一、建筑行业房地产开发商须关心的18项税务风险点

依照日常税收征收管理梳理了建筑行业房地产行业须关心的18项税务风险点，详细如下：

01、签署合同未报缴纳印花税(合同印花税)

风险描述

依据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院第11号)第一条要求，在中华人民共和国境内书立、坚振本条例所例举凭据的单位和个人，全是合同印花税的纳税义务人，理应按照本条例规定缴纳印花税。房地产开发商签署土地交易或出让、设计规划、建筑工程施工等合同书比较多，容易忽略合同书印花税申报。

风险管控提议：

纳税人在经营过程中签署合同，立即申请交纳应税凭证相对应的合同印花税。因为合同印花税征税对象比较广泛、税收分类比较多，经营者必须事先精确把握有关法规条例，防止出现税金滞纳风险性。

02、缺少合法有效的税前扣除凭证(所得税)

风险描述

依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(我国税务质监总局公示2018年第28号)第五条要求，公司产生开支，应取得税前扣除凭证，做为测算所得税应纳税所得额时扣减有关支出的根据。与此同时，该通告第六条要求，企业应在本年度所得税法规定的汇算清缴期结束前获得税前扣除凭证，而房地产开发商运营阶段多、业务流程成交量和交易对象经营规模不一，尤其是对一些零散的人工成本、代理费用，一部分前提下未能及时获得合法有效的税前扣除凭证，但同时又将对应的开支违反规定开展抵扣，很容易产生税务风险。

风险管控提议：

对房地产开发商来讲，是不是能够取得合法有效的税前扣除凭证，立即取决于成本开支。因而，公司在业务交易时特别注意上下游供应商或服务供应商能不能立即开票，另外在进账时特别注意获得税票是不是符合要求、票上信息内容是否与经济业务一致、是否为废止税票等。

03、购入礼物用以赠予顾客税务风险(所得税)

风险描述

房地产开发商在经营过程中，因市场销售或是宣传策划等营销推广特性主题活动必须，购入礼物赠予客户状况经常发生。依据《增值税暂行条例实施细则》第四条要求，该手段应视同销售解决。与此同时，依据《企业所得税法实施条例》第四十三条要求，礼物赠予开支归属于业务招待开支，只有依照本年利润的60%作抵扣且不能超过当初主营业务收入的0.5%。因而，礼物赠予业务流程若会计疏忽大意，容易造成涉税风险。

风险管控提议：

房地产开发商产生向客户促销活动赠品的业务时，财务上一定要作所得税和企业所得税视同销售处置。与此同时，需要注意二者之间存有解决上的差异，视作销售收入确认的，所得税按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条要求的顺序来确定，所得税则按照投资性房地产明确收益。在确认视同销售收益后，则须按照主营业务收入和招待费开支总金额，明确此项费用的抵扣额度。

04、违反规定代征房产契税(房产契税)

风险描述

依据《税收征收管理法》第二十九条要求，除税务行政机关、税务工作人员及其经税务行政机关依照法律、行政规章委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不可开展税款征收主题活动。一部分房地产开发商对该层面现行政策不太熟悉，向买房者代办所说“办证费”中包含了房产契税税金，具体已违背了税收征管法的上述规定，需承担相应的法律依据，从而给买房者增添了一定的税务风险。

风险管控提议：

在未按照规定程序流程获得税务行政机关代征授权委托前提下，房地产开发商不需向买房者代办一切房产契税税金，如已扣除相关费用则理应尽早退还，及时改正违规操作。

05、车位销售未及时确认收入(所得税、所得税)

风险描述

车位销售收益一般是在项目竣工验收，初次确定产权年限后进行，归属于现售个人行为，依据现行标准税收优惠政策必须与此同时确认收入。但部分房地产开发商因为不太熟悉税收优惠政策，在取得车位销售收益时，尤其是对于不用办理产权证的车位(人防设备一部分)既未开票，也未作所得税、所得税收入准则，存有巨大涉税风险。

风险管控提议：

应当整理产品销售和账款，对已经取得产权年限或投入使用的车位销售时一定要作收入准则，防止产生税金滞纳风险性。

06、预购环节税务风险(所得税、土地增值税、所得税)

风险描述

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《我国税务质监总局有关营改增后土地增值税多个税收征管要求的公告》(我国税务质监总局公示2016年第70号)第一条相关规定，房地产开发商在预购阶段收到的预收账款进到监管账户，收付款次月征收期需要按照上述要求向负责人税务行政机关预缴增值税，包含增值税预缴申报和土地增值税预征。与此同时，依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条，公司应该根据预估毛利润测算应纳税额并且在所得税一季度预缴税款，但部分房地产开发商因为不太熟悉税收优惠政策，未可以按规定申请预缴税款或无法全额申请预缴增值税。

