因为老房扣减项目的变动立即影响到老房土地资源增值率的明确，也会危害老房土地增值税的测算

一、关于新建房子与老房的划分问题

财税字[1995]48号要求：新建房子就是指完工后未采用的房地产。但凡已应用一定时长或超过一定损坏水平的房地产均属老房。使用时间和损坏水平规范可由各省市、自治州、市辖区财政厅（局）和地区税务局

实际要求。

二、老房出让土地增值税查账方法的应用领域

1.适用本人为名的商业服务再出让；

2.适用企业名下的的住房、商业服务再出让；

3.本人户下的住房出让不适合。

依据《国家财政部 我国税务质监总局有关调节房产交易阶段税收优惠的通告》（税务〔2008〕137号）第三条的要求，对本人市场销售住宅城市房地产税征缴土地增值税，自2008年11月1日起执行。

三、实际测算步聚

1.计算评定价钱。

公式计算为：评定价钱＝重置成本价×成新度折扣怎么算。、

2.聚集扣减工程额度。

3.测算增值率。

4.测算增值率。

5.根据增值率明确税率。

6.根据税率测算应纳税所得额。

7.应纳税额=增值率×税率－扣减工程额度×速算扣减指数。

四、实际测算工程的评定

老房出让土地增值税的合理测算，应重点关注出让收益、扣减新项目两类，详细如下：

（一）　收益的评定

经营者出让房地产业所获得的收益，包含出让房地产业的全都购房款及相关的经济效益，包含现金收益、实体收益和其他收入。但对经营者有下述情况之一的，依照房产评估价钱测算征缴。

1.出让房地产业的交易价钱小于房产评估价钱，又无书面通知的，由税务行政机关参考房产评估价钱明确出让房地产业的收益。

2.瞒报、谎报房地产业交易量价钱，应由资产评估机构参考类似房产的销售市场成交价开展评定，税务行政机关依据评定价位明确出让房地产业的收益。

《国家财政部、我国税务质监总局、我国国有资产管理局有关出让国有制房地产业征缴土地增值税中相关房地产业价格评估问题的通告》（财税字[1995]061号）要求，凡出让国有制土地使用权证、地面上房屋建筑以及附着物的经营者，依照土地增值税的相关要求，必须依据房地产业的评定价钱记税的，可授权委托经政府部门准许开设，并依照《国有资产评估管理办法》要求的由省以上国有资产管理单位授于评定资质的资产报告评估公司、会计师事务所等各种资产评估机构审理相关出让房地产业的评定业务流程。

（二）　扣减工程额度的评定

出让老房土地增值税的扣减新项目如何确定，应区别下列三种状况：

第一种情况、能给予老房及房屋建筑评定价钱的状况：

老房及建筑的评定价钱，就是指在出让已采用的房子和建筑时，由政府部门准许建立的房产评估组织鉴定的重置成本价×成新度折扣怎么算后的价钱。

1.有关土地资源款、老房参考价估的扣减要求

根据税务[1995]48号第十条要求：出让老房的，应按房子及建筑的评定价钱、获得土地使用权证所支出的地价款和按国家统一要求缴纳的相关花费及其在出让阶段交纳的税费，做为扣减工程额度计税土地增值税。对获得土地使用权证时未缴纳地价款或不可以给予已付款的地价款凭证的，不允许扣减获得土地使用权证所支出的额度。

2.有关房产契税的扣减要求

根据税务[1995]48号第十一条要求 针对本人购买房地产业再出让的，其在购买时已缴付的房产契税，在老房及建筑的参考价中已涉及了该项要素，在计税土地增值税时，不另做为“与出让房地产业相关的税费”给予扣减。

3.有关担保费的扣减要求

根据税务[1995]48号第十二条要求经营者出售老房及房屋建筑时易测算缴税的须要而对房地产业开展评定，其付款的评定花费容许在预估增值率时给予扣减。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第九条要求的经营者瞒报、谎报房地产业交易量价钱等情况而按房地产价钱测算征缴土地增值税所出现的评定花费，不允许在预估土地增值税时给予扣减。

4.有关合同印花税的扣减要求

根据税务[1995]48号第九条要求，我国土地增值税暂行规定实施办法中要求可以扣减的合同印花税，就是指在出让房地产业时交纳的合同印花税。房产开发公司依照《施工、房地产开发企业财务制度》的相关要求，其交纳的合同印花税纳入期间费用，已相对应给予扣减。别的的土地增值税缴税扣缴义务人在预估土地增值税时容许扣减在出售时交纳的合同印花税。

第二种、不可以获得评定价钱，但能给予买房收据的状况：

依据财税字[2006]21号资料的第二条要求，经营者出售老房及房屋建筑，凡不可以获得评定价钱，但能给予买房收据的，经本地税务单位确定，按下列标准扣减：

1.有关土地资源款、老房参考价的扣减要求

买房税票所述额度（事实上包括了《土地增值税暂行条例》中第六条的“获得土地使用权证所支出的额度”及其“老房及建筑的评定价钱”两一部分。

2.加计额度的要求

按收据所述额度并从选购本年度起至出让本年度止每一年加计5%测算。计算扣减新项目时的“每一年”按买房税票所述时间起至房屋出售发票开具之时止，每满12个月计1年；超出1年，没满12个月但超出6个月的，可以视作为1年。

