房产开发新项目，特别是大中型房地产开发商的开发项目，土地资源增值税清算涉及到政策变化多、税收额度大，税务工作人员要想做好对应的审核工作会面临不小的挑战。小编经过很多年操作实务工作中发觉，建筑项目具备开发进度长、牵涉税收多、外部数据杂、专业化程度高、成本费费用分摊方式活等特征，审批工作人员牢牢把握这种特点，并采取有目的性的管控措施逐一提升，有利于解决审批难点，提升房产开发新项目土地资源增值税清算管理的水平。

阶段多、时间长：推行全过程按段管理方法

房产开发新项目从项目立项、设计方案、工程施工、工程验收到交货，涵盖阶段多，开发周期长。实务中，如果对房地产业公司经营管理方法、开发程序和经营规律性不足了解，很容易导致欠缺必须的流程管理数据信息，造成结算时收入成本审批欠缺依据的情况。

正是如此，税务人员在开展土地资源增值税清算审批时，可将项目划分为开发设计、基本建设、预购和完工四个阶段，推行按段管理方法。设计阶段包含项目备案、土地资源获得、施工许可、设计勘察、费用预算招标会等，密切关注土地资源获得成本费、配套费具体交纳额度、早期开发费用等。基本建设环节包含桩基础工程、主体结构、设备安装工程、配套设施、基础工程等，项目成本大多数发生在这一环节，理应密切关注发包方式、合同成本、付款方式、核算方法等，关键审核合同、单据、付款是否一致。预购环节密切关注与出售房地产业有关的经济效益是不是所有记入售房款，避免公司将部分购房款分解为附加费、茶水费等，同时还要关心金融机构资金回笼时长、土地增值税计税基础、应交税费进库状况。完工环节包含工程验收、房地产交货、设备健全、所有权迁移、成本费清算结转成本等，审批工作人员应密切关注所得税计税方式及清算、土地成本抵税销项税额状况、企业所得税完工产品记税调节、成本费清算付款状况。

税收多、相关性强：搞好税收逻辑顺序校检

在地产开发的过程中，涉及到所得税、所得税、土地增值税等各个税收，各税收中间具有明显的逻辑关系，某一税收测算不正确，会影响到别的税收的确切测算。房产开发项目完工，进到土地资源增值税清算阶段时，通常代表着别的税(费)的纳税时间早已完成。要是审批工作人员在审核时只关注土地增值税的结果，忽略了对其他税收的审查，可能导致我国税金流失的风险性。

解决房产开发新项目税收相关性高的难题，重点在于校检税收间逻辑顺序。最先，要把握所得税与土地资源增值税收入相互关系，密切关注所得税差额征收及土地成本抵税销项税额，保证收益不降低。次之，要分析土地增值税收入构成，密切关注实体收入和视同销售，特别是在形式多样中的拆迁还房收入计算，保证所得税计税基础准确。再度，要准确配对土地资源增值税收入与税费之间的关系，密切关注普通住房、非普通住房、多种类型房地产业收益与扣减税费占比，具体交纳额度与申请扣减额度关联，避免出现多计或者少交税金的现象。与此同时，要用对税票底账系统软件核查新项目项目成本。例如，根据一户式税票底账系统数据与高新企业申报扣减额度开展公司、电子票号配对，对额度不符合、电子票号不相对应的给予去除。除此之外，还可以运用土地成本与房产契税关联，保证互相校检。关键校检土地出让、配套费与房产契税计税基础是不是配对，避免少缴房产契税。针对企业工资税前列支新项目，需要结合个税工资申报明确人员身份和所得税中薪水税前列支分辨成本特性，审批开发设计间接成本，以防工资项目反复扣减和虚报扣减。

在审核土地增值税时，也别忽略房地产税和城镇土地使用税，可重点检查售楼处、样板房或已租赁自用的房地产税、城镇土地使用税进库状况。在合同印花税层面，密切关注产权年限印花税计税根据与收益、土地成本关联，基本建设印花税率计税基础与项目成本关联，核准项目收入成本，搞好合同印花税管理方法。

