测算土地增值税的计算公式为：应缴土地增值税=增值率×征收率

【经典案例一】：

甲于2005年4月在城东区购买一铺面，购买价在80万余元，付款房产契税2.4万余元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，出让价在120万余元。

1、假定甲能给予该铺面的买房税票和分析报告，评定价钱为108万余元，甲在出让时要怎样交纳土地增值税?

2、假定甲不可以给予该商铺购买原值的合理合法合理凭据，甲在出让时要怎样交纳土地增值税?

解释：

1、甲能给予该铺面的买房收据等原值凭据，因而应按按实结算方法征缴土地增值税：

第一步，测算应缴付增值税及有关税金①应缴付增值税=(120-80)×5%=2万余元②应交纳城建税=2×7%=0.14万余元③应交纳教育附加费=2×3%=0.06万余元④应交纳合同印花税=120×0.05%=0.06万余元⑤应交纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万余元

第二步，测算应交纳土地增值税①扣减工程额度=评定价钱 出让阶段交纳的税费=108 (2 0.14 0.06 0.06 0.04 2.4)=112.7万余元②增值率=120-112.7=7.3万余元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%征收率④应交纳土地增值税=7.3×30%=2.19万余元。

2、甲不可以给予该商铺购买原值的合理合法合理凭据，因而应按核准结算方法征缴土地增值税：应交纳土地增值税=120×2%=2.4万余元。

【经典案例二】：

某房产开发公司出售一幢办公楼，收入总额为10000万余元。开发设计该办公楼相关开支为：付款地价款及各种各样花费1000万余元;房地产业项目成本3000万余元;销售费用中的利息费用为500万余元(可按出让新项目测算分担并给予金融企业证实)，但当中有50万余元属加罚的贷款利息;出让阶段交纳的相关税金总共为555万余元;该企业所在城市政府部门要求的别的房产开发花费测算扣减占比为5%。试测算该房产开发企业应缴的土地增值税。

解释：

(1)获得土地所有权缴纳的地价款及相关花费为1000万余元

(2)房地产业项目成本为3000万余元

(3)房产开发花费=500-50 (1000 3000)×5%=650(万余元)

(4)容许扣减的税金为555万余元

(5)从业房产开发的经营者加计20%容许扣除额=(1000 3000)×20%=800(万余元)

(6)容许扣减的新项目额度总计=1000 3000 650 555 800=6005(万余元)

(7)增值率=10000-6005=3995(万余元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)应纳税所得额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万余元)

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