风险管控提议：

房地产开发商获得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前应快速资金回笼采用预购方法市场销售，预收账款应该及时全额作对应的税金预缴税款，防止造成税金滞纳风险性。

07、收入确认时点落后(所得税)

风险描述

依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条相关规定，房地产开发商开发产品竣工或视作竣工后，需及时清算其计税成本并测算先前销售额的具体毛利润，并将其实际毛利润与其说相对应的预估毛利润间的差值，记入本年度公司本项目与其他项目分类汇总的应纳税额。一部分房地产开发商由于对税收优惠政策不太熟悉，未区别财务会计和税收法律的收入确认原则差别，造成公司在确认收入时段落后，进而产生税金滞纳风险性。

风险管控提议：

房地产开发商要牢牢把握开发产品的竣工定义，即房地产开发商开发产品完工证明文件已报房产管理单位办理备案、开发产品已开始交付使用、或开发产品已获得了原始房屋产权证明的，视作早已竣工，应当及时确认收入。与此同时，不同类型的营销方式，具备不同类型的买卖阶段及操作步骤，其纳税时间发生时间亦不一样。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第六条对各类营销方式下收入确认时点都作出了明文规定。企业应对比这一规定，准确判断本身营销方式是不是做到确认收入时时间点，防止造成收入准则滞后的税务风险性。

08、法人股东股息红利个税代收代缴(个税)

风险描述

依据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条及其《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条相关规定，房地产开发商向个人股东付款股息红利时，理应延付或是代扣个人所得税税金，准时缴库，并专门记述备查簿。一部分房地产开发商因为不太熟悉现行政策，确实存在应扣未扣情况，尤其是对于一些非货币形式的股东所分利润、赠予等行为，未精确把握现行政策，很容易产生涉税风险。

风险管控提议：

依据个税政策规定，房地产开发商在向公司股东付款股息红利或者以别的方式年底分红的情形下，公司应当及时延付或代缴税金，而且做好台账。与此同时，账务处理上应牢牢把握年底分红和往来账的区别。依据《国家财政部 我国税务质监总局关于规范投资者个税征收管理的通知》(财务〔2003〕158号)第二条要求，纳税年度内投资者以其投资的公司(个人独资、合伙制企业以外)贷款，在该纳税年度终了后既不偿还，又未用以企业经营的，其未归还的贷款可视为企业对投资者的红利分派，按照“贷款利息、股利分配、红利所得”工程计税个税。一部分公司股东长期贷款需按照股息红利所得征缴个人税，房地产行业是资产聚集领域，资金往来多，在这一方面更需多加注意，防止造成涉税风险。

09、获得预收款项没按规定预缴增值税(所得税)

风险描述

依据《我国税务质监总局有关进一步明确营改增政策相关税收征管难题的公告》(我国税务质监总局公示2017年第11号)第三条和《财务部 税务质监总局建筑工程施工服务等营改增试点政策的通知》(财务〔2017〕58号)第三条要求，经营者提供建筑服务获得预收账款，应在收到预收账款时，以取得的预收账款扣减支付的分包款后的余额，按规定的预征率预缴税款。纳税人在同一县和市范围之内跨县(市、区)提供建筑服务，不适合《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(我国税务质监总局公示2016年第17号发布)。部位经营者对现行政策了解不太熟悉，存有对跨地区跨省新项目纳税时间发生时未能建筑服务案发地预缴增值税，或是接到预收账款时未预缴增值税的情形。

风险管控提议：

建筑施工企业应牢牢把握政策规定，立即在建筑服务案发地或机构所在地预缴增值税，同时要注意：选用不一样方式记税的项目预缴税款后的预征率不一样。采用预收账款方法提供建筑服务的应在收到预收账款时预缴税款;纳税时间发生时，同一地市内的项目，不用在项目所在地预缴增值税，直接在机构所在地申请;跨地区跨省新项目，必须在建筑服务案发地预缴增值税;可用一般计税方法记税的项目预征率为2%，可用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

10、建筑工程收入准则长期不(所得税)

风险性叙述

《企业所得税法实施条例》第二十三条要求，公司受托加工生产制造大型机械设备、船只、飞机场等，还有做工程建筑、组装、安装工程业务或是提供劳务等，持续超出12个月的，依照纳税年度内完工进度或是进行工作量确认收入的达到。一部分建筑施工企业由于对税收优惠政策不太熟悉，未区别财务会计和税收法律的收入确认原则差别，造成公司在取得工程建筑劳务收入时未及时确认收入，很容易产生税金滞纳风险性。

