一.拿地环节

　　1.挂牌出让(毛地)方法

　　(1)土地招拍挂方式下，公司获得《国有土地使用权出让协议》.土地出让金单据进账

　　(2)如果是毛地转让，一般不可产生附加的房屋拆迁补偿和安装花费;

　　(3)总公司签定挂牌出让协议书后分公司开发设计的，务必具有税务2016年140号文档常说的三个标准：

　　房产开发公司(包含好几个房产开发公司构成的联合)转让土地资源向政府机构缴纳土地资源合同款后，开设项目公司对该转让土地资源进行开发设计，与此同时合乎以下标准的，可由项目公司按照规定扣减房产开发公司向政府机构给的用地合同款。

　　——房产开发公司.项目公司.政府机构三方签署变更协议或补充合同，将土地资源买受人变动为项目公司;

　　——政府机构转让土地资源的主要用途.整体规划等标准一致的情形下，签定变更协议或补充合同时，土地资源合同款总金额不会改变;

　　——项目公司的所有股份由转让土地资源的房产开发公司拥有。

　　2.旧城改造规划方式

　　(1)房屋拆迁补偿安装花费确定扣减是一个关键难题，关心赔偿协议.支付凭证.收据(花名册表格).分析报告.政府部门有关文档等重要证据链中间的融洽统一;

　　(2)关心不一样旧城改造规划方式的差别，尤其是拆迁安置房土地资源在谁户下，拆迁安置房土地资源是划拨土地或是转让土地资源等主要因素;

　　(3)投资主体和开发设计行为主体不一致的情形下，安装动迁成本费产生在投资主体，但开发设计行为主体获得了土地资源执行对外开放，这一部分成本费怎样有效进账必须事先设计方案。

　　3.从其他公司获得土地资源

　　这归属于常见的土地使用权证出让，关心以下几个方面：

　　(1)立即出让方式.投资模式必须提供增值发票;公司分立方式.合拼方式不用获得增值发票，一般原值进账。

　　(2)房产开发公司转让土地使用权证，必须关心投资总额是不是做到25%，不然一般没法产权过户。

　　4.根据公司股权转让获得项目公司土地资源

　　(1)公司股权转让方法表层看不用土地资源产权过户，不用交纳所得税.土地增值税.所得税和房产契税，只必须交纳公司股东出让债权的企业所得税，但事实上公司股权转让的股权溢价没法转换为土地资源成本费，进而将税赋工作压力返给接任单位的一方;

　　(2)股份出让方若为普通合伙人，必须关心个人所得税代收代缴难题。

　　(3)回收中的财务尽职调查十分重要，最大限度发觉企业风险性，寻找解决方案。

　　5.根据法律程序竞拍获得土地资源

　　假如因为债务缘故进到民事诉讼程序，最后经常根据法律程序竞拍获得土地资源。但必须关心2个难题：

　　(1)司法部门和竞拍办理手续不可以取代增值发票，土地资源产权过户务必交纳所得税.土地增值税和企业所得税;

　　(2)关心协议书中能否有海淘转运条文，尽可能避免以海淘转运方法执行，负担沉重且风险性巨大。

　　二.设计规划环节

　　1.普通住房与非普通住房

　　土地增值税结算针对普通住房有政策优惠，只需增值率未做到20%免税土地增值税，设计规划环节要关心普通住房的总面积.建筑容积率设计方案，防止跨界营销。

　　2.建筑容积率与停车位

　　停车位归属于地底或者地面上，地底的归属于人防车位或是一般停车位，是不是有单独产权年限，是不是在计容面积内，这种都是会危害到以后的土增结算。

　　3.公共性服务设施

　　会馆.幼稚园.院校.小区用地.物业管理用地等公共性服务设施在开始设计方案中是不是特性确立，是不是有单独产权年限，是不是对外开放出让，会影响到将来土增结算的扣减新项目。

　　三.开发设计全过程与工程项目管理

　　1.施工企业关联性

　　工程施工成本费是土增扣减的关键组成，施工企业是不是关系企业会直接影响到将来双方的工程项目管理机制设计方案.彼此的支付与税票沟通交流.彼此的预算与工程验收沟通交流，这种都是会危害土增扣减新项目。

　　2.成本费平摊难题

　　土增结算一般分成普通住房.非普通住房和别的商住楼三类，在成本费用不会改变的情形下，三类结算目标中间怎样区划成本费变成十分重要的影响因素。到底选用总建筑面积法或是占地总面积法?直接费用与一同成本费是不是可以精确分离?住房与商铺的楼高指数法能不能获得本地税务行政机关的认同?这种全是最重要的影响因素，务必从新项目逐渐就开展制定和分配，并利用工程进度获得有关直接证据。

