工作上，小编发觉许多 建筑项目制订运营方案时，对所得税一般选用静态数据方法计算。即先计算新项目全周期时间资产总额，乘于25%缴税计算所得税，据以计算新项目纯利润。事实上，根据静态数据方法计算的所得税，通常与新项目真正税赋误差非常大。经营环节中有关开支是不是递延所得税.是不是超过扣减规范.预缴税款及结转成本解决.亏损弥补限定.土增结算事宜调节出口退税等一系列难题，均会危害所得税税负以及资产分配，均应在制订运营方案时考虑到。下边小编详细介绍一个简易实例。

　　一.实例基本情况

　　1.整体规划状况。

　　某新项目一期为住房（及地下车库）；二期为公寓楼（及地下车库）。总建筑面积如下所示：

分期付款

住房

公寓楼

地下车库

一期

20万m2

/

10万m2（2500个）

二期

/

10万m2

5万m2（1250个）

　　注：假定地下车库工程建筑为40m2/个。

　　2.各商圈销售额及成本费

　　住房及公寓楼的田地成本费均为25,000元/m2，项目成本（含资本化利息，未税，相同）7,000元/m2；地下车库土地资源成本费2,000元/m2，项目成本7,000元/m2。假定市场价格（未税，相同）如下所示：住房50,000元/m2，公寓楼30,000元/m2，地下车库40万余元/个。实际以下表所显示：

新项目

住房

住房停车位

公寓楼

公寓楼停车位

累计

市场销售额度

100亿人民币

10亿人民币

30亿人民币

5亿人民币

145亿人民币

土地资源及项目成本

64亿人民币

9亿人民币

32亿人民币

4.5亿人民币

109.5亿人民币

成本费用

4亿元

0.4亿元

1.两亿元

0.两亿元

5.8亿人民币

应交税费

六亿元

0.六亿元

1.8亿人民币

0.三亿元

8.7亿人民币

资产总额

2六亿元

0

-五亿元

0

2一亿元

　　注：

　　（1）为优化测算，假定以上销售额没有所得税，项目成本没有所得税；

　　（2）假定不考虑到所得税销售总额抵税土地资源成本费事宜；

　　（3）假定成本费用为销售额的4%；

　　（4）文中主要是剖析所得税，简单化土地资源增值税计算，假定应交税费为销售额的6%。

　　3.项目运营方案

　　因为住房去货快.市场价高，企业方案先开发设计市场销售住房以及停车位（一期），待回笼资金后再资金投入公寓楼以及停车位（二期）开发设计经营。实际以下：

分期付款

2019年

2020年

2021年

2022年

住房以及停车位

基本建设.预购

完工交货

 

 

公寓楼以及停车位

 

基本建设

预购

完工交货

　　二.融合运营方案计算的所得税税负

　　如按静态数据方法计算，按以上资产总额2一亿元计算，应缴所得税2一亿x25%=5.三亿。可是，假如融合运营方案，分本年度计算，应缴所得税1.4亿 5.一亿 0.4亿 0=6.9亿。所得税压力比原静态数据方法计算提升1.六亿元。实际以下表所显示：

新项目

2019年

2020年

2021年

2022年

市场销售额度

住房100亿 住房停车位十亿
=1十亿

 

公寓楼30亿 公寓楼停车位五亿
=70亿

 

主营业务收入

 

1十亿

 

70亿

土地资源及项目成本

 

住房64亿 住房停车位9亿
=7三亿

 

公寓楼3两亿 公寓楼停车位4.五亿
=36.五亿

成本费用

-4.4亿

 

-1.4亿

 

应交税费

-6.六亿

 

-2.一亿

 

预估毛利率调节项

1十亿x15%
=16.五亿

-16.五亿

70亿x15%
=5.两亿

-5.两亿

纳税调整后所得的

5.5

20.5

1.7亿

-6.7亿

填补上年亏本

 

 

 

 

应缴税收入额

5.五亿

20.五亿

1.7亿

0

应纳税所得额

1.4亿

5.一亿

0.4亿

0

　　注：

　　（1）假定全部商圈在预购环节所有售完；

　　（2）假定预估利润率为15%；

　　（3）为有利于了解，以上假定不考虑到土增税先预缴税款后结算对公司所得税的危害，不考虑到土增结算事宜的公司所得税退税等难题。假定土增税预缴税款相当于结算税金；

　　（4）为有利于测算及了解，假定附加税及额外，成本费用仅出现在造成销售额（预购）本年度。事实上是假定以上扣减项提早扣减。如以上扣减项一部分平摊到结转成本本年度扣减，将进一步扩张2022年亏本，提升企业所得税损害。

　　三，企业所得税损害产生缘故及防范措施

　　从以上由此可见，导致以上税款损害缘故有两层面：一是运营方案将公寓楼以及停车位分配在最终市场销售，其销售额70亿相匹配36.五亿的农田及项目成本产生了1.五亿元亏本，而新项目事后沒有应缴税收入额填补这一亏本，导致企业所得税损害；二是公寓楼以及停车位在预购环节按15%预估毛利率计算本年度应缴税收入额，因为公寓楼以及停车位自身亏本，其完工本年度没法造成充足的应缴税收入额抵扣增值税早期预估毛利润，导致企业所得税损害。

　　要避免出现以上所得税损害，小编觉得：

　　一是尽早加强防止。在定编项目运营方案全过程中，全方位剖析企业所得税的危害，如通过全方位剖析原拟订的运营方案会导致企业所得税巨大损失（所得税，土地增值税也是如此），应检查是不是对该方案做出调节；

　　二是灵活运用已建立的亏本。假如难题早已产生没法更改，比如实例中新项目已进到公寓楼以及停车位开发设计经营环节，那麼可考虑到日后再次以项目公司为行为主体，不断开发设计别的新项目。那麼，公寓楼及停车位产生的损失将在日后别的开发设计新项目中获得填补，防止企业所得税的损害；

　　三是整体考虑到别的计划方案。比如本实例可考量在公寓楼以及停车位的基本建设环节，将其地快或在建项目按销售市场账面价值价钱开展脱离，以提早在住房以及停车位结转成本本年度确定公寓楼以及停车位的亏本，使赢亏抵消，可防止，降低企业所得税损害。可是，采用这一计划方案要综合分析有关税收优惠政策，税务标价，及其是不是合乎本公司的经营总体目标等难题。