性。房地产开发商自主开展土地增值税税款筹划时通常很有可能发生对税收优惠政策掌握不足完美的状况。前述案子中，针对结算企业的挑选 ，融合本地税务行政机关的相关要求，税务工作人员评定应分成2个结算企业开展清理便是归属于对税收优惠政策掌握不足完美的状况。

　　（三）房地产开发公司土地增值税监管关键

　　1、税收优惠政策现行政策可用是不是合理合法

　　在我国《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及其国家财政部、我国税务质监总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（税务[1995]46号）和《关于土地增值税若干问题的通知》（税务[2006]24号）等法律文件要求了土地资源增值税免税的情况，当房地产开发商明确提出享有前述税收优惠政策制度时，税务行政机关会细心审批是不是满足有关税收优惠政策制度的适合情况。这种要求看起来简易，但假如对税收优惠政策有了解偏差，很有可能筹划计划方案刚好便是不正规的偷漏税计划方案。

　　2、销售额是不是有少计的状况

　　销售额是测算土地增值税应缴税增值率的基本，也是在土地增值税预缴税款环节的预征率可用的基本，因而不论在土地增值税预缴税款环节或是结算环节，税务行政机关都是会分辨是不是出现瞒报销售额的个人行为。

　　3、扣减新项目是不是真正、扣减额度是不是精确

　　测算土地增值税时可扣减項目具体包含：土地出让及税金、房地产业项目成本、房地产开发花费、老房及建筑的分析价钱、与出让房地产业相关的税金。与此同时，经营者可按土地资源成本费与项目成本之和的20%加计可扣减新项目。税务监管时税务行政机关关键看是不是存有多结转成本项目成本以提升土地增值税扣除额的情况，应记入期间费用的土地税、合同印花税、房产税是否不正确地记入了开发间接费用，代收费用是否有不正确地加计，各种各样成本费是不是都是有相应的合理合法凭证，成本费平摊是不是合法化等。

　　伴随着我国对房地产业管控强度的持续增加，库存量和成本费持续升高，根据税款筹划减少公司税务成本费早已变成重中之重。房地产开发公司需对土地增值税缴税筹划给与充分高度重视，根据正规的税款筹划计划方案减少公司税赋，提高自己竞争能力。