序言

从大方向看来，房地产开发商的税务筹划工作中不外乎从三个方面进行：要么是想方设法减少收益，要么是增加成本费，最终一种就是更改征收率。但就房地产开发商比较常见的土地增值税来讲，征收率几无改变的很有可能。四档征收率由低到高，各是30%，40%，50%，60%。你投入产出率落在哪儿一档，就决定了你需要选用哪一档的征收率，这一是没有办法改变的。投入产出率的计算公式为：增值率÷可扣除项目额度。这也就告诫我们，你想要可用较低端的投入产出率，那要不减少增值率，要么就尽量增加可扣除项目额度。再进一步看增值率计算公式：增值率=不含税收入-可扣除项目额度。所以最终你就会发现，确定投入产出率的高低，通常是2个指标值：①不含税收入;②可扣除项目额度。投入产出率=(不含税收入-可扣除项目额度)÷可扣除项目额度=不含税收入/可扣除项目额度-1。最后下结论：若想减少投入产出率，要不降低不含税收入，要不增加可扣除项目额度，要么是两种方法的组合应用。在网络上相关怎样有效增加可扣除项目额度(能够简单理解为增加“项目成本”)的文章有许多，今日沥呕君主要和大家探讨的是前面一种，即通过减少收入的方法，来达到减少投入产出率的效果。

怎样正确认识“减少收益”

不可否认的是，初次接触房地产财税工作的朋友们通常会陷入一个误区：所谓“减少收益”，难道是原本可以卖8千块/平米的房子，现在我为了能尽量少缴税，就刻意地减少市场价，由8千块/平方米改成6千块/平方米?如果可以卖高价位，谁愿意随便斩仓?这是在站着说话不腰疼。大家做财税服务的，平常就是如此忽悠人的么?减少市场价能否具有避税实际效果?答案是肯定的。在网络上同样也有许多这种剖析文章内容，有兴趣的朋友能去百度搜索了解一下。相同的房子卖8000元/平方米，在交了各类税金以后所净得的纯利润，未必能比得过卖7500元/平米的税后工资净利润。自然我这里所举的两个数据信息仅仅是为了说明问题，实际孰优孰劣，这个不是拍脑袋得出来的，而是应该经过一番数据信息计算数据分析之后才能知晓的。你在房地产业这个行业享受着时间长了，你就会知道，在房地产业定价体系上存在一个所说“价钱盲点”这样的说法。处在盲点里的市场价格会和最终的纯利润呈反比例分布的。简单地说，价钱定得越高，纯利润会反而更低。因此正确的做法是，寻找这一“价钱盲点”，并逃避掉这一盲点。不然你高市场价产生资金周转不好不用说，税后净利润反倒下跌了，难道不是因小失大?

自然，以上论述的有关“价钱盲点”内容，并不是文中重点一部分。今天我们关键要讨论的是，减少收益。沥呕君觉得，在这一点上，用“减少”这词并不是切合，改成“分割”或是“变换”好像更加品牌形象。举个例子。一套500万余元的房子，房地产开发商最后可以从顾客那边接到500万余元，这一点是不容易变得，但我们可以在内容上进行一下“装饰”，例如500万元的房屋出售收益能不能一分为二，变为：400万房屋出售收益 100万的装修收益?自然要是你愿意，你还可以切得更准。总而言之掌握一个原则：合理化。例如就用刚的例子而言。500万元的房屋出售收益=400万房屋出售收益 100万的装修收益，这一没问题;但您要是500万元的房屋出售收益=250万房屋出售收益 250万的装修收益，坦白说，这一天理不容。

要不要做“收益分割”

想要的好朋友要问了，要不要做收益分割呢?你切出去的100万室内装修收益，好，我就算装饰公司也是你自己的，可是你装饰公司接到这100万收入，它难道说就不需要缴税吗?肯定要缴税。那装饰公司交什么税呢?所得税;所得税。减少了一个重要的税收：土地增值税。文章写到这儿，总算扣题了。你看看，这样对收益一切分，这切出去的这一部分，它就无需交纳土地增值税了。你还需要考虑到土增税究竟采取哪档征收率这类抓狂的事吗?它不需要了呀。还有一点别忘记，当我们将100万收入根据多种方式切出去以后，在项目成本保持一致前提下，因信收入的降低，土地增值税的投入产出率也是有可能发生减档效应的哦。我们说得再极端化一些，假定项目是纯住房，而且还是普通住房的那种种类。我们都知道，普通住房的投入产出率不得超过20%时，土地增值税是免税的。没做收益分割以前，可能你的投入产出率是21%，那样这时就算你也是普宅，你一样要交纳土地增值税;现在因为你这么一切分，那样好啦，投入产出率变为20%了，土增税立即免了。是否瞬间觉得全身上下都通透了?

