前言：近些年，房产开发公司应对我国持续颁布的调控政策，市场竞争愈来愈猛烈。在这类环境下，操纵公司的经营成本变成提升盈利的主要方式，而税款筹划是操纵成本费用的办法之一。房地产行业税收十余种，并非是全部税收都合适开展税款筹划的，土地增值税在税款筹划中可使用室内空间相对性比较大，因而，房产开发公司对土地增值税开展筹划是常态化。殊不知不合理税款筹划又会产生税务监管风险性。文中从一则房产开发公司的土地增值税结算实例下手，对房产开发公司的土地增值税税款筹划开展剖析，强调其税务监管风险防控措施供各位参照。

　　一、实例

　　（一）基本上案件

　　A新项目由A房产开发公司国有独资开发设计。该工程位于H区的新起行政服务中心，相邻高速公路，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月完工，B集团公司与此同时为A房产开发公司大股东，注资占比70%。

　　A新项目只开发设计普通住房和普通住宅二种结算种类，在其中普通住宅包含停车库、铺面和幼稚园三种种类总共2.2亿元㎡，在土地增值税结算审报时已售罄。A房产开发公司上传的税务师公司出示公证汇报核准的市场销售截止日为2014年12月，售出总面积16.4万㎡，售出占比96.99%，审报收益约6.9亿。依据税务师公司提供的公证汇报，A新项目出让普通住房和非普通住房二种建筑类型所获得收益的增值率全是负数，换句话说审报的土地增值税具体税赋为零。

　　A新项目已预缴税款土地增值税1102万余元，申请办理出口退税1102万余元。

　　（二）税务机关单位的怀疑

　　1、具体税赋的异议问题。A房产开发高新企业申报的土地增值税具体税赋为零，去除房产开发公司依照获得土地所付款的额度和房地产业项目成本之和加计20%，测算出A新项目开发设计运营的毛利率仅为13%上下，这与领域一切正常毛利率不一致。

　　2、销售额的异议问题。普通住宅的市场销售价格仅为4170元/㎡，小于普通住房的4204元/㎡。但细心核查后发觉，依据公证汇报该新项目普通住宅分成三种种类——铺面、幼稚园和停车库，在其中停车库总面积占普通住宅占地面积70%，价格2381元/㎡，在H区算不上廉价，可是车库拉低了普通住宅市场销售均值价格。而与此同时，铺面平均价9000元/㎡，幼稚园平均价4500元/㎡，基本来看也是高于市场价格的。

　　3、成本费比例的异议。该科技项目申报四项花费之和做到4亿人民币，企业总面积成本费2376元，超过按完工本年度测算的取费规范。

　　（三）税务机关单位的结算审批

　　因为存有以上怀疑，而此案也处在土地增值税结算环节，财政局有关工作人员从下面几层面开展了土地增值税结算审批：

　　1、结算企业的审批

　　在基本情况的审核，税务工作人员发觉该新项目有着2个《建设用地规划许可证》，依照本地财政局的公示，“房产开发以整体规划主管机构审核的商业用地整体规划新项目为结算企业”，故A新项目理应区划为2个结算企业，而税务师公司提供的公证汇报只区划了一个结算企业。

　　根据进一步剖析，单独申请办理《建设用地规划许可证》的小土地上是九号楼，而九号楼停车库总面积1742㎡，仅占其普通住宅42%，其他普通住宅全是铺面。根据再次区划结算企业，九号楼普通住宅4100㎡的价格提升到6500元，立即造成审批调增退返土地增值税约300万余元。

　　2、销售额的审批

　　经税务工作人员审批，A新项目销售额存有2个问题：

　　一是一部分住房收益稍低。公证汇报依据第三方资产报告评估组织出示的评估房价汇报对42套房的分析价钱调增销售额360万余元，评定平均价3800元/㎡，均值调增价格900元/㎡。另有合同书价格显著小于评定平均价而未调增销售额的普通住房59套。且均未注明原因。

