土地增值税对房地产开发公司最后的盈利有关键危害，房地产开发公司必须在正规的根基上尽可能操纵税金成本费，为此确保本企业的管理可以获得较大纯利润。这就必须 估计标价区段，维护保养利息费用的均衡点，坚持不懈土地增值税税款筹划标准，自主创新土地增值税税款筹划构思。

　　一、我国房地产开发公司土地增值税税务管理规章制度

　　近些年，我国房地产开发范畴不断发展，销售市场未来发展快速，人民买房激情不断上涨，这对在我国财政局税款的提高起着至关重要的促进功效。据调查分析，在2011年，中国税收金额已做到89720亿RMB，在其中，土地增值税占有77%的增长幅度占比，比2010年空出127六亿RMB。并且，在国家宏观调控的直接影响下，土地增值税在再次逐渐增长。

　　2003年，我国将房地产开发列入新起第三产业，对于将房产做为产品的房地产开发公司拟定了一系列现行政策与政策法规，并依据实际情况开展升级与健全。现阶段，我国房地产开发公司能够依规经营的项目包含开发设计和经营土地资源、开发设计代建制工程项目、开发设计和经营商住楼、开发设计公共性服务设施和地区基础设施建设、市场销售住户住房等。由于大体上而言，房地产业的产品价格指数十分不稳定，普遍现象疯涨与狂跌状况，而房地产开发时间长，项目投资成本费非常大，中后期方能获得纯利润，因而，在购买过程中以资金为主导。在所有房地产开发全过程中，公司须交纳的税收总共七项，在开发设计筹备环节，必须 缴纳农用地占据税（有关征收率为0.5—十元/㎡）、房产契税（税款占比是3%到5%）；在房地产业工程施工环节须依规交纳城乡土地税（有关征收率为0.2—十元/㎡）；在商品住宅市场销售环节，务必依规缴纳所得税（税款占比是5%）；在持股环节应缴纳房地产税；（一般状况下，房租收益占12%；房地产余值占1.2%）在结算环节，则必须 缴纳土地增值税（必须 缴纳30%—60%的超率超额累进税率）和所得税（税款占比是25%）。

　　2006年，税务局施行了《我国税务质监总局有关房地产开发公司土地增值税结算管理方法相关情况的通告》，对土地增值税管理方面开展了健全与具体指导。2009年，税务局公布了《土地增值税清算管理流程》，对房产的价钱带来了均衡缓冲作用。2010年，税务局施行了《加强土地增值税征管工作的通知》，提高了土地增值税的征缴幅度，提升了结算管理方法与操纵。并且，在2006年到2009年，土地增值税的增长幅度比较稳定，到2010年，增长幅度又逐渐不断快速提高。对于此事，我国将土地资源增值率做为土地增值税的主要征缴目标，以经营者所获取的具体升值信用额度为规范，其计算方法为升值信用额度=房地产开发工程的获利额 出让房地产业营业收入—有关要求内须扣减的各种新项目额度。在我国土地增值税征缴现行政策明文规定经营者在出让房地产业所得到的应纳税额所得的理当包括房地产业出让后的全部工资和有关经济发展权益，收益方式还可以分成RMB、实体与其他收入。此外，房地产开发公司应当将所研发的设备运用于员工福利工资待遇、奖赏、境外投资、抵付负债、分派与获得别的非现金类型的财产等，针对这种所得到的收益，理当根据对应的价格行情或是均价开展分析和费用预算。

　　当今我国房地产开发公司在得到土地使用权证的环节中应付款六种资产，分别是获得土地使用权证所缴纳的额度、项目成本、开发设计花费、出让房产的全部税费、旧房地产和房屋建筑动迁的分析价钱、各种各样扣减新项目。此外，我国也对于房地产开发公司土地增值税收制订了一系列的政策优惠，如普通住房税收优惠政策、合作建房特惠等，进而降低了房地产开发公司的税费工作压力，提升了该企业的管理的开发设计经济效益。

　　二、房地产开发公司土地增值税税款筹划计划方案

　　（一）估计标价区段

　　估计标价区段对房地产开发公司节省税款费用和提高毛利率具备积极意义。我国《土地增值税暂行条例》强调经营者在基本建设与市场销售广泛民宅住房时，假如增值率小于总新项目税费的20%就可以免税政策，假如高过20%，则要依规记税。一般在估计标价区段时，会将某地区的商住楼的零售价设成P，用C来意味着须扣减的新项目税费（在其中包括5%的所得税、7%的附加税、5%的教育附加费）。所有可扣减的新项目税费计算方法创作：C P×5%×（1 7% 5%）=C 5.6%P=所有可扣减的新项目税费。假如增值率小于总新项目税费的20%，计算方法创作[P-（C 5.6%P）]÷（C 5.6%P）<20%，还可以创作P<1.2848C。房地产开发公司在估计标价区段时，就可以依据具体情况恰当应用这两个计算方法，将税费操纵到最少。