风险管控提议：

《我国税务质监总局有关确定所得税收益多个问题的通知》(国税发[2008]875号)第二条对企业确定劳务公司收入确认方式、必要条件、时间段作出了明文规定。建筑施工企业应对比要求，分辨完工进度，立即明确本期工程建筑劳务收入，防止造成收入准则滞后的税务风险性。

11、租赁建筑工程施工机器设备获得发票的新项目征收率易出差错(所得税)

风险描述

根据《国家财政部 我国税务质监总局有关确立金融业房产开发文化教育辅助服务等所得税政策的通知》(财务〔2016〕140号)第十六条要求，经营者将建筑工程施工设备出租给其他人应用并配置作业人员的，依照“建筑服务”缴纳增值税。建筑施工企业在施工工程中租赁了工程机械设备如钢管脚手架、钩机等，若出租人配置了作业人员，应取得征收率为9%的增值发票，如防范措施掌握禁止，公司很有可能以购入有形动产租赁服务项目获得征收率为13%的增值发票，造成税务风险。

风险管控提议：

建筑施工企业在租赁建筑工程施工机器设备时应注意区别出租人是不是配置作业人员的现象，假如出租人承担安装简单应按照购入建筑服务获得增值发票，不然按购入有形动产租赁服务项目获得增值发票。

12、以电子器件方式签署的各种应税凭证没按规定缴纳印花税(合同印花税)

风险描述

依据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院第11号)第一条要求，在中华人民共和国境内书立、坚振本条例所例举凭据的单位和个人，全是合同印花税的纳税义务人，理应按照本条例规定缴纳印花税。依据《国家财政部 我国税务质监总局有关合同印花税多个政策的通知》(税务〔2006〕162号)第一条，对经营者以电子器件方式签署的各种应税凭证按照规定征缴合同印花税。建筑施工企业一般规模较大，业务链繁杂，签署建筑工程施工、工程采购、工程分包等合同书比较多，再加上纸质版采购管理难、效率不高，愈来愈多建筑施工企业选用数字化的合同，容易忽略电子合同的印花税申报。

风险管控提议：

纳税人在经营过程中签订的电子合同，需及时申请交纳应税凭证相对应的合同印花税。因为合同印花税征税对象比较广泛、税收分类比较多，经营者必须事先精确把握有关法规条例，防止出现税金滞纳风险性。

13、简易计税新项目获得增值税专用发票并申请抵税(所得税)

风险描述

依据《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征所得税试点的通告》(财务〔2016〕36号)要求，公司挑选简易征收的项目进项税不可从销项税额中抵税。建筑施工企业里的增值税一般纳税人能够就不同的项目，各自依规挑选可用一般计税方法或简易征收。在企业具体经营过程中，购入的货物、劳务公司和服务一般用于好几个新项目，确实存在购进货物、劳务公司和服务用以简易计税新项目获得增值税专用发票并抵税了增值税进项税额的难题，存在较大的涉税风险。

风险管控提议：

针对获得增值税专用发票的简易计税新项目，其进项税不可从销项税额中抵税，已抵扣的应先相对应的增值税进项税额开展转走，及时改正税款违规操作。

14、产生纳税时间未及时申请缴纳增值税(所得税)

风险描述

依据《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征所得税试点的通告》(财务〔2016〕36号)要求，增值税纳税人产生应税行为并收讫市场销售账款或是获得索要市场销售账款凭证的当天(书面合同确定的支付日期;未签署书面合同或是书面合同不确定支付日期，为服务完成的当天);先开票的，为开票的当天。建筑行业的增值税纳税责任时长依照开票时间、收付款时间与书面形式合同约定的付款时间孰先的标准确定。有部分建筑施工企业对现行政策了解较浅，觉得不收付款也不确定增值税收入，因为小区业主资金困难未按照合同约定的时间也支付工程款等因素，未按合同约定的支付日期确定纳税时间所发生的时长，存在较大涉税风险。

风险管控提议：

建筑施工企业应按合同约定的付款时间，到期后立即开票，若经双方约定延迟付款时间的，需及时签署合同补充协议，按一个新的付款时间明确纳税时间发生时间并开票纳税申报，防止产生税金滞纳风险性。

15、获得虚开增值税发票风险(所得税)