　　二是铺面、幼稚园收益稍低。铺面总建筑面积占普通住宅的25.66%，幼稚园总建筑面积占普通住宅的4.26%，所有市场销售给了A房产开发公司的大股东B集团公司。A房地产开发商给予了第三方资产报告评估组织出示的评估房价汇报，选用收益法评估报告的没有房屋装修使用价值的价值为4900万余元，小于结算审报价钱5700万余元。可是依据税务机关单位把握的二手房申报信息，与A新项目地区和工程规模相仿的运营用地合同书平均价在18000元/㎡。因而，土地增值税结算审报价钱虽高过参考价，但仍小于市价比较多。

　　3、扣减项目的审批

　　为了更好地开展扣减项目的审批，税务工作人员一方面对A公司带来的结算材料开展了详尽的书面形式审批，并对关键事宜开展了现场检查和工程验收调查取证。另一方面向公司获得了各栋的施工图纸、竣工资料电子器件材料，并向第三方造价咨询企业寻求帮助。最后税务工作人员确定下列几层面存在的问题：

　　一是土地资源成本费确定有疑问。B集团公司这几年的存量资金退还纪录表明，B集团公司2010年接到A新项目土地的土地出让退还款、配套费、人防费退还约1.2亿人民币，该账款被承诺用以A新项目基础设施建设基本建设和动迁。

　　二是前期工程费扣减凭证不够。未给予付款纪录。“别的”中196余万元未给予发票明细表。

　　三是建设工程施工费扣减凭证不够。未给予付款纪录。

　　四是灌木清算价钱与造价信息净额较为大。

　　五是代收费用不可加计。

　　4、成本费分担的审批

　　停车库未计容，不可分担“获得土地所付款的额度”。幼稚园未缴配套费，不可分担配套费及配套费房产契税。九号楼系单独土地，独立入户口，未享有小区环境，不可分担园林景观花费。

　　（四）税务机关单位解决

　　最后，税务机关单位只对于前述提及的好多个显著违反规定的问题开展了调节，调增退返所得税369万余元。

　　二、房产开发公司土地增值税筹划税务风险性及解决

　　（一）A房地产开发商筹划计划方案剖析

　　从案件剖析可以看得出，A房地产开发商最少应用了三种种类的税款筹划方式：一是运用企业组织结构，即根据独立创立法人企业干固土地资源成本费；二是有效标价，即根据关联交易使新项目做到结算标准，并将出让收益维持在可控性范畴内；三是挑选新项目核算方式，即对2个土地的开发设计项目实施统一计算。

　　（二）A房地产开发商筹划计划方案的税务风险性

　　1、土地资源成本费有疑问：因为财政局退还资产的存有，融合B集团公司是A房地产开发商的控股股东，因而，A新项目获得土地资源的成本费用是小于审报的土地出让的。可是A房地产开发商与B集团公司系法人资格，B集团公司将财政局退还资产用以A新项目的状况该怎样从税收法律上判定，这在税收法律行业沒有结论，存有税务风险性。

　　2、A新项目中一部分买卖是出现在关联公司中间的，而且合同书标价小于销售市场平均价，尽管有房产评估组织对被买卖的普通住宅开展了资产报告评估，可是参考价是不是有效、税务机关单位会不会对参考价开展调节、怎样调节。

　　3、针对四项花费税务机关单位觉得与预算定额规范差别大，融合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务机关单位最少还需要证实A房地产开发商给予的“凭据或材料不符结算规定或虚假”。可是有关不符结算规定与虚假的规范，税收法律并沒有很确立的要求。假定税务机关单位评定A房地产开发商给予的凭据不实，那麼A房地产开发商还很有可能遭遇税务监管的风险性。

　　（三）A房地产开发商税务风险性解决

　　1、对于土地资源成本费问题：尽管涉案人员土地有财政局退还资产，可是依照协议承诺该资产是退还至B集团公司在于A房地产开发商，且A公司与B集团公司是法人资格行为主体，因而从A房地产开发商角度观察，在预估土地增值税时，此笔财政局退还资产不可以抵减获地成本费。

