房地产开发商自主开发设计建筑项目，从拿地、工程施工到市场销售各阶段各自必须交哪些税？下边就和我一起来瞧瞧吧：

一、获得土地资源阶段

开发设计商住楼等营业性商业用地，以招、拍、挂方法获得土地资源，关键涉及到房产契税、合同印花税。

1、房产契税

应纳税所得额=土地资源交易价钱×税率（3%-5%），广州市为3%2、合同印花税

应纳税所得额=应纳税凭证记述的额度×税率

合同印花税税款=土地使用权证转让合同金额×5?

根据：广东房产契税实施细则、合同印花税暂行规定二

二、基本建设开发设计阶段

获得用地施工许可证、工程建设施工许可证、施工证后完成工程施工，关键涉及到土地税、合同印花税。

1、土地税

应纳税所得额=土地资源具体占有总面积×适用税款

注：广州要求，获得预售证后不会再交纳土地税，将商住楼变为自购或租赁的以外，别的地域留意本地要求2、合同印花税

普遍的合同书如下所示：

合同印花税税款=工程建设勘察合同金额×0.5?＋建筑工程承包协议额度×0.3?＋借款协议额度×0.05?

根据：穗府[2008]13号

三、

市场销售阶段

获得预售证后开展预购，需预缴税款、土地增值税和所得税。

1、增值税

所得税各自要在预征和具体开税票结算2个阶段交纳。

《税屋》提醒——被挡住一部分文本为“—预缴税款税款”。

注：《建筑工程施工许可证》标明的合同书动工日期在2016年4月30日前的建筑项目或工程建筑工程承包合同标明的动工日期在2016年4月30日前的房屋建筑建筑项目，适用简易计税。

2、大城市保护基本建设税、教育附加费、地区文化教育额外预征及结算时具体交纳的所得税额做为计税基础，乘于税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州城建税为（7%）、教育附加费（3%）、地区文化教育额外（2%）。

3、土地增值税（预缴税款）

预缴税款=（预付款—预缴税款税金）×预征率预征率：住房为2%，普通住宅一般为3%或是4%

4、合同印花税

印花税税款=商住楼市场销售合同金额×5?

5、所得税

市场销售未竣工开发产品获得的收益，先按预估记税利润率（一般为15%）测算出预估毛利润，记入本期应纳税额。

待开发产品竣工后，立即清算先前市场销售的具体毛利润，将其与预估毛利润中间的差值合拼记入本年度应纳税额。

根据：税务[2016]36号、我国税务质监总局公示2016年第70号、广州地区税务局公示2016年第5号、国税发[2009]31号、税务[2006]162号、我国税务质监总局公示2016年第18号四

土地增值税结算阶段

新项目所有完工并进行市场销售，或考虑别的结算标准，应开展土地增值税结算。

应纳税所得额=增值率×税率－扣减工程额度×速算扣减指数－预缴税款税款所得税简易计税：结算收益=价税合计销售额/（1 5%）所得税一般记税：结算收益=（价税合计销售额＋容许扣减的土地资源工程款×11%）/（1 11%）增值率=结算收益－（土地出让及房产契税＋房地产业项目成本）×120%－房产开发花费－合同印花税－城建税及教育附加费备注名称：

①开发设计花费中的利息费用，能按新项目测算分担并给予金融企业证实的，可按实扣减，但不可超出按金融机构类似同期贷款利率测算的额度，别的开发设计花费按土地出让及房产契税与项目成本之和的5%之内扣减。

②不可以给予证实的，开发设计花费按土地出让及房产契税与项目成本之和的10%之内扣减。