主管部门多、外部数据杂：提升数据信息鉴别运用

房产开发项目的主管部门比较多，例如国家发改委(包含物价局)、规资局(包含房管部门、产权中心)、建设局和测绘单位等部门，全部新项目涉及到很多的合同、工程图纸、汇报等。就目前的结算现行政策而言，不论是房产权属确实权、结算单位的明确，或是平摊数据库的获得，乃至一部分成本的判定，均来自外部数据，可以这么说外部数据直接关系结算结果。

处理外部数据繁多的难题，重点在于理清外部数据与土地资源增值税清算审批依据的关联性，提升数据信息鉴别运用。可以通过项目投资备案证、用地规划许可证、工程项目施工许可证来确定结算企业;根据网签备案信息内容、预售证来判定结算标准;根据商业用地合同书、用地规划、项目规划，明确基底面积、不基底面积;根据网签数据比照销售额;根据评测汇报明确可售面积、不可售面积及公共配套总面积、房地产基底面积，明确成本分摊占比;根据规划许可证预算建设工程成本费;根据银行流水账单审查收支情况;根据建设工程造价信息平台网有关数据比对施工费用;根据工程施工、竣工时间确立开发设计间接费用薪水额度等。

开发设计方式多、专业化程度高：运用好工程预算实体模型

房地产业跨过生产和商品流通2个行业，产品品种多，成本费构成新项目繁杂，计算周期时间长，对成本计算、税务管理专业能力要求严格。审批工作人员在审核项目成本时，即便发觉成本费真实有效存有疑问，也有可能因缺乏建筑造价专业知识，不能对项目成本做出适当的调节。

对于此事，能通过创建并运用工程预算模型的方法加以解决。一方面，可借助建设工程造价信息平台网公布的同时期工程建筑单方造价，同时结合人工成本、安装费、原材料价格以任务量价格法创建领域价钱数据库的特点，对超出国家标准的工程关键审批。另一方面，可借助税务系统软件内部结构数据信息，依据同时期开发设计、同一地域、同样规模的结算新项目单方面成本费创建同时期价钱数据库的特点，对超出标准的成本项目进行重点审批。除此之外，还可以融合已结算项目中扣除项目占总项目成本占比状况建立项目扣减占有率实体模型，对占有率异常的分项目进行重点审批。

税收单据多、平摊方式活：确立计算规则与方法

房产开发项目的成本通常涉及到好几千张甚至几万元张单据。根据规定，成本在不同科目的平摊至少有十几种方式，再结合所得税计税方法不一样和土地由来不一样，假如对同一新项目采用不同的测算平摊方式，得出的结论很有可能迥然不同。可是，一旦方式明确，恰当的结论一般只有一个。那样，怎样挑选出精确的测算平摊方法呢?这需要较深的现行政策理论功底，全方位、牢牢把握政策执行限度。

从总体上，就是为了明确各种平摊方式适用的政策依据和前提条件，确立计算规则与方法。例如在应用范围占比法时，首先要了解此方法的概念、应用领域，及其在其中占地总面积法、总建筑面积法的实际含意和差别。下面，要明确总面积取数原则，从而明确结算单位的土地面积，楼幢占地总面积(包含基底面积和所有权总面积)，不一样房产类型的土地面积，一共有土地资源、房地产总建筑面积(或套内建筑面积)。在这个基础上，确立计算成本次序，包含可售房地产非固定比例成本费、可售房地产固定比例计算成本，各种房产的土地成本和房产项目成本，各种房产的房产开发花费、加计测算，可售房地产四项成本费。审批时，可以按此方法，分辨某一新项目所采用的成本分摊方式是不是适当、结算结果对不对。

(作者单位：我国税务质监总局重庆市九龙坡区税务局)