　　2、对于关联交易定价问题：因为涉案人员关联交易的房屋均为盈利性房屋，而盈利性房屋的使用价值通常反映在它获得盈利的水平上，因而用收益法评定是合乎其商品特性的。尽管税务机关单位强调该参考价小于市价，可是在盈利性房地产业价值评估层面并并不是市价法一定比收益法参考价更合理合法。

　　3、对于四项花费的问题：A房地产开发商四项花费算下来比预算定额规范高许多，可是因为税收法律有关规范中对土地增值税清洁规定并沒有详尽确立的规范，通过A房地产开发商的强词夺理，税务机关单位只对缺乏税票的一部分花费给予调节不能扣减。

　　三、房产开发公司土地增值税监管风险防控措施

　　（一）税收优惠政策现行政策可用是不是合理合法

　　在我国房产开发公司可用的土地资源增值税免税情况有：（1）经营者修建一般规范住宅楼售卖，增值率未超出扣减工程额度20%；（2）因我国基本建设必须依规征用土地、取回的房地产业。（3）因城市规划建设、我国修建的须要而拆迁，由经营者擅自出让原房产的，经税务机关单位审批，免税土地增值税。（4）针对以房屋进行项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）作价入股投资进行项目投资或做为合作经营标准，将房产出让到所项目投资、合作经营的企业里时，城市房地产税征缴土地增值税。（有除外：另依据国家财政部、我国税务质监总局《关于土地增值税若干问题的通知》（税务[2006]21号）要求，针对以土地资源（房地产业）作价入股投资进行项目投资或合作经营的，凡所项目投资、合作经营的公司从业房产开发的，或是房产开发公司以其修建的商住楼进行项目投资和合营的，均不适合财税字[1995]48号文城市房地产税征缴土地增值税的要求。）（5）针对一方出地，一方出资产，彼此合作建房，完工后按比率公房拆迁补偿购置的，暂免税土地增值税。（6）授权委托代建制免税政策：对房地产商来讲，尽管获得了盈利的，可是沒有产生产权年限迁移，其收益不属于土地增值税的缴税范畴。

　　当房产开发公司向税务机关单位明确提出享有土地资源增值税免税工资待遇时，税务机关单位会细心审批是不是合乎有关税收优惠政策现行政策的可用规定。而针对是不是适用税收优惠政策现行政策的要求又经常存有异议，比如对“因我国基本建设必须依规征用土地、取回的房地产业”中“因我国基本建设必须”该如何看待、是不是一定有政府部门整体规划单位的公示、假如政府部门采用与公司签署回购协议的形式取回土地资源是不是可以可用该政策优惠，都存有异议。

　　（二）销售额是不是有少计的状况

　　销售额是测算土地增值税应缴税增值率的基本，也是在土地增值税预缴税款环节的营业税率可用的基本，因而不管在土地增值税预缴税款环节或是结算环节，税务机关单位都是会分辨是不是存有瞒报销售额的个人行为，例如有没有瞒报市场价格的个人行为、附设办公用品的产品购销合同价钱是不是有效、房屋装修合同价钱是不是有效、土地增值税的结算企业是不是合情合理等。

　　（三）扣减新项目是不是真正、扣减额度是不是精确

　　测算土地增值税时可扣减新项目关键包含：土地出让及税金、房地产业项目成本、房产开发花费、老房及房屋建筑的分析价钱、与专业房屋相关的税金。与此同时，经营者可按土地资源成本费与项目成本之和的20%加计可扣减新项目。税务监管时税务机关单位关键看是不是存有多结转成本项目成本以提升土地增值税扣除额的情况、应记入期间费用的土地税、合同印花税、房产税是否不正确地记入了开发间接费用、代收费用是否有不正确地加计、各种各样成本费是不是都是有相应的法定凭证、成本费分担是不是合理合法等。

　　综上所述，华税监管组提议房产开发公司需对土地增值税缴税筹划给与充足高度重视，公司有关要立即把握新政策，融合工程具体情况，根据合理合法的税款筹划计划方案减少公司税赋，提高核心竞争力。与此同时，当遭遇税务机关单位怀疑时，公司应积极主动寻找税收法律专业人员的协助，从法规视角考虑，从容应对，强词夺理。