房地产企业拆迁还建做为土地增值税特殊的业务流程之一，今日简易和大家聊聊“动迁还建”土地增值税问题。

最先，大家首先来学习文件：

《我国税务质监总局有关土地资源增值税清算有关问题的通知》(国税发[2010]220号)文件规定：

(一)房地产开发商用建造的本项目房地产业安装回迁户的，安装用地视同销售解决，按《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地资源增值税清算管理方法有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，与此同时将此确认为房产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，记入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵扣本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采用异地安置，异地安置的房屋归属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定测算，记入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋归属于购买的，以实际支付的买房开支记入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证记入拆迁补偿费。

在实践中之上文档，我们发现土地增值税的处理，都是遵照了所得税的原理，视同销售收益相当于“房产开发项目的拆迁补偿费”，针对土地增值税而言，税赋是否也是为零呢?(“动迁还建”所得税税负，大家在《税苑微课》中已经做了讲解。)

次之，我们可以通过经典案例：

房地产开发商当地安装新项目，修建100平方米住房10套，还建4套，市场销售6套。每件市价100万余元，建造成本80万余元(没有土地成本)。请计算土地资源增值税税负率。【点一下学习培训：房地产业热议的焦点问题之回迁安置房】

土地增值税的流程是：确认收入，确定扣减，测算增值率。大家只是考虑到扣减的土地成本、项目成本、加计，不顾及开发费用及其税费。

还建的4套房子：

(1)视同销售收益：400万余元

(2)扣减：第一项400万余元、第二项项目成本为0;第三项加计80万余元

(3)增值率：400-480=-80万余元

还建的4套房子是负升值，售卖的6套房子可能是正升值，二者相互之间填补，抵减了增值率，降低了全部新项目的土地增值税税负率。难道说坐享其成了?有这样的好事儿?!

根据我叙述《土地增值税四大扣除原则》，还盖房子的扣减项额度是虚拟的，归属于视同销售成本费，并不是真正所发生的，真正所发生的只是320万余元。也正因为大家计算的扣减内容包括虚拟的，因此产生负升值。

因而，我个人见解是：

在土地资源增值税清算时，普通住房分为两类，一类是还建房，一类是正常的销售总额房屋;还建房扣减项为：视同销售成本和税费，不能扣减开发费用、不能加计。这般出来，拆迁安置房的增值率都是负升值，负值的金额是“扣减税费”的金额。因而，也就会形成拆迁安置房的负升值对冲交易正常的销售房子的正升值，抵减土地增值税的增值率，减弱土地资源增值税税负率。

同样的道理，假如还建房是非普通住房或是商业服务，依此类推，依照以上方法细归类，然后再进行土地增值税步骤测算。

因此，通过我们剖析，您是否也发现，“还建房”奇特地完成了土地增值税的减负增效。