风险描述

建筑施工企业的上游供应商数量众多，成份较为复杂，一部分建筑装饰材料是以农户、个体工商户或是一般纳税人处选购，经销商一旦不按规定出具或者到税务行政机关代开票，建筑施工企业就很容易产生接纳虚开增值税发票风险，遭遇补交所得税风险性。若公司获得虚开发票的增值税专用发票，该部分税票将无法抵税，已抵扣的相对应进项税还须作转入解决。如被税务行政机关认定为故意接受虚开增值税发票，公司以及负责人还需要负刑事责任。

风险管控提议：

建筑施工企业在购进货物或者服务时应提高防范意识，积极采用相应措施严苛税票审批，核查获得发票的真实有效，保证“现金流”“税票流”和“货品或服务流”三流一致。对不符合要求的税票不予以接受并要求开税票方再次出具，若发现供货方失去联系或对获得的发票存有疑惑，理应延缓抵税相关进行税金，必要时可向税务行政机关寻求帮助核实。

16、混合销售与混合销售未各自计算(所得税)

风险描述

依据《我国税务质监总局有关进一步明确营改增政策相关税收征管难题的公告》(我国税务质监总局公示2017年第11号)要求，经营者市场销售彩钢板房、机械设备、钢结构件等自产货物的前提下给予工程建筑、售后服务，不属《营业税改征增值税试点实施办法》(财务〔2016〕36号文件下发)第四十条规定的混合销售，应分别计算货品和建筑服务的销售总额，各自可用不同类型的征收率或是增值税率。若建筑施工企业混合销售与混合销售区划不清楚又未各自计算销售额的，容易造成征收率可用不正确，造成涉税风险。

风险管控提议：

建筑施工企业在账务处理上需要注意各自计算货物的销售额和建设工程提供服务的销售总额，正确认识混合销售行为和混合销售个人行为的定义，预防涉税风险。

17、跨地区项目人员未办全体人员全额的缴纳(个税)

风险描述

依据《我国税务质监总局有关建筑安装业跨地区外地工程作业工作人员个税征收管理难题的公告》(我国税务质监总局公示2015年第52号)第二条要求，跨地区外地施工企业应从总体上所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在城市税务行政机关申请办理全体人员全额的缴纳清单申请。凡实施全体人员全额的缴纳清单申报的，工程作业所在城市税务行政机关不可核准征收个人所得税。建筑施工企业跨地区新项目若未办全体人员全额的缴纳申请个税，工程作业所在城市税务行政机关并对此项目核准征收个人所得税。

风险管控提议：

建筑施工企业应就自已的跨地区外地工程项目所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在城市税务行政机关申请办理全体人员全额的缴纳清单申请。

18、没按规定可用简易征收及留存备查材料(所得税)

风险描述

依据《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征所得税试点的通告》(财务〔2016〕36号)和《财务部 我国税务质监总局建筑工程施工服务等营改增试点政策的通知》(税务[2017]58号)要求，建筑行业一般纳税人以清包工方法所提供的建筑服务，以及为甲供工程或工程建筑老项目所提供的建筑服务，可以选择简易计税方法计税。工程建筑总承包单位为建筑物的地基基础工程、框架结构给予工程服务，施工单位自行采购全部或部分建筑钢材、混泥土、砌体材料、预制件构件的，可用简易计税方法计税。一部分建筑施工企业对税收优惠政策掌握禁止，非常容易不正确挑选计税方法，应可用简易计税的未可用简易计税。除此之外，依据《我国税务质监总局有关中国旅客运输服务进项税额抵扣等所得税税收征管难题的公告》(我国税务质监总局公示2019年第31号)要求，自2019年10月1日起，提供建筑服务的一般纳税人按照规定可用或选择适用简易计税方法计税的，不会再推行备案制，相关证明材料不用向税务行政机关申报，改成自主留存备查。一部分经营者挑选可用简易征收的建筑服务，容易忽略存留相关证明材料。

风险管控提议：

在政策允许的范围内，经营者可以根据新项目税赋和发包单位状况，挑选可用一般计税方法或是简易征收，公司需要注意按照规定强制性可用简易计税情形的不可以挑选可用一般计税方法。我国税务质监总局公示2019年第31号公告虽确立建筑施工企业挑选可用简易计税的项目不用再办理备案，但还需将下列证明文件留存备查：(一)为工程建筑老项目所提供的建筑服务，存留《建筑工程施工许可证》或工程建筑工程承包合同;(二)为甲供工程所提供的建筑服务、以清包工方法所提供的建筑服务，存留工程建筑工程承包合同。

