房地产开发商在拿地环节的税务筹划

　　踏入白银时代的我国房地产开发商，因遭受领域现行政策及其宏观经济政策的危害，已逐渐走向成熟。许多房地产开发商早已更加意识到，公司的管理及其公司治理的必要性。房地产业税务筹划，已从原来的一个冷门话题讨论，发展趋势变成昭然若揭的客观事实。房地产开发商干预税务筹划的核心理念虽然关键，但怎样开展税务筹划才可以功效利润最大化，很多人对于此事避而不谈。融合数年的从事历经，在沥呕君来看，房地产开发商最好的税务筹划机会是在拿地环节。为什么那样说呢，下边大家将以实际的税务咨询案例来多方面表明。

　　实例

　　某房产开发公司A公司以三亿元的成本从政府部门手上获得了某开发设计商业用地，拟做城市发展。地快上存在房屋建筑需拆卸，动迁赔偿费为7亿人民币。房屋建筑就需要拆净的情况下，A企业资金不足，新项目眼见就需要暂停。就在这时，从天而降保护神，B企业发生了。通过彼此积放商谈，最后B企业欲做价1六亿买断合同此新项目。这样一来一回，A企业获得毛利率六亿元(16-3-7)。从取得土地资源到二次转让，前后左右也就三年的時间，不管如何看，该笔交易A企业全是有钱赚的。难题是，A企业做为城市发展新项目的开发设计行为主体，依据《中华人民共和国城市管理法》第三8条第2款的要求，土地资源投资强度未达25%之上的，不允许对外开放出让。鉴于此，就算是B企业掏钱接下来此新项目，也会以A企业为名再从业升级改造。恰逢情况下，本次买卖只有采用公司股权转让方式来实际操作。换句话说，B企业以百分之百回收A公司股权的方式，得到了新项目土地的开发权。

　　税款剖析

　　针对A企业而言，那样实际操作的益处，不语自喻。

　　若是财产转让交易方法，那麼A公司必须担负的税赋如下所示：

　　所得税：16*9.9%=1.58亿;

　　附加税费：1.58*12%=0.19亿;

　　土地增值税：[16-(3 7)*130%-0.19]*30%=0.84亿;

　　所得税：(16-3-7-0.19-0.84)*25%=1.24亿

　　B企业要承担房产契税：1六亿*3%=0.48亿

　　彼此各类税赋累计：1.58 0.19 0.84 1.24 0.48=4.3三亿。

　　若是公司股权转让方法，A公司必须担负的税赋如下所示：

　　所得税：0

　　土地增值税：0

　　所得税(公司股权转让股权溢价)：(16-0.2)*25%=3.9五亿(假定A企业初始注册资金为2干万)

　　这样一来，采用公司股权转让的方法，最后综合性税赋有一定的减少，增了是多少?4.33-3.95=0.38亿!觉得实际效果并不是格外的显著。大家将计划方案再度改进一下：

　　在公司股权转让的形式下，是否有方法将这10个亿的初始成本费做进去呢?方式肯定是有的，那就需要使用大家一般所指的“承债式收购”的税款基本原理。

　　什么叫承债式收购?通俗一点说，便是购买的情况下，标的公司的债务一并被收购者所继承。大家想一下，针对注册资金仅有小小2000万的A企业而言，它从哪里来的资产去获得土地资源呢，又从哪里去支付超大金额的动迁赔偿款呢?不容置疑，该笔资产要不来自于金融企业，要不便是公司股东方贷款。但不论是哪一种情况，它都归属于一种负债。即然是负债，那麼承债式收购就拥有能够执行的基本。B企业采用承债式收购了A自然人股东的股份，那麼这16个亿的溢价增资中，假设在其中的十亿是用以偿还股东借款，剩余的6个亿才算是公司股权转让合同款。那麼大家这个时候在预估公司股权转让股权溢价相匹配需交纳的所得税时，状况就发生了转变：

　　A自然人股东相匹配需交纳的所得税：(16-10-0.2)*25%=1.4五亿

　　对于那笔用以承债的十亿，依照税款法定性标准，则无须交纳一切税赋。

　　通过改进后的办法再作一比照，最后税赋狂降2.五亿(3.95-1.45)!