　　（二）维护保养利息费用的均衡点

　　《土地增值税暂行条例》针对利息费用工作中的要求是要是能提供金融企业的贷款证明，平摊房地产业出让新项目，则能够依据具体情况来扣减贷款利息，特别注意银行贷款利率不可高过银行业的当期银行贷款利率。针对别的房地产开发花费，则能够应用公式计算开展费用预算，即贷款利息 （获得土地使用权证所缴纳的额度 房地产业项目成本）×5%之内测算扣减。凡不可以按出让建筑项目测算平摊利息费用或无法给予金融企业证实的，房地产开发花费按获得土地使用权证所缴纳的额度和房地产业项目成本之和的10%之内测算扣减。依据具体情况扣减贷款利息，维护保养利息费用均衡点，有利于节省税款成本费。

　　（三）坚持不懈土地增值税税款筹划标准

　　从宏观经济的方面而言，房地产开发公司理当坚持不懈土地增值税税款筹划三大标准，即合理合法标准、避税标准、综合性标准。说白了的“合理合法标准”关键就是指房地产开发公司需要在法律法规的范畴内特定最好税款筹划计划方案，依规交纳税费。次之，我国在对房地产开发公司执行缴税主题活动时，也必须提升对税务行政机关的管理方法，保证 其依规缴税。那样可以全方位维护保养房地产开发公司、税务行政机关和國家的合法权益。“避税标准”是在正规的根基上保证 房地产开发公司能得到较大纯利润。房地产开发公司应当在开展缴税筹划剖析成本效益，分辨筹划计划方案是不是可以做到避税标准。公司开展税款筹划的所获取的经济效益就是指其可以给公司提供的纯经济发展权益，这类权益相当于缴税筹划后的社会经济收益减掉缴税筹划前的社会经济权益。当公司本身的税收负担重、税收优惠政策现行政策复雜、征收率高，公司采用税款筹划能够产生一定的社会经济权益。可是公司也应该考虑到开展缴税筹划所缴纳的成本费，包含付款税款筹划资询花费等，因而，当开展缴税筹划所产生的收益超过税款筹划的费用时，理应进行缴税筹划，而当缴税筹划的费用高过所产生的利润时，理应舍弃缴税筹划。“综合性标准”就是指房地产开发公司在确立税款筹划时理当综合性考虑到我国相关法律法规、本企业的管理的运营状况和地区经济形势，兼具国家主权和整体利益。

　　（四）自主创新土地增值税税款筹划构思

　　提升与自主创新土地增值税税款筹划构思，理当搞好五项工作中，第一，在开发设计筹备环节，房地产开发公司要全方位关心竞价地域的容量比例，由于容量比例对土地价格成本费有着关键性危害功效。一般，容量比例由当地政府特定，标明某一地区的总建筑面积及其用地面积所占的占比。第二，在房地产业工程施工环节，房地产开发公司理当用心科学研究《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，依规交纳城乡土地税（有关征收率为0.2—10元/㎡，将普通住房的总面积操纵在120㎡之内能够获得最大的权益，减少税务成本费）；第三，在商品住宅市场销售环节，不但要依规缴纳所得税（税款占比是5%），并且要特别注意将土地资源增值税率操纵到20%下列，那样可以在考虑本企业经营管理收益的并且节省税款成本费，维护保养我国财政总收入，推动房地产业增长幅度均衡；第四，要搞好房产投资与合作经营工作中；第五，房地产开发公司还可以根据合作建房的方法来开展买卖，进而维护彼此合法权利。

　　三、结语

　　总的来说，房地产业开发公司在所有经营环节中务必依规交纳土地增值税，节省税费成本费，搞好土地增值税税款筹划对房地产开发公司的获利結果至关重要。因而，房地产开发公司务必科学研究估计标价区段，将税费操纵到最少；维护保养利息费用的均衡点，节省税款成本费；坚持不懈土地增值税税款筹划标准，全方位维护保养房地产开发公司、税务行政机关和國家的合法权益；自主创新土地增值税税款筹划构思，推动房地产开发公司和我国经济的身心健康发展趋势。

　　（创作者：季晓杰企业：临沂市城市规划建设投资有限公司有限责任公司）