健全公共基础设施，做为改善人居环境的重要环节，是旧村改造新项目务必承担的重要工作之一。从税务整体规划视角看，旧村改造新项目公共基础设施土地的差异供地方式，将对项目的最终税赋及其盈利造成影响，文中从土地增值税考虑，根据如下所示简单化实例进行探讨剖析。

某旧村改造新项目，预估更新改造成本费150,00万余元，可获得三个股权融资土地，规划用途分别是居住用地、院校商业用地与商住用地，在其中方案住房土地、院校土地于第一期开发设计，商业服务土地于第二期开发设计，住房土地与商业地块基本建设结束后所有对外开放市场销售，预估销售单价分别是6万余元和3万元，预估总销售额分别是330,000万余元和165,000万余元，院校土地在建成后需按规定免费移交给政府机构。各地块规划信息内容如下所示。

因为学校属于不能售新项目，更新改造行为主体计划将院校土地划入到其他股权融资土地，现有在二种合并方式。

第一种方法，将院校划入到住房土地，一起获得土地使用证，合并后住房土地总占地面积为18,250㎡，商业服务土地占地总面积10,000㎡。

第二种方法，将院校划入商业服务土地，合并后商业服务土地总占地面积1,8250㎡，住房土地占地总面积10,000㎡。

最先，剖析不一样供地方式中的土地资源成本分配方式。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第九条要求，分期付款开发设计，土地成本可按照占地总面积占比开展平摊。

次之，有关学校项目是不是分派土地成本难题，依据《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地资源增值税清算管理方法有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(五)项的规定，是好几个建筑项目共同的成本，应按照结算新项目可售总建筑面积占有率或其它有效方式进行分配。因为院校做为公共基础设施，不属可售新项目，按照规定并不分派土地成本，因而院校核算成本费所产生的公共性配套设施费仅为学校项目的建造成本，总计4,950万余元。

现假定公共性配套设施费依照可售总建筑面积占比在住房土地和商业土地开展平摊，与此同时，为优化剖析，销售费用选用测算扣减方法，加计扣除比例总计为30%，且未考虑到与出让建筑项目有关的税费等其他扣除项目。不一样供地方式中的成本归集状况如下所示。

依据《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地资源增值税清算管理方法有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条的规定，分期付款开发设计下，土地增值税以分期付款新项目为结算企业。

因而，本项目中住房土地与商业地块分期付款开发设计，应按规定开展分离结算。现依据上述不一样供地方式的销售额、成本归集情况等，各自测算2个项目的土地增值税，数值如下所示。

从上述数值能够看见，校园内土地不一样供地方式下，此项目销售额与扣除项目额度均保持一致，可是因供地方式的差别造成各开发设计分期的占地总面积占比存在差异，从而影响各开发设计分期的土地资源成本分配额度，进而导致土地增值税造成23,450万余元的差别。

通过上述简单化实例，提示各位朋友们，因旧村改造项目中公共基础设施的建立规模较大，需高度重视公共基础设施整体规划对项目最后税赋及利润的危害。

旧村改造实务中团体物业管理租赁支配权出让税收难题讨论

在旧村改造环节中，参加改造的企业为了加速推进更新改造实际效果，有可能在未取得更新改造法律主体以前，以自身(或关联企业)为名与团体物业管理承租人签署租赁权利与义务转让合同，转让物业管理剩下租赁限期，以实现操纵物业的目地。在这里交易中，租赁支配权购买方通常会支付原承租人一定额度费用作为补偿。小编在实务中接受过公司咨询：租赁支配权购买方在这里交易中是否需要规定出让方就得赔偿花费给予税票以做为所得税的税前扣除凭证?下面我们对于此事难题进行分析、讨论。

实例：

A企业向村联社租用某工业厂房(集体土地上的工业厂房物业管理)，承诺租赁期3年并已租赁2年，剩下1年租赁期。在旧村改造环节中，某参加改造的C企业(尚未获得更新改造法律主体)，由其关联企业(通称“B企业”)计划与A企业签署“租赁权利与义务归纳转让合同”，承诺：A公司将剩下1年租赁期限有关权利与义务转让给B企业，与此同时，B公司向A企业付款一笔赔偿费500万余元(包含机器设备搬迁补偿、停工停产赔偿、剩下室内装修残留赔偿)。该协议签订后，B公司与村联社就剩余期限再次签订了租赁合同，A公司与村联社签订了租用合同解除协议。

一、赔偿费开支在哪种前提下必须凭税票作为企业所得税扣除凭据?

我国税务质监总局有关公布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（我国税务质监总局公示2018年第28号）：

第九条 公司在地区所发生的开支新项目归属于所得税应税项目(下称“应税项目”)的，另一方为已办理税务登记的增值税纳税人，其开支以税票(包含按规定由税务行政机关代开票的发票)做为税前扣除凭证;他人为依规不用申请办理税务备案的单位或是从业小额零星经营业务的个人，其开支以税务行政机关代开票的发票或是收款收据及内部结构凭据做为税前扣除凭证，转账凭证应注明收款单位名字、本人姓名及身份证号码、开支新项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判定标准是自己从业应税项目经营业务的营业额不得超过所得税相关政策规定的个税起征点。

第十条 公司在地区所发生的开支新项目不属应税项目的，另一方为单位的，以另一方开具的税票以外的其他外界凭据做为税前扣除凭证;另一方为个人，以内部结构凭据做为税前扣除凭证。

公司在地区所发生的开支新项目虽不属应税项目，但按税务质监总局要求能够开发票的，能够税票做为税前扣除凭证。

依据上述现行政策，分辨公司地区开支是否需要凭税票开展所得税抵扣的关键是分辨此笔开支新项目是否属于“所得税应税项目”，具体到文中实例，B公司在判断是否应要求A公司提供500万赔偿金的发票做为所得税抵扣根据时，重点在于分辨此笔开支是否属于所得税应税项目。假如此项开支归属于所得税应税项目，则理应规定A公司提供税票。

二、赔偿费开支是否属于所得税应税项目?

现阶段税收优惠政策对“租赁权利与义务出让”是否属于所得税应税项目没有比较明确的例举。但小编认为，购买方转让该工业厂房承租权必定都是基于对未来继续持有该工业厂房能够获得利益的认知及分辨，因而，此类买卖存有被税务行政机关认定为“无形资产摊销出让(别的权益性无形资产摊销)出让”的概率。如判断为无形资产摊销出让，支配权出让方必须就此笔赔偿开支缴纳增值税，支配权购买方必须凭出让方开具的增值发票做为所得税税前扣除凭证。

三、小编提议

由于此类业务流程目前在政策上定义比较模糊不清，全国各地实行规格确实存在不一致，因而，提议公司在产生类似业务时，是与本地税务行政机关搞好沟通交流，明确本地实行规格，防止税务风险性。

由来：正坤税务(ID：zhengkuncaishui) 创作者：何晓莎