　　值得一提的是，在实际操作环节上，大家还必须再用心雕刻一下。1六亿的合同款，不可以统统付款给A企业的公司股东，反而是6个亿的公司股权转让合同款打给A自然人股东;剩余的那十亿元，则可以立即付款给A企业的债务人(企业集团or金融企业)。现金流迈向恰当是否，变成了此税筹计划方案在过后能不能获得当财政局认同的重要。

　　假定运用税款透过标准，又假定正中间关联公司皆为100%控投得话，那麼我们可以考量在末端的法人股东阶段开展公司股权转让，那麼这个时候，法人股东仍然必须交纳公司股权转让相匹配的个人所得税。只不过是，征收率不会再是25%，反而是20%。那样的话，轻松又能避税(6-0.2)*(25%-20%)=2900万。B公司完成转让该法人股东拥有的祖父公司股权，再一层层透过出来，一样可以做到百分之百操纵项目公司股份的目地。

　　如果我们再将逻辑思维开启一些，将该笔买卖迁移至A企业建在国外的某BVI公司(爷爷的爷爷企业)开展，那麼最后大家乃至有可能将这5.8亿的公司股权转让股权溢价相匹配的所得税，彻底免除!自然，国外股权架构的构建必须時间，这一要似乎新项目交收的紧急程度而定。小编在这儿仅给予一个实证性的构思，实际关键点若有感兴趣的阅读者好朋友，热烈欢迎随时随地拨电话沟通交流。

　　汇总

　　税款筹划决不能局限于一点.一面，而应当摆脱惯有的思维方式，试着立在发展战略的高宽比来开展税务筹划的设计方案，这般方能令筹划实际效果利润最大化。

　　来源于：聪慧源房地产税务 创作者：沥呕君

房开公司拿地中的潜在性税款成本费

　　房开公司拿地的方式五花八门，拿地的标准八门五花。在拿地阶段，假如算不上好税赋该笔账，不注意到在其中的隐型税款成本费，结果只有一个：高盈利的新项目变为低盈利的新项目，挣钱的项目变为亏本的新项目。现将普遍拿地阶段的潜在性税款成本费，剖析如下所示。

　　一.挂牌出让：

　　1.土地出让单据如何开.开给谁?对所得税.企业所得税及土地增值税的危害。

　　2.土地出让退还，对所得税.土增税.配建房地产税的危害。

　　3.限土地价格.竞配建标准中，配建房子对所得税.土地增值税.企业所得税的危害。

　　4.限土地价格.竞配建房子资产.竞公配及基础设施费资产，这一部分土地出让以外附加担负的开支，土地增值税.企业所得税的解决。

　　5.拿地标准中，担负红杠外基本建设，对土地增值税.企业所得税的危害。

　　二.一二级连动

　　一二级连动中，怎样妥善处理一二级开发设计，尽量减少一级开发盈利危害二级拿地的税务成本费。

　　三.换置地

　　特殊情况下换置地的拿地成本费，对所得税.土地增值税.企业所得税的危害。

　　四.股权收购拿地

　　1.以资产收购方法拿地，溢价增资对土地增值税及企业所得税的危害。

　　2.相匹配的开发设计商业用地，其原名是公司分立.调拨等方法获得的，其企业所得税.土增税上的可抵扣额度。

　　五.新项目联合开发中公司增资入股投资

　　以公司增资项目公司方法的联合开发，一样也存有溢价增资的难题，一样对升值企业所得税.土地增值税有影响，仅仅不象立即的股权收购那么显著。

　　六.烂尾回收

　　烂尾回收，土增税前有多少额度加计的危害。相匹配股权溢价一部分能不能土增税前加扣的危害。

　　七.法拍地

　　法拍地的坑是最大的，埋伏的潜在性税款成本费也是最高的。票的难题.税谁负责的难题.卖家的税如何缴的难题.担负的税能不能扣这些难题，坑坑洼洼害人不浅。

　　八.村企协作.城市发展开发设计中的隐型成本费

　　村企协作开发方式和大城市升级改造更为繁杂多种多样。广东三旧改造税款手册中列举了9大方式几十种方法，普遍的难题，也就是为了更好地获得土地资源的开发权，投入的房.投入的建设费，怎样在所得税.企业所得税和土地增值税上解决的难题。