二、所得税风险管控常见问题

01、所得税风险管控关键点

1、立即获得合法有效凭证，保证各类成本可以抵扣。

2、有效核算开发设计间接费用，提升成本费用。

3、把握项目所在地的预估毛利率率现行政策。开发产品竣工前，先按预购收入和预估毛利率计算应纳税额;竣工后，测算具体毛利率与预估毛利率的差值，并按差值调节应纳税额。

4、按税法规定的竣工前提条件，立即测算完工产品的计税成本。留意竣工规范界定问题：《税法》界定的竣工标准与《建筑法》中间有区别;《税法》界定的竣工标准与企业会计准则中间有区别。

5、收入和成本的确认规格，税收法律与财务会计要求不一致的，所得税清算时应依照税法规定开展纳税调整，并建立纳税调整事宜账表(注明业务流程日期、凭证号、额度及其调节缘故等)。

6、留意收益与成本的配制，避免早期多交税中后期出现亏损无法得到填补。

02、成本凭证的监管要领

1、凭证监管的必要性

现阶段推行以票控税，只能获得合乎税法规定的合法有效凭证后，有关成本才能在抵扣。为避免因凭证不规范造成不必要税款损害,务必要高度重视凭证的涉税风险操纵，保证凭证的合理合法实效性。特别是在房地产业所得税和土地增值税在单据层面存有关系，且土地增值税针对税票特别是在关心。

2、必须要在工作流程中进行监管

首先从源头开始操纵，业务流程经办人一定要获得与业务内容相符的合法有效凭证，随后财会人员要按照规定提升审核管理。只会在工作流程的各个环节中进行预防，也只有在各个环节针对所得税存在的问题展开分析，才能更好地监管潜在风险。

3、合法有效的凭证种类及扣减标准

公司产生生产经营和其他事项时，从其他部门、本人取得的用以证明其开支所发生的凭据，包含但是不限于税票(涉及纸版税票和发票)、财政票据、完税证明、收款收据、分割单等。

2018年28号公告确定了凭“票”扣减大标准，这儿的“票”应理解为对应的合法有效凭据，税票仅仅合法有效凭据中外界凭证的一类。除28号公告规定的突发情况外，公司产生有关的成本，需按照规定取得相应凭据才能在抵扣。有且只有税前扣除凭证，不能证实支出的真正、合理合法、合理。公司所发生的开支想要在抵扣，除了需要有合法有效的税前扣除凭证外，还要准备别的的相关资料，如合作协议书、开支根据、付款凭证等留存备查。

4、合法有效的内部结构凭证应具备的条件

自做表格需要由制表人或经办人员、审批人及其各个部门责任人签名;内部结构审批手续齐备;业务流程真正产生;表格具体内容详细，合乎财务会计和税法规定，且与内部结构财务制度相符合。

5、合法有效的外界凭证应具备的条件：

(1)方式合理合法：依据业务内容和特性，取得相应的行政事业收条、税票等。不合规发票：①未开具付款方全名的，②变动产品名的，③跨区域开具的，④财务专用章不合规的，⑤票上信息内容不全或者不清楚的，⑥理应备注名称而未备注的，⑦从2017年7月1日起，没填购料方企业名字、纳税识别号或社会统一信用代码的增值税普通发票，⑧从2018年3月1日起，加油票为之前的机打发票的，⑨商品和服务税收分类编码开错的。

(2)具体内容详细标准

日期、业务内容、总数、价格、额度等填好齐备(归纳开具的务必附销货清单)，大小写金额一致，仰头为单位全称(简单化税票失效)。

(3)盖章齐备

开税票企业盖章标准清楚，税票要盖上“财务专用章”，开税票公司名称是与合同书公司名称一致。留意：公司总部签署合同的应当由公司总部开票，子公司签署合同的应当由子公司开票。

(4)业务流程真正产生

单据具体内容要与合同、业务流程材料相符合，正常情况下收款单位与开发票企业应一致。

(5)立即获得单据

一方面业务流程经办人申请办理费用报销手续时一定要获得单据，另一方面业务流程获得单据后需及时申请办理费用报销办理手续，特别是在要避免跨年夜费用报销。

(6)税票防范措施

税票挽救时长要求：最多5年追补限期只是适用公司在花费具体产生本年度往后5年期间没有被税务行政机关发觉(包含日常税收征管、评定、税务稽查中发现)。假如付款产生当初扣缴后，税务行政机关检查发现没有取得合法有效凭证的，则28号公告第十五条，公司应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的税票、别的外界凭据。这里仅有60天的期限。

突发情况没法换开税票：公司在补开、换开税票、别的外界凭据环节中，因另一方销户、撤消、依规被吊销营业执照、被税务行政机关认定为非正常户等特殊原因没法补开、换开税票、别的外界凭证的，可持背景资料确认开支真实有效后，其开支容许抵扣。