今日聊一个操作实务小实例。

　　许多房产公司都是有一些不可以售卖或并未销售的停车位，用以租赁，扣除房租。与此同时，许多房产公司配套设施有关系的物业管理服务企业，房成立公司将停车位统一转租给物业管理公司，由物业管理公司承担租赁管理方法，获得房租价差。

　　实例环境

　　PS：为测算简单，不考虑到城市建设及教育附加费。

　　创意设计公司便是一家那样的物业管理服务企业，为业主给予物业服务项目，与此同时因为住宅小区是商业综合体，装有大型商场等，有数以百计停车位，房成立公司以一百万租金的价钱装包转租给创意设计公司，由创意设计公司运营管理停车位。

　　创意设计公司是小规模纳税人，增值税率3%。

　　伴随着住房率升高，创意设计公司的收益预估2021年将超出五百万元，必须变动为一般纳税人，一般纳税人增值税率6%。

　　因为物业管理公司的具体费用是人工成本，进行很少，取使代办水电费还可以差额征收，创意设计公司不期待变动为一般纳税人。

　　创意设计公司的财务会计小红书估计了一下2021年及之后本年度的收益：

新项目

收益额度

备注名称

停车位收益

200

收益均未税

转租房成本费

100

小区业主服务费

300

不断提升中

收益合计

500

小区业主服务费

600

2023年后

　　财务会计的“筹划”

　　小红书就想到了一个筹划计划方案：

　　1.把停车位退还给房产公司，由房产公司自主管理方法租赁。创意设计公司降低停车位收益200万元。

　　2.2021年收益提高到三百万元，关键为住户缴纳的服务费，不超过五百万。2年后，小区业主搬入做到平稳总数，服务费收益做到六百万元。由于小区业主交服务费不用开税票，到时再瞒报100多万元的收益，就一直不用变动为一般纳税人了，瞒报一百万的占比也不是很大，不易发觉。

　　“筹划”前：2021年所得税=500*6%=三十万元

　　“筹划”后：2021年所得税=300*3%=9万余元

　　降低：30-9=2一万元

　　“筹划”前：2023年所得税=(200 600)*6%=4八万元

　　“筹划”后：2023年所得税<500*3%=十五万元

　　降低48-15=3三万元

　　小红书自身感觉此计划方案很好，

　　全方位的考虑到

　　小红书将“筹划”计划方案告之税务咨询顾问小亮，征询小亮的建议。

　　小亮否定了这一计划方案。

　　原因如下所示：

　　1.房产公司将停车位装包转租给创意设计公司管理方法，一来是公司经营管理决策考虑到，不用提升管理成本。二来能够将一部分盈利移转至物业管理公司。

　　200-100=一百万，房成立公司迁移了一百万盈利给物业管理公司。三来是房地产税的考虑到(这一点在最终说)。

　　2.操作实务中，物业管理公司的经营利润一般很低，乃至大部分物业管理公司账目是亏本的(缘故不深入探讨)。

　　因而，创意设计公司要不是企业亏损，不需交纳所得税;要不是中小企业，所得税能够享有政策优惠。

　　因此即便创意设计公司不亏本，本年度盈利也不会超出一百万，停车位收益价差一百万相匹配的所得税不超过2.五万。

　　一百万*5%*50%=2.五万

　　3.物业管理公司将停车位退还给房成立公司，房成立公司增加利润一百万元。

　　相匹配的所得税=100*6%=六万元

　　相匹配的所得税=100*25%=2五万元

　　累计房成立公司提升税金=25 6=3一万元

　　因而，2021年及2022年，物业管理公司将停车位退还给房成立公司，物业管理公司降低了所得税费2一万，所得税2.五万，可是房成立公司提升了税金3一万。

　　沒有避税实际效果!

　　2023年后，物业管理公司降低了所得税费3三万，所得税2.五万，可是房成立公司提升了税金3一万。

　　看上去好像避税了4.五万!

　　是确实避税了没有?

　　并不是，2023年后，创意设计公司必须瞒报收益一百万，才可以做到所说的”筹划“实际效果!

　　瞒报收益是逃税个人行为!并不是说白了”筹划“!

　　4.那按实缴税，究竟会提升是多少税金呢?

　　最先，所得税是一样的，因房成立公司运营停车位，增值税率是6%，迁移停车位运营给房成立公司，不太可能节所得税税。

　　次之，房成立公司的所得税高过物业管理公司的所得税。

　　再度，瞒报的100收益相匹配的所得税是六万元。

　　则按小红书的”筹划“：

　　税金总金额=创意设计公司不超过500收益的所得税 房成立公司提升停车位营业收入的税金=15 31=4六万元

　　不“筹划”，按实缴税：

　　税金总金额=实际工资的所得税 最大不超过一百万盈利的所得税=800*6% 2.5=50.五万

　　为了更好地省这一点税金，还需要瞒报收益，冒着逃税的风险性，值得吗?

　　并且，物业管理公司的服务费收益监管并不艰难，住房率是非常容易查证的，物业管理总面积也是非常容易查证的，并非小区业主不必税票，就能想瞒就瞒。

　　之上剖析都还没考虑到房地产税!

　　房地产税剖析

　　再而言房地产税，房成立公司将停车位装包转租给物业管理公司，还有一个十分关键的缘故，降低房地产税。

　　假如由房成立公司运营管理停车位，停车位的租赁不固定不动，或是流通性租赁，一般来说，不可以按从租计税房地产税，必须从价计税，尤其是在早期住房率低的情形下。

　　房成立公司将停车位装包转租给物业管理公司，考虑到了廉价的合理化以后房租是1000万元。按操作实务工作经验，这一房租相匹配的停车位成本费一切正常很有可能在7000万-8000万中间，如按原值7000万和按70%测算房地产余值测算，则

　　房地产税=7000*70%*1.2%=58.八万

　　装包按一百万整转租给物业管理公司后，房成立公司能够从租计税房地产税

　　房地产税=100*12%=十二万

　　物业管理公司再租赁不涉房地产税。

　　因而，算上房地产税，小红书的说白了“筹划”不仅沒有少缴税，还毁坏了企业本来的税务整体规划，具有了反作用力。