房地产开发商土地增值税年度汇算清缴如何做

房地产开发商土地增值税一般都是采用先预缴后结算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%,实际各个地方是不一样的):

1、先测算能够扣除项目额度(包含土地成本、建造成本、税费、开发费用及利息、加计等)

2、测算收益

3、收益-扣除项目额度=增值率

4、增值率/扣除项目额度=投入产出率

5、按税额计算公式税款

基本上流程如下所示:

测算土地增值税的计算公式为:应缴土地增值税=增值率×征收率

1、公式计算里的"增值率"为一般纳税人出让房地产业所取得的收益扣减扣除项目额度后的余额.

一般纳税人出让房地产业所取得的收益,包含货币收入、实体收入和其他收入.

测算增值率的扣除项目:

(1)获得土地使用权证所付款的金额;

(2)开发设计土地资源的成本、花费;

(3)新建房及服务设施的成本、花费,或是老房及建筑物评估价格;

(4)与出售房地产业有关的税费;

(5)国家财政部要求的其他扣除项目.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款要求,该扣除项目为"依据规章第六条(五)项规定,对从业房产开发的纳税人可按此条(一)、(二)项规定计算的额度总和,加计20%的扣减",即"获得土地使用权证所付款的金额"和"开发设计土地资源的成本、花费"之和的20%.

但以上加计新项目,并不是所有的房地产转让市场销售在预估土地增值税时都能够加计的,仅有合乎一定的条件才可以享受.一是可以是从业房产开发的纳税人,其实就是具备开发设计资质的企业;二是必须具体从事了房产开发业务流程,对只从业房地产业二手转让的企业,不可扣减加计新项目.

在具体测算增值率时,要区别以下几种状况进行处理:

第一,对获得土地资源或房地产业所有权后,未进行开发设计即转让的,测算其增值率时,只允许扣减获得土地使用权证时支付的地价款、缴纳的相关花费,以及在出让阶段缴纳的税费.那样要求的目的目的是为了抑止"炒"买"炒"卖土地的行为.显而易见,这样的事情没有规定加计新项目.

第二,对获得土地所有权后投入资金,将生地黄变成熟地黄转让的,测算其增值率时,容许扣减获得土地使用权证时支付的地价款、缴纳的相关花费、开发设计土地所需成本费再加计项目成本的20%以及在出让阶段缴纳的税费.那样要求,是激励投资人将更多的资产看向房产开发.必须经营者注意的是,这样的事情虽然可以加计,但测算出让土地使用权证加计项目时,仅应该是项目成本加计,对土地成本合同款不加计.

第三,对获得土地使用权证后进行房产开发建造的,在算其增值率时,容许扣减获得土地使用权证时支付的地价款和有关花费、开发设计土地和新建房及服务设施的成本和要求的费用、出让房地产业有关的税费,并容许加计20%的扣减.这样可以使从业房产开发的纳税人有一个基本的回报率,以激发其从业正常的房产开发的积极性.必须经营者注意的是,在预估开发设计修建买卖房屋销售的加计项目时,不但容许对项目成本加计,对土地成本合同款也容许加计.

第四,转让交易老房及建筑物,在算其增值率时,可以扣减由税务行政机关参考评估价格确定的扣除项目额度(即房子及建筑物重置成本价乘于成全新度折扣怎么算后使用价值),以及在出让时缴纳的相关税费.这主要充分考虑假如按原出厂价做为扣除项目额度,日趋完善.而采用评估的重置成本价可以相对性清除通胀因素的影响,比较合理.从这当中也可以看出,这类出让老房的情况也不允许加计.

前文描述了房地产开发商土地增值税年度汇算清缴如何做,一般都是采用先预缴后结算的方式进行的,计算方法在上文,大家一定要对相关解决充分了解,各位看完前文小编的介绍你是不是对账务处理有了一定的掌握,你们可以相匹配实例去理解剖析!大家一定要牢牢记住.