　　归根结底，拿地中的隐型成本费，怎样在税款上呈现化，如何解决在三稅前抵税或扣减的难题，是个繁杂的制度难题，也是个技术性难题。仅有解决了”土地价格“在税上的扣减难题，并在这个基础上处理好”土地价格“的平摊难题，一个房产楼盘的税务管理方法就成功了一半。

　　来源于：税灵灵创作者：杨春根

　　2008年8月的分析——

江中药业三亿拿地 若隐若现节税途径

　　做为中国OTC行业“大哥级”企业，江中药业(600750，SH)近期在非生产性行业则是新闻报道层出不穷——回应有关年度报告中谈及的并购重组方案和股份激励制度，控投江西省九州通欲打进医药业行业，用三亿元买下来总公司集团公司的土地资源。

　　三亿买下来总公司土地资源

　　昨天，江中药业发布消息称：为进一步健全上市企业财产.业务流程的自觉性，江中药业股权有限责任公司明确了向大股东江西省江中制药(集团公司)有限责任公司企业(下称“江中集团”)回收租用应用的湾里厂区土地资源相关事宜，明确收购价为RMB三亿元。

　　江中集团将以提升注册资金的形式将该市嵌入其控股子公司“南昌市江中投资管理有限责任公司”(下称 “南昌市江中财产”)，土地评估价钱为RMB3084一万元。

　　拿地只求减少租用工作压力

　　据了解，江中药业自2003年至今一直稳定地租用应用着湾里厂区作为企业的产品生产制造产业基地，而这方面地也是江中药业的控投总公司江中集团全部。为什么这时江中药业会取出三亿元购买这方面土地资源呢?

　　对于此事，江中药业的证劵事务管理意味着向《每日经济新闻》新闻记者表述道：江中药业一直以来都向江中集团交纳该土壤的租费，依照2003年签定的协议书，约为每一年六百万元。因为近些年土地租赁价钱大幅提高，该笔土地资源租费到2008年很有可能会被调节到每一年2000余万元。

　　与此同时，也充分考虑要长期性借助租用的方法应用企业的具体生产制造经营地，也具备很有可能的不确定性的风险性。

　　税收筹划一亿元

　　江中药业的本次回收有二种可选择的方法：立即转让土地资源;或是转让该土地使用权证境外投资创立的企业的所有股份。

　　而最后，江中药业挑选了后面一种，并分三步走，即：

　　一.江中集团先申请注册创立控股子公司 “南昌市江中投资管理有限责任公司”;二.江中集团将湾里的生产制造商业用地以提升注册资金的方法嵌入南昌市江中投资管理有限责任公司，并进行土地使用权证出让办理手续及企业注册资金变动办理手续;三.江中药业与江中集团签署股份转让协议书，转让南昌市江中投资管理公司的所有股份，进行股东变更登记。到此，江中药业取得成功购买此片土地资源。

　　为什么江中药业要挑选一个这般繁杂繁杂的方法，而不是立即回收呢?

　　国泰君安的一名房地产业投资分析师告知《每日经济新闻》新闻记者：正因为那样能够绕开昂贵的税金!

　　土地资源归属于企业的无形资产摊销，出让花费一般较高。而公司股权转让要不然，尽管流程繁杂，但之后只需交纳不太高的增值税等。

　　此情况也获得了一名江中药业內部管理人员的默认设置，她表明，如果是立即转让湾里商业用地得话，很有可能江中药业将投入达到一个亿的税金。公司是处在本身的具体考虑到，也在合理合法范畴。

　　而以上该位房地产业投资分析师也表明，此类状况在土地买卖中很广泛，也算得上一条公司的合理合法节税途径。

　　来源于：安徽省税务网