　　3.开发设计分期付款

　　(1)怎么判断分期付款

　　土地增值税清洁规定依照新项目结算，假如新项目分期付款，也需要分期付款结算。但针对分期付款的定义，全国各地说法不一，项目立项.基本建设施工许可证.施工证，乃至预售证都有可能变成分辨分期付款的根据和标示，定义不清必定非常容易引起异议，产生风险性。

　　(2)早已分期付款能不能争得合拼结算

　　因为税务行政机关在土增结算执行流程中并没有保证一刀切，许多公司新项目分期付款执行流程中早已实现的分期付款一部分并没有具体结算，能不能争得最后合拼结算，合拼与分离哪一个更划得来，这种全是务必计算清晰的重要管理决策点。

　　(3)分期付款中的依次基本建设

　　分期付款设计方案的此外一个现象是分期付款中公共性服务设施的建造时间问题，尤其是公共性配套设施方案在后面分期付款基本建设时，必须关心给土增结算产生的风险性，假如税务行政机关规定严苛依照分期付款结算，第一期里将没法扣减未基本建设公共性服务设施的成本费。

　　4.成本费与花费的转换

　　成本费和花费针对土地增值税的实际意义不一样，成本费能够与此同时危害土地增值税和所得税，而花费只有危害所得税，因而根据事先设计方案将成本有效筹划是有價值的。这一一部分的关键取决于开发间接费，因为同期间费用经常无法区别，变成土增结算的公平正义点，如何把人.财产和時间三个重要因素定义清晰，务必提前设计方案。

　　5.成本费税票立即获得

　　土地增值税结算针对成本费一部分规定十分严苛，企业所得税扣减还容许单项工程合同书10%冲减，土地增值税务必规定所有获得税票，并且还规定税票.现金流和合同书的一致性。因而在成本费税票的立即获得上必须特别关心，防止做到结算标准，税票不全危害结算的状况。

　　四.营销管理环节

　　1.标价管理决策

　　(1)商住楼价格的零界点设计方案

　　这儿的零界点关键对于普通住房，其他商圈不会有零界点难题;普通住房的20%增值率是不是提升必须事先计算，从标价和成本费两层面事先设计方案。

　　(2)价钱溶解设计方案

　　价钱溶解看上去能够将收益减少，但必须尤其当心，人为因素的强制溶解价钱普遍的例如购房款 室内装修款分解法，铺面售后回租强制抵减收益等，不管哪一种溶解收益的方式都有可能引起税务行政机关的关心，而且会针对价钱开展核对。

　　(3)关联交易中的标价设计方案

　　在一些情况下，很有可能必须将商住楼迁移到关联企业户下，这个时候难题的核心是标价设计方案难题，怎样设置有效的价钱，是必须事先设计方案和提前准备的。

　　2.配建和市场销售

　　土地增值税结算只对于已市场销售一部分商住楼，假如存有配建一部分必定减少总体税赋，但什么配建，是不是配建，将来怎样设计方案，也是公司必须细心计算的。

　　3.土增结算是不是开展收盘清除

　　土增结算时，经常有一部分商住楼尚未市场销售，如果不列入结算，待结算进行后出让是否会提升税赋?这是一个广泛存在的不足，必须会计开展详尽计算，假如期待列入结算，务必将该一部分商住楼市场销售给关联企业，将来根据关联企业再度出让，是不是可以获得税款提升是不知道的，务必依据新项目的具体情况计算方能管理决策。

　　4.停车位(配套设施地底)解决

　　大部分商住楼的地下车库归属于不能售总面积，也无单独产权年限，但操作实务中大多数对外开放出让，这儿到底应当依照租赁或是出让所有权签订协议，到底应当依照租用或是出让房产参加结算?操作实务中异议颇大，必须公司提早事先设计方案。

　　5.已市场销售房子支付方式

　　企业所得税的缴税责任产生時间基本准则是收付实现制，假如商住楼是分期付款收付款方式，一般也是以分期付款时间范围做为确定缴税责任的时间范围。但土地增值税结算彻底不一样，选用了严苛的统计口径，只需在结算情况下签定了买卖合同，务必按合同书总合同款测算收益列入结算。这也是在结算前必须在统计口径上需注意的。

　　五.竣工和拿房环节

　　1.土地增值税结算标准

　　土地增值税结算标准能够分成两大类，针对公司真真正正有影响的主要是强制清算标准，在其中2个规范必须留意：

　　第一是新项目工程验收且市场销售超出85%(假如配建需从真分数中除掉)

　　第二是新项目预售证获得满三年。

　　2.工程验收与拿房

　　工程验收应该是财务会计竣工的主要标示，一样是企业所得税和土增结算中的主要标示，但操作实务中经常发生拿房遭受工程验收状况，许多地区税务行政机关也将拿房做为新项目竣工标示，乃至许多地区立即将土增中的工程验收也了解为拿房。这儿必须需注意，工程验收时段.拿房时段都不可忽视。