一边是土地增值税的降低乃至免税，另一边是所得税和企业所得税的提高。我们所要做的工作便是，各自计算二者数据进行较为，假如前者的降低值远高于后者的增长值，这一条筹划之途，它就是可行的。自然咯，做为房地产开发商，你可能还需要做一个工作是：尽可能与你的负责人税务局维持密切沟通，让她们坚信并认同，你切出去的这一部分收益，这是合理合法的，可以站得住脚的。此外，此计划方案可以信赖天然，肯定经得起推敲。

为了便于大伙儿老爷子消化吸收了解，沥呕君接下来就仿真模拟一个数据信息情景给大家演试一番。

实例

某商住综合体老项目，普通住房每件的市场价大约为300万余元(未税，相同)，共1000套。住房一部分相对应的土地成本为10亿，项目成本为8亿人民币。资本化利息因金额并不大，故选用测算扣减法。开发费用为6亿。为方便测算，这里暂时不考虑到房产契税和合同印花税影响的。试剖析其税务状况。

筹划前

※所得税

300万余元/套×1000套×5%(简易计税)=1.5(亿人民币)

附加税费：1.5×12%=0.18(亿人民币)

增值税及附加：1.68亿人民币

※土地增值税

不含税收入：300万余元/套×1000套=30亿人民币

可扣除项目额度：(10 8)×(1 20% 10%) 0.18=23.58(亿人民币)

增值率：30-23.58=6.42(亿人民币)

投入产出率：(6.42÷23.58)×100%=27%<50%

税率：30%

应缴土地增值税：6.42×30%=1.93(亿人民币)

※所得税

应纳税额：30-0.18-10-8-6-1.93=3.89(亿人民币)

应缴所得税：3.89×25%=0.97(亿人民币)

三项税金总计：1.68 1.93 0.97=4.58(亿人民币)

假定将300万余元/套收入切分为：250万余元/套收入 50万余元的装修收益，那样

筹划后

A.房产公司应交税金

※所得税

250万余元/套×1000套×5%(简易计税)=1.25(亿人民币)

附加税费：1.25×12%=0.15(亿人民币)

增值税及附加：1.40亿人民币

※土地增值税

不含税收入：250万余元/套×1000套=25亿人民币

可扣除项目额度：(10 8)×(1 20% 10%) 0.15=23.55(亿人民币)

增值率：25-23.55=1.45(亿人民币)

投入产出率：(1.45÷23.55)×100%=6%<20%

税率：0

应缴土地增值税：0

※所得税

应纳税额：25-0.15-10-8-6=0.85(亿人民币)

应缴所得税：0.85×25%=0.21(亿人民币)

三项税金合计：1.40 0.21=1.61(亿人民币)

B.装饰公司(假定为一般纳税人)应交税金

※所得税(暂时不考虑到进项税危害)

50万余元/套×1000套÷(1 9%)×9%=0.41(亿人民币)

附加税费：0.41×12%=0.05(亿人民币)

增值税及附加：0.46亿人民币

※所得税

应纳税额：5-0.05=4.95(亿人民币)

应缴所得税：4.95×25%=1.24(亿人民币)

二项税金合计：0.46 1.24=1.7(亿人民币)

AB企业应纳税费总计：1.61 1.7=3.31(亿人民币)

相比筹划前，筹划后综合性税金累计减少了4.58-3.31=1.27亿人民币。

填补经典话语

自然我们还可以考虑到将装饰公司申请注册在税收洼地。如此一来，所得税率有希望从25%降到9%，最终的筹划效果更佳。具体计算全过程，这里忽略不说。

有些人提出异议：你将房屋出售收益拆了一部分进到装修费用，你卖的是装修房还行，假如是毛胚房呢，业主能饶过你?再者说，业主在办理住房贷款时，由于房子价款的减少造成授信额度也会跟着减少，相当于变向加大了业主的还款压力，她们能忍?对于这两类难题，沥呕君就再唠叨一句罢。室内装修做不成，别的名号也不行吗?管理费用?附加费?绿化园林?酒店餐厅VIP卡?房地产开发商送给点啥顾客的，一直能想到办法的。授信额度层面，无非就是利益交换而已。房地产开发商可以选择适当让价，只需在让价与税款中间算笔账，比较一下哪一个划得来便有解了。具体细节，自去品位。