在我国土地增值税推行预征和结算紧密结合的税收征管规章制度，经营者在新项目预购环节预缴税款，待该新项目所有完工、申请办理清算后再开展结算，多退少补，在清算阶段中应纳税所得额采用核准制，经营者依照负责人税务行政机关审批确定的补出口退税额度开展结算。因而，掌握税务行政机关的审批关键，是搞好土地增值税清理工作中的一项关键事项。

土地增值税结算审核，总建筑面积的审批是一项基本性工作中，也是全部结算工作中的重要环节。在税务行政机关土地增值税结算审核，总建筑面积的审批分成下面四个流程：

（一）审批新项目批复文件，明确土地增值税结算目标。

《我国税务质监总局有关房产开发公司土地增值税结算管理方法相关问题的通告》（国税发〔2006〕187号）第一条要求，土地增值税以相关单位审核的房产开发新项目为企业开展结算，针对分期付款开发设计的新项目，以分期付款新项目为企业结算。

因为土地增值税是地税，各省市、自治州与市辖区依据本身房产开发领域的特性，公布了适用当地开发设计工程的结算现行政策。例如，《北京地区税务局有关土地增值税结算管理方法多个问题的通告》（京地税局地〔2007〕325号）第四条要求，针对一个房产开发新项目，在研发流程中分期付款基本建设、分期付款获得施工证和销售许可证的，负责人地区税务行政机关可以依据实际情况规定经营者分期付款开展结算。

北京土地增值税税收征管操作实务中，在商住楼获得预购账款前，以国家发改委的项目审批到负责人税务行政机关报备，核准预征率按新项目预缴税款土地增值税。在新项目市场销售占比做到85%以上时，税务行政机关向公司下发结算通知单，依照总体新项目完成土地增值税结算，不规定分期付款结算。公司按照项目的实际情况计算分期付款结算的应纳税所得额，若税赋小于总体工程的结算税赋，应向负责人税务行政机关给予分期付款开发设计的材料，申请办理分期付款结算土地增值税。

（二）审批“五证”，保证项目的结算范畴真正详细。

将土地出让合同、土地使用证、用地施工许可证的占地总面积开展核查，若发生总面积不一致的状况，需明确结算新项目的具体占地总面积。

将工程建设施工许可证、动工证、竣工备案表、评测汇报（申请办理产权登记版）的建筑面积开展核查，若发现异常差别（超出），关键核查每个有效证件相匹配的总面积是不是详细或是反复，明确结算新项目的具体建筑面积。

（三）审批测绘工程汇报，明确工程项目的建筑面积、已售总面积及不能售总面积。

依照国税发〔2006〕187号文档第四条要求，房产开发公司研发修建的与结算新项目配套设施的社区居委会和公安局用地、会馆、地下停车场（库）、物业管理服务场地、配电站、供热站、自来水厂、文体活动展览馆、院校、幼稚园、幼儿园、医院门诊、交通业等公用设施，完工后产权年限属于所有小区业主全部或完工后无尝转交给政府部门、公共事业企业用以非盈利性社会发展公用事业的总面积，做为不能售总面积。北京要求的结算现行政策中对“完工后产权年限属于所有小区业主全部的”确定标准，“完工后无尝转交给政府部门、公共事业企业用以非盈利性社会发展公用事业的”证明文件开展了确立。

因为业委会为独立法人组织，没法接受物业管理产权年限，北京的土地增值税结算操作实务中，会馆、地下停车场（人防规范更新改造的地下停车场以外）做为预售总面积，未售时需预埋有关成本。因为地下停车场及储藏间销售额远远地小于记税成本费，因此地下停车场及储藏间的处理方法是一个开发设计新项目土地资源增值税税负率多少的根本性要素，将停车库及地底储藏间售卖后再开展土地增值税结算，会适度减少新项目土地资源增值税税负率。

结算操作实务中，针对别的公共配套设施，需给予转交有关部门的证实，不然做为预售总面积解决。因而，公共配套设施及人防规范的转交办理手续为土地增值税结算的制约性标准，立即决策税赋的多少。

（四）没法各自计算增值率的新项目，按已售总建筑面积平分记税成本费。

依据结算政策法规中一般标淮住房（下称普宅）的辨别规范，将已售总面积区划为普标已售总面积以及他商住楼已售总面积。

《国家财政部、我国税务质监总局有关土地增值税一些实际问题要求的通告》（财税字〔1995〕第48号）第十三要求，对经营者既建普宅又搞别的房产开发的，应各自计算增值率。不各自计算增值率或不可以精确计算增值率的，其修建的普宅不可以适用增值率小于20%的免税政策要求。

北京的清理条文要求与国家财政部、我国税务质监总局公布的文档一致，但在结算操作实务中实行规格有一定的转变。在2011年以前开展结算的新项目，普宅以及他商住楼不可以各自计算增值率时，容许依照新项目总体升值额度测算交纳土地增值税。当公司普宅增值率为负值时，舍弃享有普宅免税会减少土地资源增值税税负率，结算公司会以多种托词表明没法精确计算普宅以及他商住楼的增值率以实现减少税收负担的目地。因而，自2012年以后，针对没法各自精确计算增值率的新项目，税务行政机关规定依照已售总建筑面积平分普宅以及他商住楼记税成本费，分派测算普宅以及他商住楼增值率交纳土地增值税。