3.有关房产契税的扣减要求

对经营者买房时交纳的房产契税，凡能给予契税完税凭据的，准许做为“与出让房地产业相关的税费”给予扣减，但不可做为加计5％的数量。

因而，不可以获得评定价钱，但能给予买房收据的老房出让，土地增值税减免项目的计算方法=税票所述额度×[1 （出让本年度-选购本年度）×5%]） 与房地产业出让相关税费(包含出让老房时交纳的增值税、大城市保护基本建设税、合同印花税、房产契税及其教育附加费，务必给予对应的完税证明) 与房地产业出让相关花费。

第三种、既并没有评定价钱，又无法给予买房收据的状况：

出让老房及房屋建筑，既并没有评定价钱，又无法给予买房收据的状况，地区税务行政机关可以依据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的要求，推行定额征收，

五、老房出让三种不一样扣减项目的实例

1.依照评定价位明确扣减新项目

甲房地产开发商以3000万售卖一幢办公楼，账目原值500万余元，固定资产折旧50万余元。土地用途为商住用地，因为获得时长较早，获得时因为档案保管错乱，没法给予土地出让的付款会计原始凭证等材料。甲房地产业授权委托资产评估公司评定，评估土地资源使用价值为1200万余元，依照成本法针对办公楼开展评定，重置成本为1000万余元，成新率60%，甲企业支付担保费10万余元。

分析：依照评定价钱恰当测算应缴土地增值税如下所示：

⑴ A公司写字楼出让收益3000（万余元）。

⑵写字楼评定价钱（没有土地资源一部分）为1000×60%=600（万余元）。

⑶获得土地使用权证所支出的地价款和按国家统一要求缴纳的相关花费为0。

⑷与出让房地产业相关的税费（以增值税、城建税、教育附加费、合同印花税为例子）=3000×5%×（1 7% 3%） 3000×0.5‰=166.5（万余元）。

⑸付款评定花费10万余元。

⑹扣减新项目总计=600 0 166.5 10=776.5（万余元）

⑺增值率=3000-776.5=2223.5（万余元）

⑻增值率为2223.5÷776.50=286.35%

⑼应缴土地增值税税款=2223.5×60%-776.5×35%=1062.32（万余元）。

本题型需关心，根据税务[1995]48号要求，对获得土地使用权证时未缴纳地价款或不可以给予已付款的地价款凭证的，不允许扣减获得土地使用权证所支出的额度，故题中中土地资源款因无具体付款材料，没法做为扣减新项目测算老房出让土地增值税。

2.税票所述额度明确扣减新项目

乙房地产开发商以800万余元售卖一幢应用2年零9个月的独栋别墅住房，账目原值200万余元，固定资产折旧20万余元。该独栋别墅住房初始买发票额度为200万余元。付款房地产业出让相关花费10万余元。该房地产无评定使用价值。

分析

⑴ 乙公司写字楼出让收益800万余元。

⑵与出让房地产业相关的税费（以增值税、城建税、教育附加费、合同印花税为例子）为800×5%×（1 7% 3%） 800×0.5‰=44.4（万余元）。

⑶付款房地产业出让相关花费10万余元。

⑷土地增值税减免新项目=税票所述额度×[1 （出让本年度-选购本年度）×5%]） 与房地产业出让相关税费 与房地产业出让相关花费=200×[1 3×5%]） 44.4 10 = 284.4（万余元）。

⑸增值率为800-284.4=515.6（万余元）。

⑹增值率为515.6÷284.4=181.29%

⑺应缴土地增值税税款为515.6×50%-284.4×15%=215.14（万余元）。3.依照定额征收测算应缴土地增值税税款

丙房地产开发商以1000万余元售卖300平米商用房，账目原值300万余元，固定资产折旧30万余元。付款房地产业出让相关花费10万余元。该写字楼既没法获得评定材料，也不可以寻找初始买发票。

分析

假定定额征收率是15%，出让价1000万公允价值，应缴土地增值税如下所示：

⑴ 丙公司商用房出让收益1000万余元。

⑵定额征收率15%

⑶应缴土地增值税税款为1000×15%=150（万余元）

根据以上分析，经营者老房出让土地增值税的计算公式应重点关注二点，第一点，针对瞒报、谎报房地产业交易量价钱或出让房地产业的交易价钱小于房产评估价钱且无书面通知的，税务机可参考应评定价位明确出让房地产业的收益；第二点，针对给予扣减工程额度失实的，税务行政机关可参考资产评估机构以房子重置成本价×成新度折扣怎么算测算的房子出厂价确定扣减工程额度。经营者应熟炼把握老房出让土地增值税的主要计算方式，为公司搞好税款风险性的防治。